去美國買房

沈玎

北京的廁所換洛杉磯的House

四川人范曉天，曾經是全美第四大房地產經紀公司的“月份頂級經紀人”(Top Agent of The Month)。一張華裔面孔，不知從什么時候開始成為一種優勢，所有的賣家，在一群經紀人中，總會率先注意到她，因為他們知道，華人經紀帶過來的，一般都是中國客人。

美國人喜歡中國客人，因為中國客人口袋里裝滿了現金，比如郭媛一家。

郭媛2003年在北京西四環買了第二套房子，當時房價是8000元一平方米。郭媛認為：“無論怎么樣，在北京四環內總會留一套住宅，要么自住，要么留給兒子。”

2009年年底，郭媛偶然路過一家房屋中介的門口，看到附近房子的價格已經賣到近4萬。郭媛動心了，北京的房價在飛漲，幾乎沒有賣不出的房子，而中介也在到處尋覓房源。

郭媛的兒子David在2008年就到美國加州大學念書，從兒子的口中，郭媛也知道美國房價跌到了2006年以來的最低價，房市已經在金融危機中崩潰。

北京有個時髦的說法是，住在北京三環以內的人，只要把自家的廁所賣了，在美國洛杉磯就能買個洋樓。這讓郭媛產生了一個想法：賣掉房子、去美國抄底。

郭媛的房子在2009年底賣出去了，最后成交價是35000元/平方米，整套房子賣了350多萬元。

與此同時，郭媛的兒子David開始在美國尋找合適的房子。“在我們學院，有30個中國學生，其中買了房子的有4個。”David告訴記者。

在David所在的區，2000英尺，也就是180平方米的一棟別墅，售價在20萬美元以內。2010年初，David買了一套200多平方米的獨棟洋房(Single House)，成交價為25萬美元，價錢差不多是北京那套房產的一半。

這是棟建于2003年的房子，2006年的售價高達50萬美元，現在相當于打了對折。在David買下這個房子的過程中，還有一位買主同時競購，對方的開價比他高出一萬美元，但是賣家還是很高興地把房子賣給了David。因為后者支付的是從中國直接匯過來的現金。從中國匯款到美國，每人每年有5萬美元的額度限制，為此，郭媛特意找了幾個朋友幫忙，一人5萬匯到David在美國的賬戶中。

在整個賣買的過程，David一家都沒有掏過“額外”的錢。在北京賣房時，所有稅、雜費都由買方掏。到了美國，根據當地的政策，所有中介費用都將由賣方承擔。

現在，David的美國生活過得更加愜意了，因為他的房子共有4個臥室，他以月租350美元和450美元出租了兩間臥室給同學，這在當地已經算是非常慷慨的友情價。

投資可進可退

與郭媛一家不同，上海人陳煜云從上世紀90年代就開始投資房產，有更成熟的投資理念。

陳煜云擁有很多海外投資經驗，這些經驗反過來指導其在中國的房產投資。1997年、1998年時，盡管香港的房價已經跌得很厲害了，但是在香港，400萬到700萬的房子比比皆是。

但是到了2005年之后，事情反過來了，中國的東西變得越來越貴。

對于在海外置業，陳煜云有他自己的判斷：“過去華人都移民去溫哥華，現在溫哥華房子的漲幅已超過60%，變得一房難求。而未來的移民潮，方向必定是美國。”

在陳煜云看來，“華人移民美國，不外乎四個地方。”不是在洛杉磯、舊金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個城市一個是經濟中心，另一個擁有世界上最好的大學。

陳煜云選擇了氣候宜人的舊金山，今年三月他用了三天的時間，跟著中介看了多種房型，最后他選擇了一套售價120萬美元的服務公寓(Service Apartment)，這是全舊金山最好的公寓。

“我知道100萬美金，可以在美國買三棟獨棟別墅，但那不適合我。”陳煜云沒有打算移民，也沒有精力去打理自己的房子。

而服務公寓有專人服務，也有物業管理，正好符合他的需求。

陳煜云的房子在買進的第一天，已經有人租住在那里，租金是5500美金一個月。其中公寓的管理費每個月高達1000美金，地產稅為1.4%，這樣子算下來，這房子一年的投資回報率不到5%，雖然這是一個比較低的水平。陳煜云已經很滿意了，“我管這個投資叫做進退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進，如果我移民了，可以賣掉這個公寓，再買一棟獨立洋房。在美國的政策中，你把你的A物業賣掉，再買進一個B物業，如果這兩個動作在12個月內完成，它是沒有稅的。”

事情太好了就不像真的

“很多人都對海外買房躍躍欲試，但只有真正在美國生活過，才明白是什么滋味。”今年3月，David終于體會到了美國的治安問題。

那天David出門上一趟超市，十幾分鐘后回家，他發現屋里一塌糊涂，有三個人正在打包東西，見他回來了，三人撒腿就跑。雖然沒帶走什么東西，但隨后的麻煩事讓David頭痛不已。因為自己是第一目擊證人，警察錄口供就折騰了半天，而后還要清理現場，換門換窗換鎖。

此外，房子定期還要翻修和維護。美國很多房子是木質的，雖然環保、成本也低，但總會出現很多問題。買下房子后，還要購買名目繁多的保險。美中貿易發展協會副會長RobEmerick表示，像房屋結構保險，產權保險相對便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險(Homeowners Insurance)，這種復雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷，在中國人根本想不到的細微地方都需要買保險。

根據美國各州的法律不同，業主每年所需繳納的物業稅為房子總價的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產稅會隨著房價漲跌。

陳煜云的一個朋友，為了讓孩子能在好學區接受教育，十年前在紐約買下一幢 60 萬美元的房子，后來一直漲到了120萬美元。陳煜云以中國人固有的思維邏輯，向他們道喜，沒想到他們卻苦笑說：“沒什么好祝賀的，這幾年地產稅隨著房價年年漲，本來一萬美元的地稅，現在漲到兩萬美元了。快住不起了。”“幸好”隨后房價開始下跌，這才松了一口氣。

如果房子要脫手，手續和稅費都不少。以賣出一棟50萬美元的獨棟房子為例，通常由賣方支付的主要費用包括，房地產經紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產權保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規范監督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產稅、社區費等。以上費用合計約為34410美元，約為房價的7%。

“賣房開支最大的一筆費用是請經紀人，占房價的6%，連我們自己都覺得很貴”，范曉天說，“唐人街很多人擁有房地產經紀人的執照，就是專門為了在買賣房子時，可以省掉經紀人的費用。”

另外，無論你投資房產是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務局繳納所得稅，由產權公司在過戶時就扣除房價的10%。“所以如果你沒有移民需要，單單到美國去做投資，我并不建議(買房)。”范曉天說。

“很多東西看起來太好，就不會是真的”，David說，“什么時候你覺得美國不那么好了，那個時候，你再考慮去美國買房的事情吧。”