地產股綻放“第二春”

陳浩

周二，經歷一周調整的地產股睡獅驚醒，放量拉升，個股集體井噴，地產指數以4.38%漲幅領漲兩市。其中，中航地產（000043）、順發恒業（000631）、珠江實業（600684）、中房股份（600890）、三湘股份（000863）、上實發展（600748）、天地源（600665）、宋都股份（600077）等8股漲停，地產龍頭萬科亦飆漲近5.97%，保利地產、金地集團、招商地產亦分別大漲4.73%、5.61%、3.70%。地產板塊內大多數個股跟漲，強勢明顯。周三，外高橋（600648）、陸家嘴（600663）、浦東金橋（600639）、九龍山（600555）等上海本地地產股大面積漲停……上半年曾一騎絕塵的地產股，歷經下半年的充分調整后，9月觸底回升，12月更是大漲，地產指數上漲了15.25%，地產可謂冬天里的一把火，而這把紅火的景象有望延續，地產在明年將綻放“第二春”。

“城鎮化”的夢想

地產股的狂飆受益于城鎮化的實質性推進。周二據報道，由發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃（2011-2020年）》初稿已編制完成。該規劃稱城鎮化將在未來十年拉動40萬億投資。各地城鎮化體系建設規劃方案亦已紛紛出爐。

種種跡象顯示，“城鎮化”將成為政府未來幾年著力推進的施政目標，這將給多個行業帶來巨大發展空間，房地產將成為直接受惠的主要行業。就工業化與城鎮化的對應關系而言，一國的工業化率達到40%時，城鎮化率一般在75%以上，而目前，我國的工業化率接近40%，但城鎮化率才51%左右，我國城鎮化發展的空間可見一斑。對于房地產企業來說，這是一個長期的發展機遇，而對于地產股而言，這提供了一個中長期的投資價值。處城鎮化最前沿城市的房地產公司將會更多的機會。

中國式購房使繼續快速增長的購房需求具有堅實的心理基礎和支付能力。城鎮化和城市新增人口是剛需的主要驅動力，而長期的嚴厲調控政策壓制的需求規模龐大，在信貸政策支持下，旺盛的需求將會轉化為成交量的大量增加。這使得房地產行業明年有可能迎來供銷兩旺的格局，地產股則有望繼續估值修復行情。

上升通道已被打開

萬科、保利、招商地產等龍頭股價已經創下三年以來的新高，表明地產龍頭過去龍游淺灘遭蝦戲，虎落平陽被犬欺的窘況已經改變。

近期，上海外、北京等其他一線城市的翹尾行情也基本確立。本周，上海均價每平米近3萬的樓盤一日搶光。截至23日，北京12月新房成交11215套，環比11月同期上漲7.6%。二手房成交11897套，環比上漲16.1%。近期樓市的回暖，令房地產企業緊皺的眉頭終于得以舒展，銷售的暢旺使得行業整體資金狀況有所好轉，這也令眾多房企明年降價動力下降。此外，可售房源的減少也會使2013年房價有上漲壓力，一線城市尤甚。從相關研究機構的統計數據來看，一線城市可售量吃緊至8個月以下，部分二線城市可售量降至10個月以下。一線城市中，北京去化時間7.5個月，上海6.7個月，深圳7.0個月；二線城市蘇州、寧波、廈門、東莞去化時間已降至10個月以下。新房入市數量減少導致房價上升預計在明年2季度顯現。

總之，在政策并未出現實質性松動的背景下，一線城市房市量價齊漲，土地市場“地王”頻出，反映地產產供雙方都看漲后市。加上預計新房供應減少，二手房恐慌性搶購，或助推明年房價短期暴漲。而“城鎮化”的施政理念則是房地產中長期的利好。

中投證券指出：調控常態化下行業加速洗牌，“高周轉”“地產業+產業”等盈利模式的公司將持續獲得增長紅利，建議關注“招商地產、保利、北京城建、首開股份、萬科A、蘇寧環球、榮盛發展、中南建設和世茂股份”等市場分布均衡，業績鎖定性強，持續資源獲取優勢明顯，估值吸引力大的優質公司，把握發展提速的“泛海建設、新湖中寶”，以及周轉加速的“濱江發展、金科股份、華夏幸福、陽光城”及股東資源豐富的“廊坊發展”等公司。