開發商：櫻桃好吃樹難栽

近年來，在連續的嚴厲房產調控下，樓市持續低迷，房地產業遭受沉重打擊，“暴利”泡沫被極大擠出，然而在望不到盡頭的嚴冬中，也孕育著新的生機。中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一指出，此時正是大力推行住宅產業化的最好時機。中國房地產業將步入以實力、品牌擴張為主的調整期，用品質說話將成為開發商長遠立足的根本。

地產大鱷居安思危

十多年前，萬科就開始了對住宅產業化的探索，在高速周轉的發展模式上，從“契合到主動”緩慢而執著。在萬科董事會主席王石看來，“住宅產業化”將是萬科未來的核心競爭力，之所以要先行一步，是為未來的生存危機做準備。有道是英雄所見略同，與王石持相似觀點的地產大鱷大有人在。

北京金隅股份有限公司董事長蔣衛平曾在中國發展高層論壇上講到，“順勢而為是開發企業目前的存在前提，結構條件是發展的基礎，好水快流是房地產發展的持續保障，而住宅產業化是探索的方向”。近期，金隅地產的技術中心對2011年投資1000萬元的13個重點科技項目進行了驗收，累計實現經濟效益1.09億元。公司一方面研發綠色轉型技術，從而進一步降低生產成本，提高效率；另一方面對新型材料和住宅產業化加大科研投入，依托先進技術升級產業鏈，從容應對市場變化。

保利地產董事長宋廣菊曾在股東大會上表示，對國家調控后的企業利潤比較滿意，并提出新的發展重點。“在現在對產業化的實驗過程中已經感覺到中國的產業化是要有一個相對長期的過程，將試圖通過產品標準化或品牌化的建設達到提高效率，減少差錯，加強經濟化的過程。”副總經理王健解釋，現在保利在做的產品線，主要是針對保利地產內部的。把設計的這些產品從營銷、設計的層面，以及今后成本的層面上，把它統一成能夠快速復制和快速推廣的東西，目前在做的是以內部的為主。作為保利地產，是從公司產品線控制產品品質，尤其當這條管理鏈比較長，規模比較放大的時候，能夠通過住宅產品，以營銷、設計、成本這三個點為主，把產品的品質控制住。

已有企業“在路上”

對地產企業而言，住宅產業化不僅是未雨綢繆，已經“在路上”開始住宅產業化試水的地產企業也已不在少數。棲霞建設曾在2008年底獲得聯合國人居署頒發的“特別貢獻獎”，聯合國人居署秘書長安娜·蒂貝瓊卡曾在其湖畔人家小區由衷感嘆：“住在這里真幸福。”后來棲霞建設繼續加大對“四節一”環保技術的研發利用。董事長陳興漢說：“以后不可能靠土地增值來做凈利潤，將來房地產利潤90%來自于房地產建造環節，也就是運作環節。只有不斷提高住宅產業化水平，降低住宅全生命周期的能耗和成本，我們房地產行業才能在國際競爭中取得應有的地位。”

安徽省首幢采用住宅產業化方式建造的高層住宅——由安徽寶業集團建造的天門湖公租房3號樓建造成功，天門湖公租房項目部副經理董玉海說：“雖然大家常用搭積木來比喻住宅產業化建設，但決非搭積木那么容易。”其中最受困擾的就是成本問題，造價要比普通住宅高9%左右。董玉海介紹，由于是首棟，工藝技術也在摸索著前進，但是卻讓他們對全面實現住宅產業化更有信心。“如果將來大面積使用住宅產業化方式建造，成本會更低。”

另辟蹊徑的富力地產則注重環保成熟生態技術和環保節能技術的應用，十多年前把自己定位于“毛坯房的終結者”，以全裝修房為發展重點。大范圍推廣和應用住宅產業化技術，使自身產品具有更高的科技含量和更人性化的智能管理系統實施住宅產業化。例如：采用外圍護保溫與隔熱系統集成技術，推廣應用住宅智能化管理成套技術，使用地源熱泵機組、發泡聚苯板、商品泵送混凝土、復合組合模板、鋁塑復合窗、強化變頻電梯系統、變頻加壓水泵等先進的建筑部品。依靠這些成套技術，很大程度上可以提高住宅的節能性，以科學技術為動力，順應住宅產業化發展。

全國首家綜合性“國家住宅產業化基地”，也是全國惟一將住宅產業化新技術新體系全面引入保障性住房建設的企業——遠大住工，于2011年在沈陽興建的5000套規模的保障性住房“麗水新城”，采用住宅產業化的方式，用整體建筑裝配方法施工，實現了國內建筑“設計標準化、生產工廠化、裝配機械化”的新突破。并得到了前來考察調研沈陽公租房開工與建設工作的溫家寶總理的現場贊揚，成為突破的成功典范。

保障房形成新增長點

遠大住工的住宅產業化探索，也是我國保障房建設邁出的重要一步。在宏觀調控的大背景下，保障性住房發展空間巨大，成為房地產市場新的增長點。保障房市場雖大，但是在建設過程中卻不斷表現出高品質質量需求與落后生產方式的矛盾，特點為“四低二高”：工業化水平低、成套技術集成度低、勞動生產率低、住宅的綜合質量低；資源消耗高、住宅生產造成的污染程度高。粗放型的住宅生產方式，不適合可持續發展、走新型工業化道路的要求，不適應改善居民住宅質量的需要等，要解決這一系列問題惟有實行住宅產業化。以產業化支撐保障性住房建設，能夠提高效率、保證質量、控制成本、節能環保，從而使得保障住房成本低而質量不低、價格低而標準不低。事實上，相比商品房，保障性住房更具備實施住宅產業化的條件，其兩個最大的優勢就是建設量大、個性需求低。在政府主導的保障性住房建設中采用住宅產業化形式，也必將為推進住宅產業化的整體進程獲取寶貴經驗。

國家支持保障房建設的政策出臺后，更是對建造企業提出了極高的要求：必須實行住宅產業化。萬科、遠大住工等企業參與國家保障性住房建設，并且建設了一些住房項目。而建材企業意在打通住宅產業化鏈條，使建材企業與住宅產業化有效對接，轉型尋求新的發展機遇。

在住宅產業化進程中，設計、生產、裝配、建造的標準化將帶來前所未有的成本降低，效率提升和人工成本的降低就是最大的成果，也是地產商最大的興奮點。對此，上海城建集團副總裁周文波表示，作為住宅產業化的關鍵環節，以上海城建集團為例，他們的混凝土預制構件設計、生產，已擁有20年的制造經驗，是目前上海市最大的PC出口加工和國內配套供應的專業化PC制造工廠，在上海地區PC構件市場占有率達50%。最終目標是將其打造成為以PC住宅為核心的“全產業鏈”國家級住宅產業化基地。根據產業規劃，上海城建集團的“住宅產業化”業務將在未來3—5年內形成每年100億元人民幣的產值規模，從而降低成本。

推動跨行業整合

僅僅提高技術水平、完善服務體系，并不能完全滿足消費者。住宅產業化的發展，還將極大推動房地產業與相關產業的跨行業整合。前不久恒大地產集團濟南公司與山東富達裝飾工程有限公司達成戰略合作協議，優勢互補，相互促進，共同提高。這是在當前建筑裝修裝飾技術和材料面臨新的變革、低碳環保要求嚴格的大背景下，在住宅產業化的道路上另辟蹊徑。對于充分發揮各自優勢，確保建設工程質量，有效降低開發成本，必將產生極大的作用。

廣東奧園置業集團則將房地產與家電企業相結合，與海爾集團聯合成立“海爾奧園住宅產業化推進中心”。雙方合作由點到面，使跨行業建立技術合作關系，解決產品的系列問題，優化市場理念，以互補互助的方式進行品牌聯盟。

中小開發商“壓力山大”

住宅產業化，既是房地產業“破繭”的機遇，也是一個不小的挑戰，尤其是對一些中小開發商而言，存在不小的成本壓力。一位房地產開發商總經理郭鵬接受記者采訪時表示，目前像他們這樣的中小型地產企業“不是不想走住宅產業化的道路，而是被成本壓的實在很為難”。資料顯示，由于目前還未形成規模化的生產，住宅產業化的建設成本每平方米比其他建筑高出400元～500元。成本的增加使中小型開發商企業無力招架，因本身的資金實力不夠雄厚，再加上市場份額不夠；無法獲得規模經濟，運營困難；前期投入大，短時間內很難見效，前期的投入很可能致使后期無法運轉，成本就很難降低。而高成本又限制了住宅產業化的消費。其實成本增加對“大鱷”的壓力也并不小。保利地產副總經理余英就曾表示，“住宅產業化遲早要做。只是目前保利的住宅產業化尚處于設計與實驗階段，還沒有投入市場。”在他看來，目前中國的房地產業還處于勞動密集型產業階段，短短幾年之內中國要實現住宅產業化，可以說難度很大。“如果要推進住宅產業化，需要政府給予試點企業一些稅收上的優惠，鼓勵企業采用新技術與新材料。”這也道出來不少地產企業的訴求。

郭鵬也表示，中小型地產企業從意識上沒有對住宅產業化足夠重視。傳統建造模式占市場大部分，新型建造方式市場接受度不高，甚至有些人一直持懷疑態度，認為這是在“憑一己之力，憑空制造一條產業鏈”，沒有認識到能給客戶帶來什么樣的價值，對后續影響理解得不夠深，并且也沒有魄力去做。“不過，意識雖然占了很大的原因，但是不能不看支配意識的潛在問題是什么。如果政府出臺政策，制定條例法規，完善政策、體系、給予中小型開發商有針對性的優惠政策，使我們有足夠的安全感；或者有定期給我們這種中小型企業做一些這方面的宣傳與合適的交流學習，再加上我們對內部管理，系統地進行資源集成，可能不會有這種意識問題了。”

郭鵬認為，目前大多企業投入還不夠，生產技術及研發跟不上發展。只有像萬科這樣少數的大企業在做，還有大學的科研機構在做，而技術的研發往往直接決定產業化程度的高低。以長沙遠大住宅工業有限公司為代表，制造商的異軍突起就顯得水到渠成。遠大住工的新聞發言人何貴財表示，他們致力于“做房子的部品配件制造， PC預制配件，用新的模式建造房子，具有標準化生產、短周期施工、合理化成本、安全環保節能等多項技術優勢，做全生命周期綠色建筑的提供者”。他們以社會保障房的建設為基礎，以普通工薪階層為消費主體，面向中國80%的住房剛性需求，采用工業化的生產方式和產業化的生產模式，極大地提高了產品質量、降低了產品價格，為其自身帶來了非常可觀的利潤。以“規模降低成本”的方式快速搶占住宅產業化的一席之地，也給中小型企業的生存造成了強大的壓力。

“大的開發商在這個過程中已經有了些成果，很多的制造商也開始集合資源占領平臺，雖然他們一直在強調過程中或者過程后，都不會人為地制造技術壁壘，而是建立整個行業的開放和資源共享。這個你信么？反正我不信。我們必須抓緊時間做好部品化的工作，做好住宅產業化的準備。即便環境艱苦也應該在這個平臺上保留自己的一席之地。” 郭鵬表示，即使壓力再大，也要跟上住宅產業化的步伐，否則今后將更難做，或許連生存都成問題。

產業化之路任重道遠

住宅產業化已是大勢所趨，然而正如人們常說的一句話，“前途是光明的，道路是曲折的”。地產企業的住宅產業化之路任重道遠。2011年，曾經被評為“北京市住宅產業化試點工程”的北京小屯路萬科中糧假日風景B3、B4號樓，卻被國外的專家評價為其產業化只實現了部分細節，與國際上真正的產業化標準相去甚遠。外觀細節和部品的應用并不能稱之為“住宅產業化”。

北辰實業相關負責人認為，大部分國內開發商目前只做開發，而且中國目前的市場需求仍側重產品差異化。在政府沒有執行統一標準的情況下，開發商很難在競爭中去做同質化、標準化的“住宅產業化”。

中國房地產業紛繁復雜，產業化討論的結果更是眾說紛紜，這也是影響住宅產業化的原因之一。“這個行業要想發展是很難，如果沒有產業化，整個住宅產業提升的話，房地產企業再過幾年還是這么粗放，還是這么原始，這就是事實。”沿海地產投資（中國）有限公司副總裁成實說道。成實所在的公司從2004年開始從事“健康住宅”建設。然而，由于缺乏產業化鏈條，無法把控整個環節中的標準，即怎么樣才健康、才綠色。“你很難最后得出你需要的東西。”

實際上，目前的中國房地產業確實存在類似問題。“比如安裝窗戶的時候到底是安裝者的問題還是施工者的問題就講不清楚，因為我們產業化程度太低，存在大量交叉施工。”成實說到。成實認為，住宅產業化在我們國家來說可以說是“零基礎”，雖然政府出臺了一系列的政策與獎勵，但畢竟給予的支持力度是有限的、國家標準的缺失、沒有上下游的企業來做配套工作等問題恐怕難以在短期內解決。中小企業在住宅產業化的道路上走得頗為艱難，成為制約他們發展的重要因素。

地方政府掏腰包“打氣”

在開發商頻頻呼吁政府出臺政策支持住宅產業化發展的同時，各地各級政府部門也意識到了住宅產業化的重要性，獎建筑面積、發專項扶持基金、減免費用……紛紛出臺“給力”的獎勵政策為開發商“打氣”。

北京——政策落實，項目落地。2010年北京市率先出臺政策。3月30日北京市政府發布了《關于推進住宅產業化的指導意見》，其中廣受關注的一條是“如果開發單位申請采用產業化建造方式，在原規劃的建筑面積基礎上獎勵一定數量的建筑面積，獎勵面積總和不超過實施產業化的各單體規劃建筑之和的3%”。這一條例的出臺讓很多的開發商眼前一亮。為了實現這一系列目標，北京市在政策性住房中大力開展產業化試點，對于采用新型低層產業化整體房屋并達到抗震節能標準的農宅，按照有關規定，給予每戶2萬元的財政獎勵。同年7月，政策出臺后的首個項目在房山區長陽鎮開工，這是北京市第一個住宅產業化試點工程——萬科中糧假日風景項目之后的又一個住宅產業化項目，也是根據北京市的優惠政策、第一個獲得3%面積獎勵的項目。這對于開發商，不能說沒有吸引力。

上海——政策手段疊加。上海市連續發布了《關于加快推進本市住宅產業化的若干意見》、《關于本市鼓勵裝配整體式住宅項目建設的暫行辦法》兩個重要文件。

新建住宅項目在土地公開出讓或項目招標前應征詢管理部門意見，具備條件的住宅項目，在土地或招標文件中應明確實施裝配整體式住宅的具體要求，并寫入《土地出讓合同》《土地劃撥決定書》和《建設項目協議書》；對于已簽訂土地出讓合同且出讓合同中未明確要求采用預制裝配方式建造的商品住宅項目，在滿足規定且尚未核發建設工程規劃許可證的前提下，預制外墻或疊合外墻的預制部分可不計入建筑面積，但不超過該幢住宅地上建筑面積的3%。

對于達到65%節能標準的裝配整體式住宅項目，按照有關規定，可申請建筑節能專項扶持資金支持。而對列入住宅產業化項目的經濟適用住房、動遷安置房、公共租賃住房等保障性住房，由于實施裝配式住宅方式而增加的成本，經有關部門核算后可計入該基地項目的建設成本。

深圳——緊抓社會保障房的大機遇。深圳致力于國家首個住宅產業現代化綜合試點城市向示范城市的轉變。開展了《保障性住房標準化系列化設計》研究，形成保障房施工系列圖庫、部品圖庫及相應的工程量清單、材料清單，以確保保障房的質量可控、投資可控、工期可控。實行部件的標準化，并帶動其生產的工業化，從而逐步實現整個保障房建設的標準化設計體系和工業化施工體系。緊抓這一歷史性戰略機遇，全面推進住宅產業現代化，搶占生存空間。

重慶——增設框架，完善政策及保障體系。重慶市城鄉建委出臺《加快推進我市建筑產業化的指導意見》，從政策層面著力推進住宅產業化。《重慶市住宅部品認定管理辦法（試行）》也即將發布，有利于更好地推行住宅部品認定制度。未來，重慶市將進一步健全政策體系，加快制定住宅產業政策，努力爭取到2013年，建成50萬平方米住宅產業化示范項目；到2015年，建成200萬平方米的產業化工程項目。

河北——分步走。河北省墻材革新和建筑節能管理辦公室承擔著統籌推進全省住宅產業化工作的任務。按照省住房和城鄉建設廳印發的《關于推進全省住宅產業化工作的意見》，將率先在經濟較發達的石家莊等市推行全裝修。2011年石家莊、唐山市新建住宅全裝修面積要達到建設總面積的10%以上，并按此比例逐年增加；秦皇島、邯鄲、保定、廊坊市要達到7%以上，并據此比例逐年增加。到2015年，全省實行住宅全裝修的開發建設項目比例要達到35%以上。到2013年，全省一、二級資質的房地產開發企業開發建設的商品住宅都要申報住宅性能認定，認定項目比例力爭達15%，到2015年，達到25%以上。

廣西——以住宅性能認定為主要突破口。將企業參與住宅性能認定列入誠信體系建設內容；凡對住宅建筑節能給予資金補助的項目，必須是參與住宅性能認定的項目。還將出臺激勵政策，在城市基礎設施配套費使用管理上，對參與認定的項目適當予以減免。

寧夏——制定完善政策方針，以政策為先導。寧夏住宅產業化促進中心代行起草的指導性文件《關于進一步推進住宅產業現代化提高住宅品質的意見》上報自治區政府；編制完成并已施行的《成品住宅套內裝修標準》；制定出臺并實施的《寧夏住宅部品與產品認證管理辦法》，建立住宅部品與產品認證制度。召開全區住宅產業化工作會議，與各市簽訂目標責任書。值得一提的是，寧夏已選擇并培育了中房和建發企業聯盟、寧夏建工集團申報國家住宅產業化基地，填補了寧夏在該領域的空白。