房地產:銷量將持續復蘇

高華證券

投資要點：1、銷量將持續復蘇推動板塊估值上行。2、中期行業風險回報趨于上行逢機增持。

銷量持續復蘇的可預見性改善，上調房價假設

由于開發商現金流/庫存壓力仍處于高位，我們認為市場對房價在今后幾個月進一步下跌已有預期。越來越多的跡象表明地方政府愿意為房地產交易量的持續復蘇提供更大支持，即銷量持續復蘇的可預見性已顯著增強。這種可預見性不僅會支撐房地產行業估值向均值回歸，而且也將最終提高房價復蘇的可預見性，從而進一步推動板塊估值上行。基于我們對庫存調整周期將縮短、2013 年購房承受力改善的預期。我們將2012 年末凈資產價值預測調高5%以反映我們最新的價格假設，同時還將行業目標價格相對于凈資產價值的折讓幅度收窄至與2010 年均值相近的水平。基于以上變動，我們將以凈資產價值為基準的12 個月目標價格上調了3-76%。

樂觀/悲觀情景的風險回報：明顯趨于上行

我們深知房地產行業前景和估值受政府政策放松節奏和力度的影響很大，所以對不同政策走勢下行業基本面走勢進行了分析。我們樂觀/悲觀情景估值風險回報分析顯示研究范圍內海外/內地上市開發商的平均上行空間為47%/37%而下行空間僅為12%/14%。盡管短期內銷量復蘇之路仍會起伏而導致股價震蕩，但鑒于中期行業風險回報趨于上行，我們建議投資者逢機增持。

我們的首選股：中南建設和魯商置業

看好那些業務側重于國內主要城市普通住宅市場的開發商。這些開發商最能受益于未來幾年中國的宏觀經濟趨勢（收入差距適當縮小，二、三線城市的城市化進程加速）和政府對普通住宅市場的正面態度及由此帶來的政策支持。同時還看好那些在國內主要城市開發、經營高端商業地產方面擁有豐富經驗的開發商，因為它們可以從中國今后長期的消費升級周期中受益。首選股：中南建設和魯商置業。