取消商品房預售制房地產市場就完了

葉檀

保留預售制度，房產價格不會繼續上漲，房地產價格主要取決于水浸銀根的程度與未來的通脹預期。但取消預售制度，房地產市場倒有可能崩盤。

房地產預售制度是期貨制度，如果取消預售制，房地產市場就完了。

所謂商品房預售制，即出售期房，在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證的房屋統稱為期房。預售制的核心是加長生產企業的金融杠桿，由生產者與購買者雙方承擔風險較大、投資較大的產品。房地產金融體系包括開發貸、個人房貸按揭與預售房制度。在開發貸、個人房貸受到限制的情況下，預售房成為支撐房地產最為重要的資金來源。國家統計局數據顯示，目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產開發資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。有了預售款，開發商就能占用購房資金進行滾動開發，缺乏30%的預售款，大部分開發商資金鏈將會斷裂。

預售款相當于開發企業獲得一大筆無息貸款滾動使用，可以增加開發商利潤。第二次全國經濟普查數據顯示，房地產企業增長速度高出工業企業2.12倍，利潤增長是工業企業的1.83倍。財政部會計信息質量公報公布39家房地產開發企業檢查情況顯示，會計報表平均銷售利潤為12.22%，實際利潤高達26.79%，預售制度功不可沒。寧夏回族自治區在2010年6月表示，加強商品房預售管理，商品住房銷售應嚴格按照備案價格，明碼標價對外銷售，利潤率控制在12%以內，備案價格6個月內不得調整，確需調整的，備案價格漲幅不得超過5%，可見預售利潤之高。通常購房者買期房，都是打賭房地產價格會繼續上漲，預售制度成為實現集體上漲心理的最佳武器。

預售制度還方便了避稅。根據2003年國稅發83號文，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。而一些地區通過查賬征收預收款所得稅，其中操作工具較大。

正因為預售制度如此重要，針對預售制度曾經出臺一系列政策。如上海要求，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準做調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可，以杜絕只有一個地基甚至只刨一個基坑就開始出售預售房的失控情況。而浙江、西安等地實行預售資金專戶監管制度，把所有的售房資金全部匯到一個賬戶上面，開發商基本沒有辦法避稅，也沒有辦法將預售款挪用到其他項目，此規定一出，當時開發商一片抱怨聲。從2010年11月開始，《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》正式施行。

保留預售制度，房地產價格不會繼續上漲，房地產價格主要取決于水浸銀根的程度與未來的通脹預期。但取消預售制度，房地產市場倒有可能崩盤。一些開發商趁二季度房價反彈，身上還有高成本的房地產信托債務與外幣債務，現在取消預售制度，相當于釜底抽薪。

我并不主張取消預售制度，而主張把預售金圈養起來。預售制度既然是期貨，就應該有監管的辦法。否則，因為信用不彰出現“房鬧”、出現“期鬧”，中國電子盤交易出現信用危機，是否該取消所有的期貨市場、電子盤市場？答案是否定的，這是監管的懈怠。打擊造假者，扶植守信者，才是正途。