從“動態不一致性”理論看房地產調控

尹中立 譚旭東

2010年以來，我國的房地產調控進入了一個怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來越大，甚至動用了“限購”、“約談”、“監察”等非常規手段讓“地方政府對房價上漲負責”，但市場的表現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價僅僅在2010年4月份“國十條”房地產調控政策后出現連續三個月的下跌，而后房價一直是上漲的，即使是嚴格實行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現了大幅度的萎縮，但價格依然很堅挺。房價為什么對政策出現超強的“免疫力”？用“動態不一致性”理論來分析有一定的針對性。

動態不一致性的基本思想

動態不一致性誕生于西方國家關于貨幣政策是采取“單一規則”還是“相機抉擇”的爭論之中，它是指決策當局在當期宣布未來期將實行的最優政策，而當未來期到來時，實行該政策不再是最優的，這導致決策當局有食言和放棄以前所宣布政策的激勵。也就是說，動態不一致性是源于事前的最優政策和事后的最優政策的不相同。當社會公眾預期到決策者會相機抉擇行事時，將形成相應的預期，并采取相應的行為來應對，結果使得決策當局的政策影響力下降，這必然會產生更差的政策效果。為了提高政策的實施效果，決策當局應該做出預先承諾，即要按規則行事。

通過專利權的保護的案例可以更清楚理解動態不一致性理論觀點。在人們進行發明創造之前，政府的最優政策是對發明創造給予專利保護，這樣會激勵更多的人從事發明創造，這對整個社會來說是有利的。但是當一項發明已經完成時，此時政府的最優政策是不提供專利保護，這樣做可以減少因專利權持有人索要壟斷價格而引起消費者剩余的減少。由于事前的最優政策與事后的最優政策是不相同的，因而在這里存在動態不一致性問題。由于潛在的發明人理性地預期到事后政府會取消專利保護政策，因而如果政府不能夠進行預先承諾以對專利提供保護，則人們不會進行發明創造，這對整個社會來說是不利的。為了消除這里的專利保護政策的動態不一致性，所有國家都制定了專利保護法。

房地產調控過程中的動態不一致性

從近些年來我國房地產調控的實踐來看，也存在著動態不一致性問題，這主要體現在調控政策常常在穩定房價與保增長這兩個目標之間搖擺。

2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開始對房地產市場進行調控，當時的政策意圖是通過增加房地產開發企業銀行貸款融資的準入門檻,來降低固定資產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，表現為二手房市場價格的快速下滑，國家統計局的數據表明，二手住宅的價格指數從2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1，在開發商喊出“房地產冬天來臨”的渲染下，政府開始擔心投資會受到沖擊（其實，當時房地產投資還沒有受到影響），國務院出臺了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。該文件第一次提出了“房地產業是國民經濟的支柱產業”地位。

在短短的兩個多月時間里房地產調控政策出現較大逆轉，這讓市場初次領悟了政府“保增長”的政策底線。于是，從2003年底開始，房地產投資出現井噴，2004年2月份增速達到創紀錄的57.1%。

2005～2006年的房地產調控同樣暴露了政策的“前后不一致”傾向。2005年4月底出臺的《關于做好穩定住房價格工作意見通知》（簡稱“國八條”），其主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉讓征收5%的營業稅，目標是抑制房地產投機，穩定住房價格。該政策出臺之后，市場的反應明顯，從2005年5月份開始新建商品房的價格指數出現明顯回落，從3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房價的環比數據從2005年7月份開始發布，7～8月份的二手房價的環比都是負數。但10月份后，北京、深圳等城市房價開始出現快速上漲，全國的二手房價的平均價格指數也出現明顯上漲。在這種背景下，應該繼續強化以穩定住房價格為目標的政策。但從房地產投資的相關指標看，2005年底的房地產投資增長速度比2004年大幅度回落了10個百分點，從2004年的30.2%下降到了19.8%。繼續打壓房地產價格就會導致房地產投資增長速度進一步下滑。

當政府在“穩定住房價格”和“增加房地產投資”兩個答案中二選一時，政策的天平選擇了后者。于是， 2006年的房地產調控政策——《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（簡稱“國六條”）將調控的手段和重點內容轉向了調整住房供應結構，規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過70%的比例。希望通過增加小戶型的普通住宅供應來化解住房價格上漲的矛盾。

當市場看清了政府調控房價的投鼠忌器的心理后，政策效果必然越來越差。2006年的“國六條”房地產調控政策出臺之后房價的絕對數沒有出現明顯的下降，只是上漲速度稍有放緩，政策效果明顯不及2005年的“國八條”，隨后出現2007年房地產價格的快速上升。

2008年，全國房價出現了回落，部分城市的房價下跌幅度超過20%，在經過幾年的上漲之后。房價出現兩成左右的下跌應該屬于市場的正常調整，如果不去人為地干預市場的調整，則市場將更加健康。但為了應對全球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。可見，政策在“穩定住房價格”和“增加房地產投資”兩個答案中二選一時，政策的天平再次選擇了后者。

經過幾輪市場與政策的博弈，市場已經看穿了政府的政策底線：“保增長”比“穩定住房價格”重要。

既然政策的底線是“保增長”，那么，在世界經濟還沒有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產投資來“保增長”。因此，市場認為：政府對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴厲的房地產調控政策不會持續時間太長。這就是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開發商不愿意降價銷售已經建好的房子，資金緊張的開發商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金周轉也不愿意降價銷售。

2010年以來的房地產調控政策及其市場反應基本上可以佐證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺政策對房地產市場進行調控，核心是2010年4月17日，國務院出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（俗稱為“新國十條”）。“新國十條”被稱之為史上最嚴厲的房地產調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據中原地產的數據，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現明顯下降，深圳、上海和北京的價格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國總體情況看，“新國十條”出臺后二手房價格環比連續三個月出現下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價又開始出現上漲，2010年8月份環比上漲0.1%，9月環比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“新國十條”只是對市場產生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。

盡管房地產調控力度在9月底的政策里進一步加大，不僅將按揭貸款的條件進一步收緊，而且明顯加大了對非本地居民買房的限制。但市場反應似乎很平淡。從價格看，僅出現一個月的環比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開始加速上漲。

可見，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，然而卻會帶來較為嚴重的負面后果，最突出的表現是損害政府調控的“聲譽”，增大下一輪調控的成本。經歷多輪調控之后，市場中的利益主體已是博弈的老手，對于政府的調控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的就是政策的動態不一致性，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免了。

如何走出“動態不一致性陷阱”

由上分析可以看出，2003年以來我國的房地產調控政策存在著明顯的動態不一致性，這是當前采取史上最為嚴厲的房地產調控政策仍然不能夠奏效的主要原因。

從短期看，2011年中宏觀調控政策又將面臨著兩難的選擇：如果繼續采取緊縮的政策，則可能會引起經濟增長速度的下滑。但如果放松宏觀經濟政策，則房價立即反彈，物價會繼續高漲。此外，國際經濟形勢不容樂觀，歐洲債務危機仍在加劇，美國當前也面臨著債務違約的風險，這些必將會對我國的經濟產生不利影響。因此，市場的預期是房地產調控政策不會持續。此時如果放松房地產調控政策則必將進一步強化政策的動態不一致性心理預期，房地產調控的效果將前功盡棄。

因此，為了防止掉進房地產調控的“動態不一致性陷阱”，當前的房地產調控政策應該保持穩定性和連續性。進入2011年下半年以來，國務院及有關部委多次強調房地產調控政策不松動是十分正確的，它對糾正市場的預期意義重大。只要堅持政策立場不動搖，房地產市場的動態不一致性預期將減弱，政策調控的效果將逐漸顯現。

從房地產市場運行結果看，交易量及價格從2011年第三季度開始出現明顯下滑，這說明市場與政策的博弈僵局開始打破。但此次房地產調控政策持續如此長的時間方才奏效，其經驗和教訓是值得認真總結的。

從長期看，我國的房地產調控之所以掉進“動態不一致性陷阱”，最主要的原因是我們過度依賴投資增長，特別是房地產投資增長的經濟發展模式所導致的。因此，轉變目前的經濟發展方式成為走出房地產調控“動態不一致性”陷阱的關鍵。如果現在的經濟增長方式不改變，必將難以擺脫“穩定住房價格”與“保持投資增長”之間的矛盾與困惑。

（作者單位：中國社會科學院金融研究所，廈門大學經濟學院）