房產基金將成主流

在浦東舉辦的一次房地產高峰論壇短暫休息時間，德信資本董事長兼總經理陳義楓拿起了一本《投資有道》雜志看得津津有味。“我平時會爭取一切時間閱讀，比如飛機和動車上。能看書則看書，不能看書就看專業雜志，實在不行就看微博。”陳義楓對記者說，“閱讀是一種生活狀態，而創新是一種工作狀態。”

房產基金也需金融創新

2003年，陳義楓就已涉足房地產金融領域，當初主要從事房地產企業的借殼上市、并購顧問及常規融資顧問業務，如過橋融資和短期借款。

“創辦德信資本有十多年，此前曾在銀行、券商、基金等金融機構工作。可以說各種非牌照的金融業務都涉及過。”陳義楓說，如借殼上市的并購顧問、證券私募基金、股權投資基金、中小企業融資、小額貸款、擔保公司、管理咨詢等，豐富的民間金融從業經歷對其從事房地產基金業務有很大幫助。在業內，他善于創造性地運用多種手段去完成目標。“金融行業的各種業態本質都是相通的，即整合各種金融資源，有效進行資金融通、經營信用和管理風險。”

德信曾發行一支基金發行是由擔保公司增信，采用了股權回購履約擔保的創新運作模式。此外，他們在與一些大中型開發商合作時發現其內部管理體系相對落后，于是采用了投行的運作模式幫助開發商進行股權激勵、治理結構優化、財務管理體系優化等諸多增值服務，也令雙方的合作更加緊密和高效。

對于房地產基金這個在國內新興的金融產品，早期大多開發商對此并不了解。很多開發商都是基于與陳義楓過去合作帶來的信任，而抱著試一試的心態開始合作。“直到有了成功案例后，整體才進入良性循環。”陳義楓說。

他認為，目前房地產金融行業的基金管理人和投資者等，較之國外還遠未成熟，因此募集難是業內普遍遇到的第一個也是最大的一個問題。“只有站在投資者的立場考慮問題，切實保障投資者的權益，才能獲得持久的發展，信任是金融企業品牌的核心內涵，投資者口碑是最好的宣傳途徑。”

非牌照類機構的更廣泛合作

“我們并非擁有金融牌照的金融機構，因此定位在‘創新型民間金融服務機構’，我們的民間身份與牌照類機構難以比擬，因此要獲得競爭優勢和認可，就必須付出更多的努力。”陳義楓表示，他們一直在廣泛尋求各種機構與渠道的合作，包括銀行、信托、第三方財富管理機構、售樓中介、機構投資者等，同時還應積極培養直銷團隊并及時把握市場動態和投資者心理，設計符合市場需求的產品。

在選擇合作伙伴時，他的目光主要集中在某個省排名靠前的區域龍頭企業。“從風險、收益權衡的角度看，區域龍頭企業能承受比全國知名開發商更高的成本，而且由于有多個項目同時運作，流動性風險比中小開發商更低，應該是比較理想的合作對象。”

“就項目而言，對于綜合實力、流動性的考慮應該優先于抵押物的價值，畢竟基金不是銀行、信托等金融機構，大部分的房地產基金不希望最終自己接盤成為開發商。”

“既是三江春水暖，不信孤村獨自寒。”陳義楓用兩句楹聯來表達對于房地產基金發展的看法。在他看來，房地產基金行業大有機會，即便調控已成常態，寬松的貨幣政策也一去不復返，但房地產基金將是一種可實現政府、開發商、投資者、購房人多方共贏的模式，具有極強的生命力。

“房地產行業是一個準金融化的行業，在‘資本為王’的時代中，資本運作能力將成為房企的核心競爭力，以房地產基金為代表的直接融資方式，將逐漸成為主流。”