地產股買不買

胡偉凡

從1月6日到3月5日，從964.64點到1293.51點，深圳地產指數（399200.SZ）累計上漲了大約34.09%——地產股上一次有這種表現，恐怕要追溯到兩年前。

然而天有不測風云。3月14日中午，當溫家寶總理表示“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松”之后，深圳地產指數暴跌4.72%，之后一天又重挫3.19%。地產板塊剛剛顯露出的一絲曙光貌似又消失了。

自2月以來，政府的一系列舉措使地產行業的局面變得撲朔迷離：一方面，上海、蕪湖等地限購令松綁的“新政”被接連叫停，住建部也在“兩會”期間重申“堅持房地產限購政策不動搖”。另一方面，央行強調落實差別化房貸政策、“首套房貸必須滿足”，首套房貸利率也從先前的1.1倍回落至基準利率，部分商業銀行甚至出現打折優惠。

利多和利空的信息交織在一起，使得地產板塊前景不明，方向未定。那么究竟應該如何解讀當下的局面？本輪地產股上漲的動因何在？地產板塊的后市表現會將如何？

市場底部有待觀察

“關于房地產行業，國家政策的主基調還是打擊投資、投機性需求，但同時也進行了一些微調，比如央行要求滿足首套房居住需求?！?/p>

廣發證券房地產分析師沈愛卿向《英才》記者分析認為，政策面已由“堅定不移調控”轉變為“鞏固調控成果”，說明地產行業現在已經進入到一個求穩的階段。

實際上，政府此前就已經傳達出相應訊息。在今年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶指出，要鞏固房地產市場的調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸；采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。

“在大方向是微調的前提下，我們有理由認為，房地產板塊的政策底部已經基本確立了。至于市場底部是否到來，還有待觀察?！鄙驉矍湔f。

而關于溫總理3月14日的講話，中央財經大學會計學院教授魯桂華認為，房價確實遠未回歸到合理水平，但出現一輪更嚴厲調控政策的可能性并不大。

“現行的調控政策已經比較完備了，我們現在要做的是等待這些政策發揮作用?！濒敼鹑A這樣說道。

誠然，政策面是影響股價的重要因素之一。但一個板塊的股價能否上漲，仍主要取決于投資者對該板塊的預期。從房地產市場的表現來看，春節過后，北京、上海、長沙等地的樓市均有不同程度的回溫跡象，這可能在一定程度上增加了投資者對地產股的信心。

此外，行業周期又會直接影響其市場預期水平。因此，房地產板塊現在處于行業周期的哪個階段，亦是投資者不容忽視的問題。沈愛卿認為，房地產板塊目前仍處于發展階段?！斑^去十年房地產行業可能處在一個高速發展期，未來5—10年則可能會進入一個中速發展期，增長速度可能會降下來，但其整體上仍會處于增長態勢?！?/p>

不過短期來看，受先前一系列政策的影響，如今地產商的手頭并不寬裕。并且，較多的存貨占用了大量資金，加劇了其資金鏈的壓力。

“地產商現在處于一個去庫存的狀態。雖然央行連續兩次下調存款準備金率在一定程度上會改善地產商的資金流動狀況，但這主要是針對大型的、優質的開發商。至于對整個行業會有怎樣的促進作用，還很難判斷?！鄙驉矍湔J為，首套房貸利率由先前的1.1倍回歸到基準利率，還是對地產行業有一定利好。”

央行行長周小川也在“兩會”期間表示，下調存款準備金率并不是為了增強股市的信心或主要流向房地產行業，釋放出來的資金，會廣泛地分布在國民經濟的各個方向。

整體估值不算高

此前房地產板塊何以表現尚佳？

“房地產是一個周期性板塊，有行情的時候它的彈性相對較大，而且其本身對政策比較敏感?！便y河證券房地產行業分析師潘瑋認為，當貨幣政策出現了松動，資本市場自然會有比較強烈的反應。

“況且，房地產板塊已經被壓抑了兩年半，本身也有一個估值修復的要求。不過，房地產板塊的漲幅并不是最大的，在整個資本市場中只能算中上游水平?！迸爽|說。

事實上，在房地產板塊行情回暖的過程中，也充斥著各種各樣的聲音。有投資者認為，這波行情很大程度上屬于短期投機行為，資金會“炒完就走”；也有人認為，大量資本的涌入是源于對房地產行業的長期看好。

對此，潘瑋表示，一波行情的產生是多方面因素共同作用的結果，而各個因素之間也存在較強的相關性，所以投資者不應該只從一個角度來分析這波行情。

“如果流動性改善，那么地產行業的成交量也會上升，股票的基本面會轉好，進而其估值會提升，業績同時也會上升。各個方面都是聯動的，很難單純地歸因于資本或是其他方面?！?/p>

關于當前的操作策略，沈愛卿認為，選股策略應著眼于房地產行業的整體走勢。若板塊處于調整階段，則應以安全性為先；若為復蘇階段，那就可以先從存貨方面考慮。

“目前，房地產板塊的整體估值還不算高。如果房價不出現大幅下跌，其整體估值還是安全的。”沈愛卿認為，鑒于現階段尚無法確認市場底部，政策方向也難稱明朗，所以優先考慮安全性才是明智的選擇?！杏试?0倍以內的一、二線地產股應該較為安全。

“具體來講，全國性的、高送轉的、規模居前的開發商，像萬科A（000002.SZ）等地產股，可稱得上比較安全。沈愛卿說。

而魯桂華給出的估值標準則更為嚴格。他指出，地產行業本身并不具備高估值的一些起碼的條件。與科技行業相比，地產商并不像蘋果等企業一樣具有“人無我有”的核心競爭力。只要有錢，只要能拿到地，誰都可以做地產。

“所以，地產板塊合理的估值水平，也就應該是市場平均的估值水平，即10倍多的市盈率、1倍多的市凈率?！濒敼鹑A表示。