海外：漢斯基金的低調(diào)挺進(jìn)

雖有層層調(diào)控壓頂，但我國的房地產(chǎn)市場仍處于一個發(fā)展期，這塊不斷膨脹的“大蛋糕”不可否認(rèn)吸引中外資本“巨鱷”不斷搶攤，上演了一幕又一幕的地產(chǎn)市場“群雄逐鹿”大戲。提起活躍在中國房地產(chǎn)金融界的外資“大牌明星”，人們很快就會想到高盛、美林及摩根士丹利，但卻往往忽略了另一位“老戲骨”，那就是來自美國的漢斯基金。

漢斯基金的低調(diào)使得罕有人知其為何方神圣，且目前其在中國市場的身影似乎仍停留在北京的“公園大道”、“萬國公寓”、“盛世大廈”以及上海的“加州水郡”。然而，房地產(chǎn)是一個地域性極強(qiáng)且資金密集的行業(yè)，能夠?qū)Ｗ?0多年并把觸角延伸到全球數(shù)十個國家和地區(qū)，的確非易事。

安全為首要投資取向

作為最早進(jìn)入中國的外資房地產(chǎn)開發(fā)商之一，來自美國休斯敦的漢斯基金創(chuàng)建于1957年，是一家以地產(chǎn)的全程開發(fā)建造、第三方服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)并重的外資地產(chǎn)巨頭。目前，世界許多大城市的“天際線”，已經(jīng)或正在由漢斯基金開發(fā)的建筑而改變，諸如芝加哥三一國民廣場、洛杉磯聯(lián)合銀行大廈、亞特蘭大第一大西洋中心等。此外，漢斯基金已開發(fā)建造的項目遍及美國的90多個城市，總數(shù)達(dá)到700余個，在境外的16個國家也有其上百個地產(chǎn)項目，包括英國、法國、德國等成熟市場和巴西、墨西哥、俄羅斯、捷克、西班牙、中國等新興市場。

漢斯基金的創(chuàng)始人杰羅德·漢斯處事謹(jǐn)慎，深諳美國休斯頓房地產(chǎn)市場的盛衰。自1957年創(chuàng)立直至上世紀(jì)60年代初，漢斯基金一直在美國城市中拓展業(yè)務(wù)，先后于紐約、舊金山、芝加哥和亞特蘭大市設(shè)立了地區(qū)總部，并在美國其他47個城市設(shè)立了地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分支機(jī)構(gòu)。上世紀(jì)70年代開始，漢斯基金開始在10個國家設(shè)立了海外分部。

1981年，老漢斯的兒子杰瑞·漢斯讀完威廉姆斯學(xué)院和哈佛商學(xué)院后加入了漢斯基金，奠定了獨有的企業(yè)文化—投資地產(chǎn)并長期擁有、服務(wù)至上并恪守諾言。杰瑞·漢斯曾多次表示，好的物業(yè)在于其品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)領(lǐng)先，具有保值、升值的潛力。

在漢斯基金看來，利潤率不是必須被津津樂道的要素。總資產(chǎn)超過130億美元的漢斯基金至今還是私人擁有，其中最主要的原因在于漢斯有很多自屬的基金會，不需要用上市來募集資金；其次，上市以后對公司的運營戰(zhàn)略會有很大的限制。故此，公眾常常會認(rèn)為漢斯基金是一個保守的公司。

也正因為這份保守，漢斯的投資取向完全以安全為首要標(biāo)準(zhǔn)。不求外表風(fēng)光，但求內(nèi)在品質(zhì)，也正因如此，漢斯基金一直和“小心駛得萬年船”的標(biāo)簽掛在了一起。對于中國一些房地產(chǎn)開發(fā)商一年就可開發(fā)200萬平方米的“光速”，在漢斯基金看來極為不可思議。

只要“舉手”就有資金跟進(jìn)

在50多年的發(fā)展歷程里，真正讓漢斯基金引以為傲的或許是旗下的項目沒有一幢樓因還不上銀行貸款而被收回，也沒有一幢樓被清盤拍賣，而良好的信譽也讓漢斯基金在投資界“只要舉手”，就會有大量資金跟進(jìn)。

漢斯基金徹底改變了傳統(tǒng)的項目開發(fā)商先圈地、再找錢、主要靠銀行貸款的老路，朝尋找投資商共同開發(fā)的道路發(fā)展。當(dāng)時的漢斯基金提出的條件包括占有項目10%至30%的資產(chǎn)以及擔(dān)任項目公司的經(jīng)理。這樣，漢斯公司能分享20%左右的利潤，且更重要的是無需冒太大的風(fēng)險。

上世紀(jì)80年代，杰瑞·漢斯執(zhí)掌公司后擴(kuò)張速度明顯加快，但穩(wěn)扎穩(wěn)打依舊，決不在財務(wù)結(jié)構(gòu)上傷及老底。杰瑞·漢斯進(jìn)一步擴(kuò)大了合作伙伴的范圍，也更注重資金的來源，同一批個人和機(jī)構(gòu)投資者結(jié)成合作伙伴，共同創(chuàng)立了用于海內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)和收購的投資基金。1994年至今，漢斯基金以舉債和投資的方式在全世界融資超過50億美元，可完全由漢斯基金調(diào)配的資金超過10億美元。杰姆斯·莫瑞森曾表示，漢斯目前共有十幾只基金，有60多個項目通過基金方式融資。

多條“腿”并重的發(fā)展

在房地產(chǎn)業(yè)中，“投資”與“開發(fā)”是兩個細(xì)分市場，“投資”通常由基金機(jī)構(gòu)完成，而“開發(fā)”則由專業(yè)建造商完成。不過，在漢斯基金身上，“投資”與“開發(fā)”成為了并重發(fā)展的“兩條腿”。

不僅是在大發(fā)展方向上力求多條“腿”并重，漢斯公司的開發(fā)、物業(yè)管理、第三方服務(wù)等業(yè)務(wù)也是互相交融和貫通。如在紐約的摩根士丹利總部大樓，漢斯公司不僅提供第三方服務(wù)，而且還負(fù)責(zé)摩根士丹利的物業(yè)管理。又如位于舊金山的太平洋天然氣和電力公司總部大樓，漢斯公司沒有股權(quán)，但也負(fù)責(zé)物業(yè)管理。

在漢斯基金的開發(fā)、物業(yè)管理和第三方服務(wù)三大核心業(yè)務(wù)中，全程開發(fā)建造為其帶來的收入占漢斯總收入的50%，而這也是一項全面的服務(wù)，從選擇項目到融資、設(shè)計、工程管理及開發(fā)、市場營銷、物業(yè)管理等均會涉足；為高檔寫字樓提供的物業(yè)管理業(yè)務(wù)則占總收入的25%；而在漢斯基金本身不持有產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，完全為他人做開發(fā)的第三方物業(yè)開發(fā)服務(wù)中的收益是收取開發(fā)服務(wù)費，此項業(yè)務(wù)收入占總收入25%，如摩根士丹利、高盛、微軟、安然等全球知名企業(yè)的環(huán)球總部都由漢斯開發(fā)。杰姆斯·莫瑞森表示，漢斯公司有一個活躍的物業(yè)收購計劃，其目標(biāo)是那些質(zhì)量上乘，但在開發(fā)、租賃和管理方面有一定風(fēng)險的物業(yè)，而漢斯公司在開發(fā)和物業(yè)管理上的專長正可有效地降低和控制這些風(fēng)險因素。

資本與操盤手的默契合作

雖然“保守”的標(biāo)簽已和漢斯基金緊密掛靠，但在融資模式、新技術(shù)應(yīng)用與市場開拓上，漢斯卻未必真的那么“保守”。通常，每凡探討房企的金融發(fā)展之路，漢斯的模式必被提及。從資金流向，到選點落地，漢斯基金的模式是典型的資本與操盤手之間默契合作。

上世紀(jì)80年代的漢斯基金已基本擺脫了傳統(tǒng)的“拿地、銀行貸款、銷售回款”老路，而是建立了“募集權(quán)益資金到開發(fā)、收購與管理直至權(quán)益分紅”的新模式，發(fā)起并設(shè)立了包括基金、投資信托、有限合伙公司在內(nèi)的20多個投資工具。在募集資金后，漢斯地產(chǎn)的盈利來源主要包括兩部分：一部分是投資入股自己開發(fā)和管理的項目，實現(xiàn)資金回籠和變現(xiàn)；另一部分是收購其他開發(fā)商開發(fā)、質(zhì)量上乘但存在一定風(fēng)險的項目，通過專業(yè)的開發(fā)和管理使項目持續(xù)增值，最后出租或出售以獲取可觀的回報。這一發(fā)展模式的確立，正是漢斯在近20多年來規(guī)模化擴(kuò)張的巨大動力之一。

當(dāng)歐美傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入飽和狀態(tài)時，漢斯基金不失時機(jī)地發(fā)起建立了“新興市場房地產(chǎn)基金”，開始迅速進(jìn)入不斷涌現(xiàn)的新興市場。該基金的合作方包括摩根士丹利及美國西部信托，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國家的房地產(chǎn)開發(fā)，目前已投放在巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國等國家。

據(jù)杰姆斯·莫瑞森介紹，合作方的分工是漢斯負(fù)責(zé)找項目；美國西部信托作為基金管理公司負(fù)責(zé)理財；摩根士丹利則負(fù)責(zé)項目完成后設(shè)定合適的退出機(jī)制，如將項目打包上市，或賣給保險公司成為長期穩(wěn)定的投資。“新興市場房地產(chǎn)基金”一般年回報率為15～25%，投放方向主要取決于摩根士丹利、美國西部信托的宏觀走勢研究。在操作流程上，先對國家和城市的級別進(jìn)行調(diào)研，在圈定相對目標(biāo)之后，再對該地區(qū)政局狀況、貨幣價格走勢、經(jīng)濟(jì)增長動力進(jìn)行深入分析。具體到產(chǎn)品層面，則由漢斯的市場部門或當(dāng)?shù)貦?quán)威的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)完成。

在中國的精打細(xì)算

2009年8月，漢斯新江灣城地塊項目中的住宅部分以“加州水郡”的名稱開盤，首批推出的484套精裝修公寓在當(dāng)時受到購房者爭搶，開盤當(dāng)天就已接近售罄。時隔一年后，正當(dāng)不少購房意向者期待加州水郡二期房源上市之際，漢斯基金卻突然將該項目轉(zhuǎn)讓給了富力地產(chǎn)和合景泰富。

漢斯此舉，著實讓坊間跌破了眼鏡。畢竟此前有不少研究機(jī)構(gòu)均表示，海外投資者正在上海市場積極尋找投資機(jī)會。那么漢斯為何在此時出售呢？對此，戴德梁行投資部董事葉建成認(rèn)為，國外資本有較嚴(yán)格的抗風(fēng)險及投資計劃并需考慮股東的利益，因此在計劃收益滿足的情況下就會擇機(jī)拋售，然后再尋找其他優(yōu)質(zhì)物業(yè)。事實上，漢斯基金從17.1億元購入，到23.54億元售出，粗略估算通過出售新江灣城地塊項目股權(quán)，即可獲利6.44億元，投資回報非常可觀。

同樣，漢斯基金的“精打細(xì)算”還體現(xiàn)在開發(fā)的具體過程中。作為最早進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場的外資企業(yè)之一，1997年漢斯公司在使館區(qū)附近開發(fā)了用于出租的萬國公寓，這座公寓現(xiàn)已成為北京五星級涉外公寓的楷模。2001年，漢斯公司收購了位于燕莎商圈的高檔寫字樓盛世大廈，而較好的性價比，也吸引了眾多著名跨國企業(yè)入駐。同時，漢斯也是北京第一個試水住宅市場的外企，其在北京開發(fā)的第一個用于銷售的高檔公寓“公園大道”，足以說明漢斯選地的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時，漢斯基金為尋找這塊地，在北京用了將近7年的時間，“槍斃”了近100個地塊，終于開發(fā)出有雙向公園景觀的“公園大道”。

雖然業(yè)內(nèi)對目前中國的房地產(chǎn)市場紛紛唱衰，但杰姆斯·莫瑞森卻認(rèn)為中國的房地產(chǎn)已進(jìn)入了注重性價比的時代，也進(jìn)入了消費者開始維護(hù)權(quán)利的時代，而這樣的時代恰是漢斯顯示優(yōu)勢的時候。雖然漢斯公司目前僅進(jìn)入了北京和上海市場，但同時也看好廣東、大連和青島等城市。“無論在哪里開發(fā)，漢斯基金的目標(biāo)都是做精品，而不是一般的產(chǎn)品，更不會盲目求大求多。”杰姆斯·莫瑞森表示，“漢斯在中國的發(fā)展策略是穩(wěn)步而行，而不會加速度前進(jìn)。”