美國房地產(chǎn)市場處于復蘇中期

裘韜

持續(xù)震蕩的美股市場在9月份被注入兩劑強心針：先是歐央行行長德拉吉許諾將有條件地無限量購買面臨融資壓力的西班牙、意大利等國國債，后有美聯(lián)儲主席伯南克承諾將推行新一輪開放式量化寬松政策。資本市場不再懷疑歐美央行進一步放寬貨幣政策的決心，主要股指在季度末創(chuàng)下了多年新高，各類債券利率持續(xù)走低，美元兌主要貨幣匯率調(diào)頭走低，大宗商品價格快速上漲。

融資成本下降刺激美國房地產(chǎn)復蘇

如市場普遍預期一致，美聯(lián)儲承諾將低利率政策再次延長一年至2015年中期，將現(xiàn)行的資產(chǎn)購買計劃從國債市場轉(zhuǎn)向抵押貸款支持證券；但每月400億美元、不限總額和期限的購買幅度和掛鉤就業(yè)市場表現(xiàn)的形式較前幾次政策更為大膽，對房地產(chǎn)市場的影響更為直接和有效。美國30年固定貸款利率在三季度跌至3.4%，再創(chuàng)歷史新低，由此帶動新增貸款和現(xiàn)有貸款再融資需求增長。其中再融資申請量達到了三年來的最高點，消費者每月節(jié)約的貸款利息將直接拉動消費支出。另一方面，美聯(lián)儲取代私營機構(gòu)成為抵押貸款支持債券市場的最大參與者和息差的擴大將促使商業(yè)銀行加大貸款供應，緩解前期因銀行惜貸造成的有效需求不足。

投資者普遍認為美國住宅市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)：開發(fā)商信心指數(shù)創(chuàng)下了六年來新高；美國統(tǒng)計局9月公布的75萬套的年化新屋開工數(shù)雖然只有2005年峰值的三分之一，但仍創(chuàng)下了四年來新高；482萬套的二手房銷售也創(chuàng)下三年來新高；開發(fā)商在第三季度實現(xiàn)自2006年以來首次整體盈利。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，區(qū)域經(jīng)濟和就業(yè)情況良好的東西海岸大城市繼續(xù)領(lǐng)跑復蘇行情，部分復蘇滯后區(qū)域的物業(yè)類別供需狀況也持續(xù)改善。最新公布的穆迪RCA商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，2012年7月公寓價格同比增幅為12.3%，工業(yè)和零售價格同比增幅為6.6%，而寫字樓同比增幅為3.8%。以該指數(shù)為準，美國全國商業(yè)地產(chǎn)價格從2010年1月見底以來已上漲了27.0%，但仍低于2007年12月的水平22.5%。

REITs相關(guān)企業(yè)盈利超市場預期

從企業(yè)公布的2012年二季度季報情況看，REITs繼續(xù)受益于低廉的融資和再融資成本、具增值效果的收購活動以及核心物業(yè)的營業(yè)利潤增長，四分之三的公司盈利情況超過市場預期，其中銷售額和每股盈利同比增幅分別為11%和17%。管理層提供的2012年預期營收數(shù)據(jù)總體相比2011年進一步提升，但一部分公司收窄了盈利預期，反映出基數(shù)效應以及管理層對宏觀環(huán)境和經(jīng)營狀況的謹慎態(tài)度。未來三季度季報的發(fā)布將證明REITs收入仍將持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢，相比其他行業(yè)所面臨的盈利增速放緩的境況，房地產(chǎn)仍有更加有利的基本面和繼續(xù)上漲的動力。

美國房地產(chǎn)市場處于復蘇中期

四季度的全球經(jīng)濟形勢依然比較復雜，但美國的經(jīng)濟情況仍然相對較好，美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策將繼續(xù)支撐風險資產(chǎn)價格。從房地產(chǎn)的基本面來看，美國各經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的需求穩(wěn)固增強，而主要地區(qū)的供應量仍較為有限；繼續(xù)走低的融資成本將促使REITs進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和加快項目開發(fā)和收購；物業(yè)租金和企業(yè)盈利能力仍有較強提升空間。和美國以往的房地產(chǎn)危機比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時間上和復蘇過程上均處于中期，我們預期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，四季度美國將進行總統(tǒng)和議會選舉，政治上的分歧有可能導致相關(guān)行業(yè)的證券價格波動，而財政懸崖鄰近也會影響相關(guān)行業(yè)管理層和投資者對未來的預期，未來需密切關(guān)注宏觀形勢的變化。