圈子

驗貨與付款，誰先誰后？

本刊記者/幻 雪

編者按：8月2日，一則“取消商品房預(yù)售制度”的傳言開啟了國內(nèi)A股市場地產(chǎn)股暴跌的大幕。商品房預(yù)售制度，俗稱“買期房”，即在商品住宅尚未竣工時，購房者向開發(fā)商交付房款，以補充開發(fā)商資金。這個在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期制定的政策一旦取消，帶來的影響從股市上已經(jīng)可見一斑。

“大佬”發(fā)言：

先驗貨后付款——

王小廣（國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員）：從2003年開始，我就一直在強調(diào)要取消期房預(yù)售制度。預(yù)售制度是一個對于供需雙方和市場都要求很高的制度，我們達(dá)不到這個水平，現(xiàn)房銷售制度是唯一也是最符合我們目前房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的操作方法。而“預(yù)售制”讓房地產(chǎn)開發(fā)商有了投機(jī)倒把的機(jī)會，迎合了既得利益者的利益需求。

易憲容（中國社科院金融研究所研究員）：如果廢除住房預(yù)售制度會推高房價，那么這個制度不用政府來取消，房地產(chǎn)開發(fā)商早就會千方百計來規(guī)避該制度，而不是極力來反對取消住房預(yù)售制度了。

馬光遠(yuǎn)（財經(jīng)評論員）：經(jīng)歷近十年之久的房地產(chǎn)市場的繁榮，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)并不缺錢。此外，現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)庫存量相當(dāng)大，是歷史新高，取消預(yù)售制不會逆轉(zhuǎn)供求關(guān)系。可以說，目前具備了徹底廢除預(yù)售制度、實現(xiàn)房屋現(xiàn)房銷售的基本條件。

先付款后驗貨——

角色對換 風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁：商品房預(yù)售制在某種程度上遭人詬病的原因是，這種先付款后驗貨的方式將房產(chǎn)開發(fā)的方式轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

有人指出，商品房預(yù)售制混淆了房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資和消費的界限，是將投資者的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者的一種行為，同時，政策的實施也降低了房地產(chǎn)業(yè)的入市門檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的混亂局面。

馬光遠(yuǎn)（財經(jīng)評論員）：房屋預(yù)售制是開發(fā)商無償占用購房者資金和制造房地產(chǎn)泡沫的工具。在房價上漲的背景下，開發(fā)商分層、分單元辦理預(yù)售許可證，以便坐地漲價。預(yù)售制還導(dǎo)致了開發(fā)商和購房者的不平等，因為是預(yù)售，購房人只能看到房屋的主體框架，具體配套，開發(fā)商往往利用這一模糊期，對小區(qū)道路、綠化、會所等進(jìn)行空頭許諾，有的甚至修改規(guī)劃。

剛需強烈 推高房價：聶梅生（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長）：反對現(xiàn)在的預(yù)售制取消，原因在于，現(xiàn)在這個節(jié)點提出這樣的建議，恰恰可能導(dǎo)致房價上升。

在目前購房的剛性需求仍比較強烈的情況下，短期內(nèi)取消預(yù)售制會讓市場供應(yīng)緊張，房價上漲。同樣，從長期來看，由于企業(yè)資金緊張，拿地和開發(fā)能力下降，會導(dǎo)致更長期的供給不足，房價上漲。

改變房地產(chǎn)游戲規(guī)則 后果難以預(yù)料：陳國強（中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長）：按揭制度和預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場制度中的兩大基石。取消商品房預(yù)售制，將意味著從根本上改變房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則。

劉曉光（首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理）：這種激進(jìn)的做法不可能在短期內(nèi)出臺，否則對市場的沖擊會太大，后果難以預(yù)料。

朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長）：取消預(yù)售制度將直接減少供給，對于存量房不是很多的地區(qū)將是一個巨大的沖擊，必然又會引起房價的波動。

“小民”吐槽

購房者對商品房預(yù)售制度心生厭倦，更難以容忍在預(yù)售制杠桿作用下產(chǎn)生的樓市泡沫。主要的原因在于，預(yù)售制造成商品房買賣雙方信息不對稱，極大地增加了買房交易風(fēng)險。

@沉默的貓叔：不管是不是謠言，我是支持取消預(yù)售的。預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風(fēng)險很大。雖然從理論上說，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商質(zhì)量問題等違約行為業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里， 實際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。

@王桂桂005：預(yù)售制給予開發(fā)商更多的投機(jī)空間，引發(fā)了容積率、配套設(shè)施打折等商業(yè)欺詐行為和房屋質(zhì)量低下問題。

@搜房媒體技術(shù)南昌分公司：取消商品房預(yù)售制，無疑是火中取栗。中小開發(fā)商倒閉潮涌現(xiàn)不提，房價也可能出現(xiàn)進(jìn)一步上漲，宏觀調(diào)控也可能因此半途而廢。房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決策下，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控加強的擔(dān)憂也在增加，這些擔(dān)憂也給謠言提供了生長的空間。

@李進(jìn)（江蘇恒瑞藥業(yè)股份有限公司職員）：兩面性的問題，取消有利于老百姓，不取消有利于開發(fā)商！

牛短熊長 A股能否被看好？

本刊記者/輕 逸

編者按：7月24日，A股市場跌破“鉆石底”2132點。8月2日，受“取消商品房預(yù)售制”傳言的影響，A股市場房地產(chǎn)股再次暴跌。8月13日，A股市場再現(xiàn)“黑色星期一”。牛短熊長的A股市場能否走出長期的低迷狀態(tài)？提振市場的途徑又在哪里？

市場動態(tài)——

市場動態(tài)——

業(yè)界分析——

A股低迷可能會超預(yù)期

向威達(dá)（長城證券研究總監(jiān)）：經(jīng)濟(jì)形勢與上市公司盈利和流動性是影響股價的兩大因素。目前，股價走勢將越來越取決于上市公司的盈利變化……A股跌到目前這個點位，我們判斷中短線強勁反彈或大幅度下跌的可能性都不大，8、9月份可能以震蕩反彈筑底為主，但對反彈的空間和持續(xù)性都不可過于樂觀。從戰(zhàn)略上看，A股市場低迷的時間可能會超出很多投資者的預(yù)期。

中短期或難以破解A股市場低迷格局

經(jīng)濟(jì)增長模式的深刻調(diào)整是A股市場長期低迷的根本原因。A股市場市值結(jié)構(gòu)的調(diào)整無疑是長期過程，要破解這一困境從中短期看是無解的。這就意味著，破解A股市場中短期低迷格局是無解的。

牛短熊長的A股已經(jīng)遭遇了無數(shù)次的暴漲暴跌，2132點距離歷史的最低點仍然有不小的距離，怎樣扭轉(zhuǎn)A股的低迷？

郭峰（東北證券投資顧問部副總經(jīng)理）：只有從根源上消除源源不斷的增量“大小非”，A股市場才會實現(xiàn)新的供求平衡。

公司債市場發(fā)展緩慢導(dǎo)致企業(yè)融資只能千軍萬馬擠IPO這座獨木橋，而股市融資壓力直接導(dǎo)致A股市場長期低迷。

A股市場最大的風(fēng)險就是政策預(yù)期不明。要想使A股市場走向成熟，必須減少政策干預(yù)，用制度替代政策來規(guī)范市場走勢。

徐林書（西藏同信證券總裁特別助理、投資研究總部負(fù)責(zé)人）：最有效提振市場的關(guān)鍵，還要看監(jiān)管層是否能夠在大力培育機(jī)構(gòu)投資者的同時出臺政策減緩巨量供應(yīng)。當(dāng)前，市場需要改革，改革的方向是放松管制，還市場以本來面目，而不是替市場決策。

黃焱（國泰基金投資總監(jiān)）：A股市場想要走出困境不是一朝一夕可以完成的。從長期來看，市場需要來自更高層面的重視和呵護(hù)，政府需要不斷完善市場主體機(jī)制，做好服務(wù)而不是控制。

歐慶鈴（申萬菱信基金投資總監(jiān)）：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)方面的政策要正確，能容忍較低增長率，著力培育新的經(jīng)濟(jì)增長點和民生保障，消滅過剩產(chǎn)能，經(jīng)濟(jì)基本面健康了，股市自然具備上升的基礎(chǔ)；第二，堅決改革“只重融資，不重投資”的發(fā)行監(jiān)管制度；第三是創(chuàng)造長期資金進(jìn)入股票市場的環(huán)境，培育投資理念多樣化的市場環(huán)境。