房價下跌后不會再猛漲

陳思進

最近在《非誠勿擾》節目中聽一個從北京來的小伙子說，他10年前花7000一平米買下一套住房，沒想到十年間竟然上漲了10倍，于是他“怕”了，便把房子賣了，現在租房住。

這個小伙子真夠精明。因為自房地產宏觀調控政策以來，全國樓市成交持續低迷，房價松動跡象開始由新房向二手房、一線城市向二三線城市蔓延。這個小伙子在房價行將大幅回歸合理價位之前，獲利了結，可謂高手。

上個月回國探親時，觀察到北京、上海的房價已遠超多倫多，可以和紐約媲美。每每與親友談及房市，他們都說現在買得起房的人都早有房子了，甚至擁有多套，而買不起房的人，哪怕房價跌一半也還是買不起。

從這個情況來看，北京、上海的房價走勢只有兩個可能，要么繼續上漲，要么下跌，很難持平。筆者認為，此次國內房地產價格去泡沫化已成趨勢，別再期望房市“假摔”后再猛漲。縱觀全球經濟形勢，再看看中國的狀況，房價已沒有繼續上漲的基礎。

濟南、南京和成都等城市近來紛紛出現土地流拍，低價成交成為了市場“主流”。隨著土地成本的降低，以及建材價格降到了歷史低點，地產商再用高成本推高房價的借口，已越來越站不住腳。

此外，高房價存在七宗罪，對經濟的沖擊不可忽視。首先，高房價帶來的房地產暴利，吸引了大量資本進入房地產，阻礙了其他產業發展和就業崗位的創造，損害了實業；第二，高房價挫傷民眾的購買力，大幅降低內需；第三，高房價增加了國家市政建設、住宅建設以及企業擴大再生產的成本；第四，高房價拉大了貧富間的差距，以高成本阻礙中下層致富的機會；第五，高房價阻擋了人才的自由流動，阻礙了城市化的進程；第六，高房價消耗了人們的寶貴體力、精力，將導致未來人口的大衰退；第七，高房價妨礙了社會經濟的可持續發展，并由此引發未來的危機。

因此，從長線來看，房價最終回歸合理價位是必然的，古今中外，無一例外。從長線來看，一個地區的房價最終是與這個地區的收入成比例增長，房價增幅不該超過收入增幅，一旦超過就會形成泡沫，就必然會下跌并回歸到合理水平。比如，收入10年增長一倍，而房價上漲兩倍，那么房價最終將會跌回與收入增幅相符的水平。

以日本為例。1985年，日本迫于美國壓力提高了日幣對美元匯率，由于出口面臨壓力，日本銀行不得不寬松貨幣，希望以房市繁榮來支撐經濟，令出口產業爭取時間轉型。但結果引發房市大泡沫，東京帝國大廈地價一度比美國加州地價還高。可惜“好景”不長，到了上世紀90年代初迫于通脹，日本不得不加息，令房市泡沫破滅，經濟一蹶不振影響至今。

而如今，全球經濟大環境比上世紀80年代要糟糕得多。歐債危機愈演愈烈，美國經濟也尚未復原，日本正經歷走向“失去三十年”的痛苦煎熬。如果不使房價回歸合理價位，中國經濟發展也難以實現可持續。