不要因房價下跌而忽視核心問題

從目前的房價走勢看，中央政府的房地產調控開始見效了。據新浪樂居聯合21世紀不動產發布的《北京二手房跌幅排行榜》統計，截至去年12月，北京不少樓盤的二手房房價同比下跌20%以上；而北京本月入市的新樓盤，初步定價也相比去年同期下跌了兩成。

北京房價下跌兩成可不是小數字，原來均價每平方米3萬元的房子，現在可能只賣2.4萬。不過，有分析人士認為，這只是房價下降的開始，市場中的投資者素有“買漲不買跌”的心態，所以，即使降價幅度不小，北京樓市成交依然冷清。統計顯示，北京限購政策實施11個月以來，新房成交量下降近兩成，二手房成交量下降超過50%。

樓市的調控政策并無改變跡象。1月31日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上指出，“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作。”這已是溫總理過去兩年中第五次在公開場合提及“房價合理回歸”。

不過，從股市的經驗來看，市場的牛鼻子并不會乖乖地被政府牽著走。相反，政府總是在市場泡沫漲到崩盤時，才發現問題采取措施，而在市場冷到冰點時，百般救市都不見反應。可以說，市場的壞脾氣總是比政府預想得更過分、也更持久。

限制購房的政策措施，相當于關閉市場，這個在經濟過熱時的舉措，及時的制止了房地產價格泡沫進一步形成，從而避免了市場瘋狂對經濟帶來的潛在傷害。但需要看到，現在的局面是經濟逐步降溫，全球的外部環境和國內的結構性問題，已經影響到實體經濟，就算沒有嚴厲的限制政策，房地產泡沫的破滅也只是時間問題。

熊市是漫長的，所謂“底部”一定是長時間寒冷的過程。房地產市場正在進入熊市，其底部的形成，一定是地產商的開發熱情和購房者的購買熱情，都降到極度萎縮的冰點，而且這個冰點持續到讓人無望，之后，才可能出現回暖局面。目前來看，這個冰點尚未到來，而冰點之前，通常會有猝不及防的價格暴跌。

很多人擔心房價下跌帶來的負面影響，一方面是開發量下降導致房地產上下游的經濟貢獻減少，另一方面是政府依賴的土地財政收入銳減，再則是購房客的資不抵債和銀行壞賬。但這些負面因素，更多是影響到財富分配不均中強勢的一方，相對13億人口而言，直接危害并不太大，真正危害大多數人的，是被房地產經濟綁架的社會制度。

過高的房價總是最為敏感、也備受指責，表面上看它是房地產市場的主要矛盾，其實不然。價格只是矛盾的結果，如果以為用強制手段管住價格就消滅了矛盾，那真是舍本逐末。

首先，供求關系決定價格，供不應求導致價格上漲。房地產的供應取決于土地供應，但我國的土地供應主體只有一個，那就是政府，而政府過分依賴土地財政，有強烈的逐利沖動，這便會出現以“利己主義”為主導的土地賣方市場。

土地的權屬一直是個模糊的問題，農民的土地屬于集體，城市居民的土地屬于國家，我們都只是擁有土地的使用權，沒有所有權。也就是說，我們作為私人，無權處置自己“擁有”的土地，只是借住在國家或集體所有的土地上，而代表國家和集體的，通常是政府。

這種關系在兩方面推動房價上漲。首先，農村宅基地不能由農民自由轉讓（或者說不能合法轉讓給城市居民），這壓縮了城市居民的住房選擇，從而加強了房屋供應的單一化。試想，如果農村的宅基地可以自由進入房地產市場，那么房地產的供應量將大幅度增加（小產權房就是個例子），而城市居民如果有了多元化的購房選擇，將會疏導很大一部分住房需求。

其次，建筑用地的轉讓，通常不能由私人直接轉讓給開發商，而是要由政府先從私人手中征用再轉讓，而政府從中獲取的差價，也成了推高房價的主要成本。土地權屬的公有化導致土地供應的畸形，在土地流轉過程中，一般都要經過拆遷、補償、拍賣、上市等流程，其間總有“強買強賣”，由此產生的社會矛盾也層出不窮。

房地產市場表面是市場化，其實它的核心是行政化，而且這個“行政”還充滿了逐利沖動。這樣的市場中，最大的獲利者也是最大的供應者，他們本能地希望房價節節攀升，而現在唯一的制約力量，是與房地產利益不直接掛鉤的中央政府，但要從本質上解決這個問題，還是要把地權還給私人，讓政府徹底退出房地產的利益鏈。

設立政府的目的不是與民爭利，而是平衡好社會發展和社會平等的關系。房地產市場最終要健康平穩發展，主要還是需要依靠市場力量，政府則需要從逐利型向公共發展型轉變，管好保障性住房，為無力在市場中獲得住房的公民提供庇護。如果不認識到這點，以為房價下來就萬事大吉，那真是大錯特錯。■