官辦中介不好辦

“無論如何，官辦中介不可能完全替代民辦中介市場?！敝袊康禺a研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴《中國新聞周刊》。

5月31日，北京市下發《北京市人民政府辦公廳關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》（以下簡稱《意見》），意在用官方的中介，來規范中介市場。

這也是北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱北京住建委）首次鼓勵有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構，接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，集中開展房屋租賃經營的活動。

盡管日程繁忙的顧云昌還沒來得及認真研讀《意見》，但是他的看法卻極具代表性。政府這一立足于規范房屋租賃市場，穩定房屋租賃價格的“政策創新”，未必會收到預期效果。

北京住建委人士則告知《中國新聞周刊》，《意見》對于官辦中介是鼓勵性質，并無強制性，相關的細則目前還未出臺。因此，這一意見到底何時能夠落實，到底能對目前的房屋租賃市場產生多大影響，目前還很難說。

中介亂象

5月27日，北京居民晉中華和習文剛在位于北京市將臺西路上的一家商業房屋中介公司的談判室里，簽下了二手房買賣意向協議。

這套西北朝向的商品房是“70后”的晉中華2004年從開發商手中購得的。根據雙方簽訂的協議，約60平方米的一室一廳在銷售給“80后”的習文時，總售價為160萬元。

盡管買賣雙方對這筆房屋交易的結果都比較滿意，但回憶交易期間與房屋中介的交鋒，他們兩人卻都很不滿意。

讓買方習文最為不滿的是，中介公司的居間人對于交易的風險沒有給予他任何提醒。據他回憶，中介公司一直敦促他付給賣方房款，甚至建議他不經過銀行托管，直接把超過100萬的房款直接向賣方晉中華轉賬。

實際上，這種不經銀行托管、直接轉賬的方式，可能讓二手房的買方遭受不必要的損失。一旦賣主在房屋所有權證過戶之前反悔，買方就不得不面臨追討房款的境地。

“選擇的房屋中介是全國性的地產居間公司，如果這樣的公司都把房屋交易辦得這么不專業，我真不知道該找誰了。”習文告訴《中國新聞周刊》。

實際上，作為賣方的晉中華，也始終抱怨居間人“不作為”，把和買方溝通的所有責任都推給自己。而作為兩家人的居間人，中介經理武彥對于雙方的不滿卻不那么在意。“公司都是統一這么操作的，我們也一般就這么操作?！?/p>

那么，如果房屋中介從商業性質換成政府性質，中介市場的現狀是否真的會改變？

作為買方、承受到更大交易風險的習文認為，盡管政府的介入會讓房屋的居間業務的違約風險降低，但是他仍會懷疑官辦中介的專業性。

習文曾經在去年的整個5月，都在忙于租房。他本來想直接聯系房東。不過，經過一個月的痛苦尋找，他并未找到真房東，最后還是得去找中介租房。

在北上廣等一線城市，幾乎每個租房人都體會過租房的種種痛苦。網絡租房和售房信息幾乎被房屋中介公司壟斷，而一旦經過他們，就不僅要收取高額的傭金，而且還要承受種種不規范運作的風險，更不用說違規出售、分割出租等盈利手段。

由住房和城鄉建設部和其下屬房地產經紀人學會實施的“北京、上海、廣州和深圳等城市房租暴漲原因”的調查顯示：除了季節性因素外，商業中介機構是一線城市房租上漲的主要原因之一。

目前，大部分房源被中介公司把控，而掌握房源為聯合漲價提供了可能性。以北京市石景山區魯谷路衙門口附近的小區為例，目前絕大對數的房源都被中介機構把控。約70平方米的兩居室，月租金已經從2009年的1800元上漲到了目前的3000元左右。

為了說服房東把房源交給中介公司，中介公司的經紀人會承諾房東能夠獲得更高的租金。同時，由于北京中介公司的傭金通常為一個月房租，因此租金越高越符合經紀人和房東利益。此外，越來越多的中介成為了二房東，低價從房東處租到房子，然后高價租給房客?！斗康禺a經紀管理辦法》雖然對中介公司賺取差價、哄抬租金行為明令禁止，但是這一現象已經非常普遍。

鏈家地產分析員陳雪認為，上述種種亂象，除了法規缺失和監管不嚴外，最主要的原因是房屋租賃市場是供不應求的緊張局面。

根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，目前，北京市的房屋租賃市場供需比為1:4.7，這意味著平均一套房源有4.7個房客爭搶，這一市場也成為了絕對的供方市場，租房人處于弱勢地位，導致中介偏向房東一方。

“中介業的違規操作，以及租金價格不斷上漲，都基于這一個前提?！标愌┱f。

正是為了整頓上述亂象，5月31日，北京市出臺了《意見》，其中最為引人注目的就是“官方辦中介”，但是，官辦中介能否規范租房市場，穩定租金價格，仍是未知數。

官辦中介難定性

北京市住建委相關負責人表示，官辦中介的加入是“一種制度創新”。在他們看來，“官辦中介”提供的服務會更可靠，可以避免違規亂象，讓交易雙方承擔更小的風險。

不過，對于官辦中介的作用，坊間多有爭議。官辦中介的定位是事業單位、企業，抑或是公益機構，本身便有爭議。

《意見》對于官辦中介的描述比較模糊?！爸С旨w經濟組織組建或委托房屋租賃經營機構，籌集本集體經濟組織富余住房集中進行租賃經營管理，統一發布招租信息、進行房屋管理，代辦合同備案、納稅等有關手續”。這些描述只是一個大概的框架，具體如何操作，目前難以有現成的例子可循。

對此，房地產評論人馮海寧認為，官辦中介應該是公益機構。有兩種方式或可嘗試：一種方式是定位于公益化國企，政府對“官辦中介”限制利潤、減稅免費；另一種方式是定位于公益型事業單位，給予一定的財政補貼資金，以便向社會提供公益性住宅租賃服務。

不過，“市場做不好的，政府能不能做好？我們已經有很多教訓?！比珖ど搪摲康禺a商會會長聶梅生發出了上述疑問，官辦中介和民辦中介公司是不是平等的市場主體？

陳雪也持有類似觀點。他認為，《意見》出臺的初衷，主要是為了規范房屋租賃市場，穩定房屋租金，但是，官辦中介并不是一個好辦法。陳認為，政府更應該做好裁判員的角色，完善法規嚴格執法，“而不是親自沖到一線，去當運動員”。

目前，針對房屋租賃市場的相關法規，主要包括《城市房地產管理法》《商品房屋租賃管理辦法》《房地產經紀管理辦法》等。

上述法規的陸續出臺實施，卻未能有效治理中介行業亂象。原因之一是上述法規的權威性、專業性、細化程度等均有待于進一步完善，多數法規制定出來后，卻并未對如何落實勾畫出清晰路線。

而盡管法規制定之后，也并未被市場嚴格執行。例如，對于房屋中介公司賺取差價、分割房屋出租等行為，《房地產經紀管理辦法》規定了罰款3萬元等整治措施，但是，目前上述行為非常普遍，中介機構卻鮮見遭受罰款。

此外，陳雪認為，即便官辦中介真正開始運營，其運營的難度也不小。

中介市場是一個勞動密集型產業，目前鏈家地產分布在全國的房屋經紀人已超過1萬名，而政府很難投入如此巨大的人力物力投入到房源信息的收集過程。

按照《意見》所述，官辦中介可以想見的房源，主要來自于各級政府部門的閑置房屋和個體零散的房源。

陳雪認為，各級政府部門的閑置房源實際上非常有限，而且單位對于房屋出租熱情度不高。原因在于，此部分租金如果上繳財政，對于單位來說并無收益，反而增加了管理負擔。

而對于分散在城市中的個體房源，政府背景的中介機構恐怕也對它們沒有吸引力。“在供過于求的前提下，房東為什么要接受一個較低的租金呢？”陳雪問道。目前，房東把房屋交給中介之后，傭金部門由房客承擔，中介和房東利益一致，追求更高的租金符合雙方利益。

華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理公衍奎表示，租賃市場的亂象與房屋租賃市場嚴重的供需不平衡有關。治理租賃市場，要從擴大房屋供給著手。供需不平衡的市場條件不改變，即便有官辦中介，房東依然會選擇有利于其利益最大化的中介。

盡管爭議重重，官方中介的具體落實，已經交由北京市住建進行研究。6月4日，北京市住建委相關人士告知《中國新聞周刊》，相關細則還待制定，細則短期內尚難出臺。