2012我們該不該買房

王奇

在專家普遍看跌，相關控制政策未見動搖的背景下，

2012年的房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)大的拐點?

面對有所松動的房價，老百姓是不是該出手買房?

你見，或者不見它；房子就在那里，不悲不喜。你念，或者不念它；房子就在那里，不來不去。

面對2012年房價，或許這首改編的《見與不見》形象的說出了樓市的現(xiàn)狀。事實也是這樣，購房者早已看好的房子就在那里，糾結的只是購房者的心態(tài)。

32城繼續(xù)限購七成專家認為房價下跌

限購政策是打壓房價的利器，2012年房價會不會繼續(xù)下跌，關鍵就看限購政策。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，在執(zhí)行樓市限購的46個城市中，已經(jīng)明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購的城市已達32個，而至今尚未明確表態(tài)是否繼續(xù)執(zhí)行限購的14座城市主要分布在中西部地區(qū)。

這也表明，在關注度最高的北上廣地區(qū)，今年繼續(xù)實行限購已成為板上釘釘?shù)氖聦崱６涨霸谀炒握搲蠈Π傥唤?jīng)濟學家、企業(yè)家進行調(diào)查的結果顯示，69％的人認為，房地產(chǎn)2012年將會是小幅下行的趨勢，11％的人認為會是大幅下行的趨勢，還有小部分人認為在宏觀政策改變時，會有上漲。

但看跌房價的標志性事件，還是看空房價的代表人物“空軍司令”侯寧在去年年底放出的“2012年北京五環(huán)內(nèi)房價會下降50％”的豪言。另一位代表人物房地產(chǎn)獨立評論家牛刀也認為，房地產(chǎn)上漲的貨幣與人口兩大要素已不復存在，房價將跌回2008年的水平。

眾多的信息已經(jīng)顯現(xiàn)出，2012房價下降的可能性很大，但如果想趁著這個時機抄底炒房，恐怕不是那么靠譜。不過，對那些剛性需求購房者或許是個好時機。

剛需購房者或許逢時

28歲的趙剛準備和相處了兩年的女友結婚，從去年就開始關注房價。今年他剛剛符合北京市的購房條件，但目前的房價讓他有點迷茫：“主要還是錢的問題。我們是自己住的，肯定會在這兩年買，但還是想買得稍微便宜點。”

趙剛目前的購房心態(tài)，正是眾多正在觀望的剛需購房者心態(tài)的一個縮影。

而近日被媒體廣泛報道的“房企債務償還高峰2012年到來萬億債務倒逼降價”，或許也在預示著在不久將來，實實在在的降價成為可能。

“要是真的降了，我也就買了。反正未來再賣的可能性很小，房價未來的漲跌都和我沒多大關系。”趙剛告訴記者。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，如果是一些優(yōu)質樓盤，或者是一些比較知名的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，定價合理的話，購房者已經(jīng)可以入市，不必過于等待。“不動產(chǎn)是有區(qū)域性特點的，一個區(qū)域里房子賣掉，就很難再買到合適的，有個時機問題。所以，如果遇到合適的房子，比如價格合適，居住出行方便，而且有購買能力，還是要適時出手。”有關專家表示。

一位房產(chǎn)媒體資深編輯也抱有相同

的看法：“在北上廣的一些地區(qū)，對于一些開發(fā)商為了回籠資金而降價銷售的樓盤，略高于成本價或低于成本價的房子，在今年購買，性價比都是很好的，而指望開發(fā)商低于成本價銷售，可能性很小。”

具體購買時點還要看需求

“2012年會是房地產(chǎn)商比較難過的一年。反過來看，當然是購房的好時機。”某房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部負責人表示，目前各樓盤的優(yōu)惠是普遍存在的，但誰都很難給出一個最佳的購房時間和地點。

青島今鵬翔投資公司CEO修方舟表示，這是一個策略問題。如果急著住，任何時候買都不吃虧，都有買的道理。如果不是特別急著住，要看準時機再買。另外，購房者對房子的選擇要多元一些。比如原本要在某區(qū)域買房，但該區(qū)域房源稀缺，房價不變；而其他區(qū)域房價降了，這也是可以考慮的。

“如果一直不買房，同樣有機會成本的問題，未來有許多不可預期的情況，比如推出新的稅種，增加持有成本或購買成本等。也可能錯過最佳的購買時機。具體的購買時間點還要看需求。”有關專家建議。

不著急者可以等等看

準購房者、市民劉先生卻有著自己的精打細算。他較為關注的小區(qū)，一些新盤單價已下降了一兩千元，一套原價100萬元的房子，現(xiàn)在已下調(diào)至90萬元，降價10萬元。

不過，劉先生算了另一筆賬：從表面上看，現(xiàn)在買房子確實是便宜了，但是貸款成本提高了。貸款60萬元，貸款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，執(zhí)行4.93s％的利率，每月需要還款3938元；而按目前銀行上浮10％執(zhí)行7.755％的利率，每個月則需要還款4920元，較之前每月多還利息1000元左右，20年就要多出20多萬元。這樣算來，房價并沒有降。“所以，我個人感覺如果貸款政策還這么下去，買房計劃還要再等一等。”劉先生說。

對于房地產(chǎn)市場的去泡沫化，也有專家表示，調(diào)控效果已經(jīng)逐漸凸顯，但到泡沫的全部擠出，尚需時日。對于那些不著急購房者，可以再等等看。

鏈接牛刀：房價將跌回2008年水平獨立評論家牛刀在某論壇上表示，房地產(chǎn)上漲的貨幣與人口兩大要素已不復存在，房價將跌回2008年的水平。

牛刀認為，根源在于2008年底的4萬億元救市措施。4萬億元加上2009年的9萬億元新增貸款，13萬億的貨幣助推了房價。這兩年，央行大幅度回收貨幣，以調(diào)整存款準備金率的方式回收貨幣。央行多次上調(diào)存款準備金率，是主動刺破樓市泡沫的行為，也許比泡沫自己破滅危害要小得多。

房價上漲的另一大基礎是人口。牛刀認為，進城人口越來越少，樓市新增面積越來越大，房市已進入供不應求局面。每年由農(nóng)村進入城市，需要解決住房的進城人員達到1800萬，還有2100萬流動農(nóng)民工。按兩人一戶來算，不到2000萬戶。還有每年新增的400多萬大中專畢業(yè)生，約合200萬戶。兩項相加共2200萬戶，每戶按90平方米算，共計19.8億平方米，而近幾年僅北京上海廣州深圳四個城市每年新增面積就達8500萬平方米，加上全國其他城市，開發(fā)面積不少于20億平方米。只要房價一下降，這些房子全得吐出來，供過于求的局面很快就會形成。多重因素疊加之下，房價將會打回2008年。