老人處理房產不當引發民事糾紛

林靖 張楊

近年來，有越來越多的老人因擔心自己去世后家人因遺產分配發生矛盾，便在生前著手處理財產。然而，據北京海淀區法院復興路法庭的法官稱，因缺乏相關法律知識，老人生前處理財產方式不當，從而引發的民事糾紛頻發。

案例1：該讓哪個孩子買房？

王老先生生前承租單位的一套三居室公房，他去世后，單位組織公房出售。王老先生有3個子女，王老太因嫌老大、老二對她不盡贍養義務，便讓老三出錢購買了這三居室，登記在王老太的名下。后來王老太辦理贈與手續，將這套房子贈與老三，并辦理了過戶手續。

為此，老大、老二將母親和老三告上法庭。他們訴稱：“這房子原是父親承租的公房，購房時也折合了父親的工齡。所以，這房子是父母的夫妻共同財產，母親無權處分屬于父親的那部分財產，贈與協議無效。”

法院經審理認為，王老太在丈夫去世后，已作為承租人與單位形成新的承租關系，后王老太以自己名義簽訂房屋買賣合同。在購房過程中，王老太雖然使用了丈夫的工齡，但工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。因此，該房屋應屬于王老太的個人財產，她有權處分。她將房屋贈與老三的行為應屬有效。

法官提示：老人遇到此類問題時，要重新以自己名字簽訂房屋租賃合同，并與出售房屋的單位明確購房款的折算情況，如向子女借錢購房，需出具借條，以免發生糾紛。

案例2：該把房賣給哪個孩子？

張老先生夫婦名下有一套三居室。2006年張老先生的老伴去世，2009年他將該房出售給長子，并辦理了過戶手續。但房管局辦理房屋登記相關手續、詢問這是否為共有房屋時，父子倆均否認是共有。

2011年張老先生去世，之后老二、老三訴至法院，稱該房屋是父母的夫妻共同財產，張老先生自己無權處分房屋。張老先生的長子向法院出具兩份遺囑，表明其母將該房屋中享有的份額讓他繼承。但其中一份遺囑其母未簽名或蓋章；另一份為代書遺囑，其母摁手印，但只有一名見證人。

法院經審理，認定該房屋是張老先生夫婦的夫妻共同財產。張老先生的老伴去世后，張老先生及其長子在明知其遺產未進行繼承的情況下，否認該房屋的共有狀態，并進行買賣，違反了法律規定。該長子雖向法院出具了遺囑，但一份不能認定為遺囑，另一份不具備代書遺囑的法定形式要件，故父子倆簽訂的房屋買賣合同無效。

法官提示：根據我國《繼承法》的相關規定，張老先生的老伴擁有該房屋的一半產權，她去世后，其擁有的一半產權應由張老先生及其3個子女一起繼承。本案中，張老先生的老伴生前并未訂立合法有效的遺囑，因此，張老先生無權處分其他共有人的財產，而他擅自把房賣給長子的行為應屬無效。

案例3：孩子出錢買房房子歸誰？

考慮到自己居住和養老的問題，李老先生與兩個子女簽訂協議，約定“無論誰購買父親單位福利房，均無條件允許父母長期居住；今后不準買賣，如買賣只準按購入價賣給自家人；購房者如能遵守以上條款，其房屋產權為購房者所有（購房名義上仍為李老先生）。”

據老二稱，這份協議的簽訂時間是1998年，老二在“購房人”處簽名，李老先生和老大在“同意購房人”處簽字。

李老先生取得房產證后不久，于2007年去世。老二稱：“當初購房款都是我出的，也是我裝修的，我才是房屋的實際所有權人。”但老大及其母親對老二的說法不認可，起訴要求繼承李老先生名下的房產。

法院經審理認為，老二稱依據協議應由其單獨繼承房屋，并無法律依據；老二稱購房款和裝修款均由其出資，但未提供證據予以佐證。考慮到李老先生的老伴現無收入，而且沒有其他房屋居住，最后法院判決該房屋由她繼承，她分別向老大、老二支付房屋折價款。

法官提示：老人在處分財產時有3點注意事項：

其一，無論老人將財產贈與還是出賣給子女，前提是明確老人本人為被處分財產的所有權人，尤其在處分不動產時，需確定老人為登記的所有權人；

其二，依照我國《物權法》的規定，宣示財產所有權的方式主要有兩種，不動產為登記，動產為占有。因此老人要扭轉一個錯誤觀念，就是“生前購買價值較大的財物，由子女出資，老人過世后，財物的所有權必然歸屬于出資的子女”；

其三，如果老人生前向子女借款購買財物，尤其是價值較大的財物，需出示借條，以免在繼承時發生糾紛。