誰來保障保障房?

王雨佳

在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產行業中少有的亮點。

原本，自上世紀90年代末以來，經濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產調控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在S O H O中國董事長潘石屹看來，這一現象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設的確切數字成為了政治任務。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環節，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發,更有市場人士認為，在商品房受到限制的當下，保障房將會成為中國房地產行業最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產行業的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協調好。”中國房地產業協會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關心的當然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設，2012年，這個目標變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關文件，力保保障房的建設。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應該投更多的錢。”中國指數研究院研究副總監何田告訴《英才》記者。因為，根據住建部住房保障司的數字，2011年全國在保障性安居工程建設共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發的文件寫明：地方政府的公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設資金。此外，已經公布的數據還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點發放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數據，新增開發貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數據表明，保障房貸款占整個開發貸的50%。這就意味著，現存的開發貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案。現在，通過信托等方式融資，中國企業成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢。”朱中一認為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產行業的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解。”萬科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構相關文件中有這樣的表述：“房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。”

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設，再補辦相關手續。

“保障房成了房地產企業在商品房銷售減速的情況下，保障現金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規模項目、現金流項目。”毛大慶指出。

在房地產商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設標準和銷售對象，開發商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續下降，公租房才是政府認定的主流。”在何田看來，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態將再次發生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業建好、政府回購、由政府負責管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結賬，后面還有一大堆事兒。”首創置業總經理劉曉光告訴《英才》記者。

“大企業應該去做保障房。但是，讓企業履行責任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應該做的，是設計一個好的制度，讓企業有興趣參與。遺憾的是，我國現行的制度設計遠遠落后于社會發展的需要。”毛大慶說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房。”劉曉光說：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了。”

然而，從數據上看，專做保障房的企業利潤率相當高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業，2011年的財報都十分亮麗。“保障房不是誰都能做的。很多項目都在區政府手里，競爭要通過固定的渠道和關系。更多企業是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業，又搞開發又搞施工，能夠拿到施工利潤。”劉曉光點出個中關鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業最初參與保障性住房的建設，是政府的宣傳需要，那么現在，通過保障房項目，房地產企業可以從中獲得更多經營性用地。包括綠城中國、五礦置業等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產業頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產市場將不復存在。”

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應的影響很大。很簡單，保障房用地供應多了，商品房用地就會相應減少。”劉曉光如是說。