樓市是“調”還是“控”

王冰清

陽春三月，2012年全國“兩會”在北京召開，在今年的“兩會”上，“房價調控”成為代表委員熱議話題之一：“政策調控究竟能持續多久？”、“地方經濟是否已經傷及筋骨？”、“地產泡沫究竟有多大？”、“限購是否會進一步加劇百姓觀望態度？”、“限購的‘籬笆如何能夠扎得緊？”等等問題，也是民眾所關注的問題。溫家寶總理在政府工作報告中指出，房地產市場調控處于關鍵階段，進一步明確了中國樓市發展走向，可以說給今年房地產調控政策導向吃了定心丸。

中央政府堅持政策調控不動搖

“兩會”前夕，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時表示，中央政府早已明確堅持調控的決心，不排除有關部門再度出臺文件，強化各地房地產調控政策的執行力度。他強調，中央政府2012年房地產調控基調已經非常明確，“兩會”后也不會松動。

盤點2010年至今中國房地產業發展，調控是無法繞過的關鍵詞。從2010年4月17日國務院有關部門出臺的“國十條”、同年9月29日再次出臺的“新國五條”，再到年底各部委密集出臺的一系列政策文件，中央遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定，對房地產市場的調控力度持續加大。“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則”。同時，“對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任”，從“立即”、“細則”、“約談”中，中央督辦地方政府盡快落實新政策的力度和決心可見一斑。而這些措施也被業界公認為“最嚴厲樓市調控措施”。

近年來，一線城市房價上漲過快，確實已經受到廣泛的關注，這也是引發更為嚴厲的房地產調控的直接原因。正因為房價漲得快，才有這么嚴厲的調控措施出臺。在這些調控措施的作用下，2011年北京、上海等一線城市新房平均價格已有10%-15%降幅，如果調控政策繼續持續，今年估計還會有15%-20%左右的降幅。

嚴厲的房地產調控政策的確給地方經濟和個人投資帶來不小的影響，投資受到限購、貸款受到限制、房價上漲受到抑制、地方土地財政也不那么好“張嘴”了。但這些“影響”的出現，恰恰是調控政策的目標所向，是房地產市場健康運行的基本保障。一些經濟學家在分析調控政策后認為，政策調控不能狹隘地理解為打壓房價，因為房地產調控是一攬子的政策措施，還包括一些制度建設。國務院發展研究中心金融研究所的副所長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松說：“一方面要確保房價要合理回落；另一方面特別是對剛性需求，要降低他們的成本，包括稅費的成本、土地的成本、銀行貸款的成本，讓我們的房地產市場變成一個剛性需求占主導的市場，而不是一個由過分的炒房投資占主導的市場。要把該由市場解決的和該由政府解決的分開，政府要解決的是一部分中低收入階層的保障房建設，因為中國的房地產市場在這個發展階段，供求關系還是主要矛盾，需求很大，供應不足。”

保障房促使地產經濟實現“軟著陸”

2010年中央政府在開始進行房地產調控的同時，整個保障房的建設規模明顯加大，“十二五”期間提出的目標是3600萬套，2011年開工了1000萬套，今年是700萬套。在2010年的時候，保障房占整個住房存量的比重只有10%，但是到2015年3600萬套建完時，整個保障房的存量就占到了30%。“在房地產投資回落的情況下，加大保障房的建設來對沖投資下滑，使它對整個產業的沖擊不至于太大。”巴曙松說。

如此之大的保障房建設任務，單靠政府的資金投入是遠遠不夠的，各地政府在保障房建設上也都在大力吸引社會資本參與。保障房要低于市場均價，從而體現其保障性，但又要考慮到社會資本的合理的利潤回報，所以又不能過低。因此，那些不以追求高利潤為主，而更在乎風險規避的社會資本將成為各地政府關注的重點對象。這些都需要進行積極的制度創新，從而保證保障房建設資金的到位。

保障房體系建設是實現房地產行業“軟著陸”的當務之急，房價必須合理回歸，這不僅是中央的決心，也是大多數人的心聲和共識。但是回落到一個什么樣的程度？這種回落又會帶來多大的沖擊？還存在很大的分歧。資金怎么籌措、怎么保證質量、怎么合理分配、怎么在保障房和商品房之間隔離？這些都是保障房建設中很重要的問題，需要中央政府和地方政府共同解決好。

“穩增長”是今年中國發展的目標之一，“穩”字當頭尤需對宏觀經濟中存在的一些深層次問題保持高度警惕。對房地產市場領域暴露出來的“土地財政”、房價過高等問題需要進行堅決治理。只有進一步鞏固房地產調控成果，大力推進經濟發展方式轉變，才能促進房地產市場長期平穩健康發展。一些經濟學家認為，一方面房地產調控的基調要堅持，另一方面房地產又是國民經濟里面一個帶動面很廣泛的產業，它的調控不可避免地也會影響到建筑工人的就業、裝修建材家電的銷售，所以怎么在調控同時使房地產行業“軟著陸”，既讓房價出現一定的調整，又不會導致整個投資出現急劇下滑，這是下一步政府的很大挑戰。

“微調”不等于“急于松動”

在今年年初地方召開“兩會”的時候，就陸續傳出了呼吁微調的聲音，一些地方陸續推出了涉嫌“救市”的新政。一股開發商“上書熱”正在暗涌。很多地產商和地方政府期待全國“兩會”后，中央政府能夠出現一些松動性調控政策。

近一年來，市場觀望氣氛濃重，質疑聲不絕于耳，小動作層出不窮。在開發商求松綁的同時，去年年底至今，不斷尋求“微調”的城市比比皆是。據中原集團研究中心統計，已有逾20個城市從購房補貼、房貸微調、限購松動、公積金調整等多方面進行政策微調。其中，有多個城市試圖針對限購放松而遭政策叫停。

經濟學家認為，在當前經濟增速放緩的情況下，調控政策要進一步采取一個比較靈活的“有保有壓”的措施，“保”是保剛需求，“壓”就是壓投資性需求。

目前看來，限購政策顯然是解決中國樓市“高燒”的有效手段，在打掉“地產泡沫”后，樓市才能繼續在市場經濟軌道上健康發展。用調控的手段使房地產行業實現“軟著陸”，不是一件可以“一蹴而就”的事情。除了一線城市可能房價調整的幅度會大一點之外，從全國情況看，中國及早地進行房價調整，還不至于出現像日本、中國香港那樣房價跌去50%－60%的狀況，總體來看將是一個比較溫和的、價格下降幅度有限的調整。

長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，其他手段可重歸市場化。如，取消商業銀行的差別化信貸，并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業；取消限價房，逐步取消經濟適用房，住房保障體系從“以售為主”轉向“租售并舉”、“以租為主”直至最終取消經濟適用房；繼續堅持國有土地出讓市場化改革方向等等。