主體行為對鄉鎮房地產市場的影響研究

摘要：當前鄉鎮房地產市場存在大量的矛盾，這些矛盾一旦轉化成現實的沖突行為，那么無論對于房地產市場的總體發展，還是對該區域的社會穩定都將產生極為不利的影響。為此，對政府、房地產開發商、被征地被拆遷者、購房者這四大主體在房地產市場中的行為進行分析，明確這些行為對鄉鎮房地產市場的發展所產生的消極影響，并且提出相關的政策建議，以期規范鄉鎮房地產市場，維護鄉鎮區域的穩定。

關鍵詞：鄉鎮房地產市場；主體行為；負面影響

中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772(2012)02-0100-03

一、問題的提出

當前鄉鎮房地產市場存在大量的矛盾，這些矛盾一旦轉化成現實的沖突行為，那么無論對于房地產市場的總體發展，還是對該區域的社會穩定都將產生極為不利的影響。研究有效的對策來規范鄉鎮房地產市場，促進房產經濟的發展能夠有效地推進農村的城鎮化進程，改善農村的生產、生活環境，從整體上提升農村生活的品質，而隨著農村自身的發展也能夠在一定程度上延緩農村人口進入大中型城市的速度，有效緩解轉入城市的壓力，減少因人口流入而帶來的相關社會問題，維護城市的良性發展。

從已有的研究看，其內容主要涉及：規范發展房地產市場的意義、鄉鎮房地產市場存在的問題、房地產市場中不同主體的角色扮演以及具體的行為選擇，這些研究為我們了解相關問題打下了良好的基礎，另外也有不少學者基于不同角度提出了解決當前問題、規范主體行為、促進房地產市場規范發展的政策建議，這些對于鄉鎮房地產市場的現實發展具有積極的作用。

總的來說，目前關于房地產市場的研究已進行了卓有成效的探索，不過這些研究同樣存在一些缺陷，一方面，對于政府在房地產市場中的角色和行為研究的較多，而對房地產開發商以及農民的討論還比較少，擁有較大的空間：另一方面，當前關于鄉鎮房地產市場主體的研究只關注政府、房地產開發商、農民這三大主體的行為，對于購房者行為研究少之又少。所以，本研究將從政府、房地產開發商、農民、購房者這四個主體的行為人手，分析這些行為對鄉鎮房地產市場造成的消極影響，并以此為基礎提出促進鄉鎮房地產市場發展的政策建議。

二、鄉鎮房地產市場中的主體行為

貴州省C鄉正處于快速發展之中，從調研情況以及收集的資料來看，該鄉在近十年內擁有眾多的公共項目以及商業開發項目，這使得在該區域內迅速形成了一個綜合性的房地產市場。C鄉政府的相關部門以及下轄的各村村干部都會參與到這些項目的管理工作之中。與此同時，伴隨著項目開發以及房地產開發商的進入必然會涉及大量的征地和拆遷工作，而在當前拆遷普遍成為社會矛盾和沖突導火索的情況下，C鄉的拆遷征地同樣應該得到格外重視。下面將以C鄉的情況為基礎，開始對鄉鎮房地產市場中參與主體的行為進行具體的論述。

(一)政府在房地產市場中的行為

1.過分追求管理的便利。C鄉鄉政府在同當地農民關系處理的過程中需要花費大量的時間和精力，而且農民有著不同的需求，如果進行全面的協調的確會存在一定的難度，溝通的次數越多，一部分政府官員以及村干部的耐心也越被消磨，為了盡快推進拆遷、征地工作，鄉政府的個別官員以及村干部就會不管農民的利益甚至生命安全而采取暴力拆遷等各種非法的手段。

2.政績沖動。從總體上說，房地產市場的發展能夠帶動鄉鎮的經濟和社會發展。而這些方面正是上級政府部門對鄉鎮官員進行考核的重要內容，如果在對這些方面進行考核的過程中獲得了較為顯著的成績，那么鄉鎮官員就自然具備了一定的政績資本，其升遷的機會也就大大增加了。所以，一部分鄉政府官員為了追求政績急功近利地規劃開發C鄉的房地產市場，通過不同的形式來吸引房地產開發商入駐投資，并且在整個開發過程中為房地產開發商提供了較多的便利。但是這些官員們在對待開發建設是否會對當地的環境造成破壞、是否會給農民的生活帶來不利的影響等問題上缺乏充分的考慮，以至于會經常性地出現消極影響。

3.尋租傾向。這種傾向主要是指一些官員具有利用自己手中的權利通過各種形式來謀取私利的趨勢。眾所周知，房地產是一個利潤很高的行業，各個房地產開發商之間也不斷進行著市場競爭，所以在C鄉這一房地產市場中同樣存在著多個房地產開發商共同爭奪一塊土地的競爭局面，而鄉內的一些官員就會利用這一“僧多粥少”的局面乘機向開發商收取利益，并給予其獲得土地開發權的承諾。

(二)開發商在房地產市場中的行為

1.冒險采用非法手段。在土地開發權競爭階段，為了戰勝其他的競爭對手，一些房地產開發商就會通過賄賂的方式向鄉政.府官員提供經濟或物質利益，并希望通過這一方式讓這些官員能夠幫助其擊敗其他競爭對手而獲得土地的開發權。這樣的做法嚴重違反了市場競爭的公平原則，損害了其他房地產開發商的利益。

2.不正當競爭。這種現象主要出現在樓盤的銷售階段，由于在相同的時間還有很多的房地產開發商也在進行樓盤的銷售，為了獲得競爭優勢、吸引更多的購房者，一些房地產開發商就會故意采取低價策略來刺激樓盤的銷售，這樣的行為違背了市場規律，對于房地產市場的整體發展來說極為不利。

(三)房屋被拆遷者和土地被征用者在房地產市場中的行為

1.過分要求拆遷補償款。如上所述，一旦農民同意被拆遷、征地，那么他們的土地將會失去，他們的生產生活面臨著重新開始的局面。所以，為了打好以后生活的基礎，一部分農民就抓住了這個拆遷的機會，在同房地產開發商的談判當中拼命提高拆遷、征地補償款的標準，想要獲得更多的收益。其實農民的這一要求是不合理的，難以找到現實的依據。

2.為了獲得更多的利益采取違法違規行為。同樣是在獲得更多的利益的邏輯之下，一些農民得知自己的房屋要被拆遷或者土地要被征用信息之后就會采取一些行動，這其中最多的就是搭建違章建筑，他們在未經政府部門批準的情況下擅自改變房屋結構、增加房屋面積或是在地上重新搭建起房子。農民的這些行為純粹是為了拆遷，所以全然不顧建筑的質量，用料低劣、技術不達標，成為影響安全的不穩定因素，特別是不斷發生的違章建筑砸傷砸死行人的事件，已經造成了極為不良的社會影響。

3.極端的表達方式。由于在征地、拆遷過程中對補償標準的商定非常困難，常常會出現一方或者雙方都難以接受的情況，從而導致了雙方的矛盾，一些農民就采取暴力打擊的方式來反對鄉鎮政府和房地產開發商。另一方面，在開發過程中，鄉政府以及房地產開發商會存在損害農民利益的行為，而一些農民在對這些行為表示不滿之后并未采取法定的表達途徑來爭取自己的利益，而是通過謾罵、暴力打擊、設置各種障礙來阻撓樓盤的開發建設等方式，這不僅不利于問題的解決，反而還影響了社會的穩定。

(四)購房者在房地產市場中的行為

1.投機性購房影響市場的正常發展。購房者的需求是房地產開發商進行樓盤建設的重要基礎性信息。需求與供給匹配的房地產市場是最理想的，但是實際情況中很多購房者購房并不是為了居住，而是為了滿足投機性的需求。而一旦這種投機性購房的數量過多就會吸引更多的開發商來投資、競爭土地的開發權，也將使鄉政府官員尋租的機會大大增加。從而會抬高鄉鎮地區的房產價格，破壞市場發展的正常情況，不利于鄉鎮房地產市場的穩定。

2同房地產開發商之間的對峙。當購房者入住之后，會發現樓盤的建設同原來的規劃和承諾之間存在較大的差距，例如原來的規劃中有小區活動廣場并沒有在建成后的樓盤中出現，這樣業主的利益就受到了損害，而一部分業主就會通過各種形式向房地產開發商提出意見，但是房地產開發商對業主的要求置之不理，或者就算答應業主按照原規劃補建但是不給出具體的時間和方案而無休止地拖延，這時一部分業主就會采取示威、圍攻房地產開發商、暴力等方式來表達不滿，深化了雙方之間的矛盾。

三、主體行為對鄉鎮房地產市場產生的消極影響

通過對C鄉房地產市場中四大主體行為的分析可以看出，在具體的情境之下其各自的行為都會出現偏離正常狀態的現象，從而對房地產市場產生極為不利的影響。

(一)導致房地產市場的混亂，加大政府監管的成本和難度。由于房地產開發商、農民以及購房者都有自己的利益需求，而且各自的利益又是相互聯系在一起的，一個主體利益的獲得很可能要損害其他主體的利益，這也就意味著某一主體為了獲得自身的利益就必然會采取損害其他主體利益或者危及公共利益的不理性行為。這將會嚴重破壞鄉鎮房地產市場平穩、有序地運行，使得市場趨于混亂偏離原本的規律。

(二)影響房地產投資和銷售，不利于房地產市場和地方經濟的發展。由于不同主體的自利行為導致了市場不穩定、運行秩序混亂的問題，而這些問題也必然會影響到鄉鎮房地產業的投資和銷售，房地產開發商們要經過深思熟慮之后才決定是否進入該地區的市場并進行投資，而購房者同樣會對是否在該區域購置房產徘徊不定，這樣的情況會不利于鄉鎮房地產市場的發展，而一旦房地產市場的發展受到限制，那么整個鄉鎮的經濟同樣將受到重大的影響。

(三)影響鄉鎮地區的社會穩定。從對鄉鎮房地產市場中主體行為的分析可以看出，各個主體的行為所產生的消極影響不僅會阻礙鄉鎮房地產市場的發展，而且其還會超出市場的范疇影響到地區的社會穩定。因為當鄉鎮政府同農民、農民同房地產開發商之間博弈過程中常常伴隨著暴力沖突式的極端對抗.處理不當就會引發更大規模的沖突。另外，農民私自搭建的違章建筑造成行人的受傷、死亡同樣產生了極大的社會影響。

(四)鄉鎮政府的信譽受損、面臨合法性危機。在鄉鎮房地產市場中，鄉鎮政府的官員同樣存在著自身利益訴求，而手中掌握的權利則使得尋租成為了可能。在處理同房地產開發商、農民之間關系的時候常常會因為鄉鎮政府官員追求自身的利益而無法把握依法行政的準則，而引起其他主體的不滿，一些主體就會采取相應的措施來反對鄉鎮政府的做法。

可以說，鄉鎮房地產市場中不同主體的行為會對房地產市場以及鄉鎮社會造成沖擊，最終傷害到每個主體的利益。為此我們必須認真對待這些消極影響，同時要在認識這些影響的基礎上進行探索，找出相應的方法來消除這些影響。

四、規范鄉鎮房地產市場的對策建議

(一)政府方面

1.嚴格用地的審批，強化規劃監督。鄉鎮政府在土地利用審批過程中必須依照相關的法律規定、程序，不能忽略任何的環節。對于房地產開發商的申請、提交的相關材料必須進行嚴格審查以確保土地利用的充分有效。

2.加強宏觀調控，制止惡性市場競爭。鄉鎮政府必須發揮好宏觀調控的職能，監管房地產開發商的行為，杜絕惡性市場競爭的現象、規范交易，促進鄉鎮房地產市場的有序發展和穩定，而這對于吸引更多的房地產開發商進入投資、繁榮鄉鎮房地產市場具有重要的作用。

3.構建鄉鎮房地產市場的沖突解決機制。鄉鎮政府需要從宏觀的社會穩定出發，發揮其主導作用，積極構建一套沖突解決機制，為不同的主體的利益表達、溝通理解提供有效的渠道和方式，形成調解各主體間矛盾的有效程序和方法，從而使矛盾在合法的框架下得到解決，避免極端處理方式的出現。與此同時，為了適應現實的情況，也應該在鄉鎮政府主導下建立專門的管理機構，即由鄉鎮政府代表、房地產開發商代表、被拆遷者和被征地者代表以及購房者代表聯合組成房地產市場管理委員會，共同致力于整個房地產市場發展過程中各項事務的管理。

(二)房地產開發商方面

1.遵循市場規律，進行合理競爭。在樓盤銷售的過程中，房地產開發商需要合理的定價，不能為了吸引購房者并在競爭中取得優勢而不計成本地采取低價策略，這樣會嚴重影響房地產市場的正常運行，因此市場中的所有開發商都應該遵循市場規律進行合理競爭。

2.制定合理的補償標準，確保被拆遷者和被征地者的利益。在拆遷和土地征用過程中，房地產開發商需要充分考慮到農民的利益，合理確定標準，不能對農民的利益造成損害，這樣其實也能在一定程度上減少拆遷的阻力和難度，對于房地產開發商減少協調成本、加快樓盤的開發建設具有重要的作用。

3.規范自身的行為。一方面，房地產開發商在鄉鎮土地開發權的競爭過程中，必須按照法定的程序提交用地申請，如實呈現建設規劃，禁止對鄉鎮政府官員采取賄賂、利誘等違法手段來獲得土地的開發權。另一方面，在樓盤開發建設過程中，房地產開發商必須嚴格按照既定的開發規劃推進樓盤建設工作，避免因追求利益而隨意改變原來的方案或者偷工減料等變相節約成本而損害購房者利益的行為。

(三)房屋被拆遷者和土地被征用者方面

1.提高自身的談判能力。為了確保自己的利益不被侵害，農民需要自覺學習相關的法律條文和政策，提高依法談判的能力。同時，農民們還應該組織起來形成合力，讓那些具備一定能力以及經驗的人代表農民同房地產開發商進行談判，這樣就能提升談判的效率和成功率。

2.提出合理的拆遷補償標準。由于一部分農民想通過拆遷獲得更多的收入，所以在同房地產開發商談判的過程中提出了不合理的要求，抬高補償標準，這對于鄉鎮房地產市場的發展是非常不利的。

3.嚴格約束自己的行為。農民們必須約束自己搭建違章建筑的行為，避免為了自身的利益而采取急功近利的行為，反之，不僅造成了極大的資源浪費，而且也損害了房地產開發商甚至無辜行人的利益。

(四)購房者方面

一方面，購房者必須根據自身的需求進行理性購買，為鄉鎮房地產市場提供正確的信號，促進房地產市場的健康發展。另一方面，購房者在使用房產過程中會遇到各種問題，例如對物業的不滿意，開發商并未按照要求進行相關設施建設等，這時就需要采取合理合法的方式來表達自己的意見，千萬不能采用激烈對抗等極端方式，這樣不僅不利于問題的解決，而且還會讓事態擴大化，造成不良的影響。