幫你盤算,投資商住兩用房劃算嗎

小宇

所謂“商住兩用住房”通常指面積在30—150平方米不等，既能辦公，又能居住的商品房。其與普通商品房最大的區別是土地使用權只有40年或50年。這種商品房曾經在2003年前后出現過，由于市場認知度低，很快就消失了。但是如今，由于商住兩用住房不受“限購令”的約束，又開始在市場中活躍起來。那么這類商品房是否具有投資價值呢？

紅火的市場背后

暗藏政策風險

據本刊記者調查了解，目前商住兩用住房的市場相當活躍，像京津兩地很多樓盤，商住兩用住房的售價呈快速上漲的趨勢，平均月漲幅超過了16%。而且幾乎每個樓盤的售房處都聚集了大量的投資客，到銀臺繳納定金的人流不斷。

據“我愛我家” 副總經理胡景輝介紹，在全國實行“限購令”的大環境下，商住兩用房打了一個政策的“擦邊球”，抓住該類房屋不在限購范圍內的漏洞。雖然投資者可以投資購買，但是其背后政策風險很高：首先，很多城市針對這類住房已經出臺了相關政策，以北京為例，2010年5月，北京市住建委、發改委、規劃委、國土局四部門聯合頒布“商改住禁令”明確規定，從6月起酒店項目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。違規購買者，不能辦房產證。房產商在售樓過程中根本不會提及這個問題，如果投資者不了解相關審批情況，很可能竹籃子打水一場空。其次，出臺“限購令”的目的是減少樓市投機和炒作，而商住兩用房卻抓住漏洞開始熱炒，而目前是樓市調控密集期，所以可以預見有關部門將很快出臺政策堵住漏洞，避免出現政策盲點。

注：目前相比之下還略有投資價值的商住兩用房必須是2007年前后審批的項目，時間過早，房屋養護成本過高；時間過晚，存在觸動禁令的危險。

付款優惠背后

暗藏數字玄機

據本刊記者調查，商住兩用房受到投資者追捧的另一個原因是其售價便宜，而且首付比例較低。但事實真的如此嗎？

以天津市和平區的某商住兩用房與該區域的普通商品房進行對比：

商品房的均價約2萬元，產權期限70年。商住兩用房的均價在1.7萬元，產權時間40年。那么同樣購買面積為80平方米的商品房和商住兩用房，投資者需要支付的購房款分別是160萬元和136萬元。表面上看，地點相同，購買商住兩用房要比商品房便宜不少。但事實并非如此。首先，由于商住兩用房的使用年限縮水，購買該房的成本平攤到年頭上，相當于一年要支付3.4萬元，而普通商品房則不到2.3萬元。

另外，雖然商住兩用房的首付比例低，只有總價款的20%—30%，但是其不能使用公積金貸款，而且還款期限不能超過10年。更主要的是貸款利率要在基準利率基礎上上浮10%。這些都加大了資金投入。

事實上，無論從投資還是自我居住的角度看，購買商住兩用房并不是一件劃算的事情。

隱形成本不可忽視

本刊記者在調查過程中發現，很多售房人員只是一味夸商住兩用房的好處，比如，投資者購買后可以出租給企業，那么獲取租金也比較高。但事實上商住兩用房的隱形成本相當高，如果忽視了，很難獲利。

據“我愛我家” 副總經理胡景輝介紹，商住兩用房準確講屬于商業地產項目，所以商住兩用房里面的所有設施都是按照商業地產標準進行收取的，僅電費收費標準就是普通民用電費的兩倍以上，而兩者的水費相差1.9元/噸，物業費的差距至少也是兩倍以上。這些都還不是最致命的，最為致命的還有兩點：一是通過試點城市的房產稅實行情況看，最先從商業地產推行，而且其稅率要比普通商品房高很多，商住兩用房吸引人之處是其居住性，如果按照商業地產收取稅率，投資者獲利空間很低；二是商住兩用房后期的維護成本極高，以天津地區為例，同樣是80平方米的住房，商住兩用房每年的維護成本要比普通商品房高出3—4倍。

若將這些隱形成本考慮進來，投資者要想通過投資商住兩用房獲利的難度很大。

綜上所述，如果投資者還按照投資商品房或者普通商業地產的思路，去投資商住兩用住房，可以說這并不是一個劃算的買賣，甚至可以說是一個美麗的陷阱。