優帕克的物業管家試驗

2011年，房地產行業陷入了持續低迷，但中高端租賃服務行業的發展卻并未停下腳步。繼經濟型酒店和服務公寓之后，不同于傳統租賃市場經營模式的一種新型商業模式——連鎖住宅式服務開始浮出水面。其中，國內提供中高端住宅式公寓服務的運營商優帕克（Yopark），經過10年的發展，目前管理的房產資產規模已達數百億元，客房面積超過10萬平方米，他們在某種程度上引發了房屋租賃觀念的徹底改變。

用服務增值的新“二房東”

簡單來概括優帕克的商業模式就是：獲取房源，附加增值服務，將房產再轉租給客戶。但這一看似簡單的住宅服務創意，卻有著復雜的實施過程，更有著廣闊的市場?！昂芏嗳朔Q優帕克是‘二房東’，其實我們是通過服務增值，是一個真正意義上的物業管家?！鄙虾炁量送顿Y管理有限公司董事、副總經理全靂表示，中國的傳統中介從來沒有延伸服務，只是考慮把房產快速出租?！皟炁量怂械姆斩加袑Ｈ藖碡撠?，但所有服務都收費，收費是因為租客沒有時間去做。只要有了優帕克，住房遇到的所有服務問題應該都可以解決。”

“林林總總的增值服務，只要是租客能想到的，我們都會盡力提供。”全靂介紹，優帕克提供的物業租期和入住非常靈活，租戶可長期入住也可短期租賃。通常，優帕克會在租戶入住一個月后收集需求和建議并進行服務的調整?！搬槍ψ鈶糁写蟛糠值纳习嘧?，優帕克在浦東和浦西設有六條通勤班車線路，包括陸家嘴、淮海路、古北和虹橋地區?！蓖瑫r他們還提供比如24小時的維修熱線并可以在第一時間解決租客存在的房屋和生活問題。以及提供電話喚醒、送水、洗衣和家政、個人保險箱、訂閱報刊、快遞、航班查詢訂票、聯系寵物托管和法律咨詢、搬家、害蟲防治等方方面面的服務。

曾不被看好的創意

全靂表示，優帕克的創意源自2000年，是一個全新且在國外也沒有完全可參考樣本的新模式。

雖然模式新穎，但創業初期的優帕克并未受到認可，從世茂濱江的1套房產開始做起?！霸诤椭倭啃?、戴德梁行的資深人士交流優帕克的模式后，他們當時都認為不可能實現?！比Z說，優帕克將住宅式服務公寓定義為物業管家，這其實是房地產行業延伸服務的一個內涵。取名于Yopark的英文也有兩種解釋，一是諧音“Your??Park”，即“你的花園”；二是“讓你停留”，即“You? Park”，其含義都是讓客戶真正感受到服務和家的溫馨與舒適。

試水外籍客戶

相對來說國外在房產租賃增值服務方面更為成熟，優帕克將初期的客戶群也鉚牢在外籍人士中。“優帕克服務的人群目前基本都是外籍人士和外企高管，一方面我們的團隊理解西方文化，同時這些客戶對服務的要求也很高，可以接受平均租金加服務每個月在1.7萬元左右的價格。優帕克的客戶主要以歐美和日本為主，其中日本占30%，60%來自歐美各地，剩余的亞裔人士占10%。”全靂說。

目前已管理著上海400余套濱江、靜安、虹橋和古北等區域高檔物業的優帕克卻并不認為自己走的就是絕對高端路線。全靂表示，在上海月租金超過2.5萬元的物業才可能算是高端，而目前上海有約600萬人在租房，因此初步估算上海能租2.5萬元以上的客戶不會低于2萬人。這個階層的人租房需求其實是供不應求的，現在市中心和周邊的別墅基本都已租完。因此，高端公寓成為了這一階層人的首選。而目前這一市場競爭者并不多，優帕克在選擇范圍、價格和服務方面具有一定競爭優勢。

“上下家的雙贏”

任何一個可行的商業模式都離不開有效的盈利模式。全靂認為，中介和業主的雙重屬性使優帕克是一個“上下家”雙贏的模式。優帕克一方面從中介處大量獲取房源，另一方面把加入增值服務的房源通過涉外中介和門店中介進行出租，賺取服務收益。

“優帕克創業初期，主要依靠涉外中介和門店中介，因為他們有很強的渠道資源和信息源，且優帕克和傳統中介不存在競爭，完全是一個互相換位的上下游關系?！比Z說，“優帕克從世茂濱江的1套物業到現在的400余套，也得到了許多物業公司的認可，通過物業公司配合營銷，增加了租客的信任度?！?/p>

優帕克還有一部分客戶是直接聯系世界500強企業在滬機構進行銷售，通過拓展和銷售部門對接這些公司的行政或人事部，用現場考察交流簡化了入住手續，吸引了很多客戶?！?00強企業往往發傳真就可安排租客拎包入住，而退租時優帕克和500強企業人事部門也會一起確保所有程序的順利進行。”

而對于業主而言，大部分投資客往往長居海外或是在外地開展業務，無暇花很多時間去面對租客、家具和維修等“繁瑣”的問題，而優帕克所提供的服務正好滿足了他們的需求?！拔覀兦昂蠼佑|的業主大概有3萬到4萬個，如果有適合服務的公寓，我們會立刻簽約?！比Z表示，投資型的業主出租往往首要考慮的是放心和省心，其次是租金穩定且沒有空置期，第三才考慮租金回報，而優帕克目前的服務水準和規模，也給業主建立了很強的信任感，形成了良性循環。

好位置+好管理=增值

全靂初步算了一筆賬，通過優帕克的資源系統和銷售體系，從業主處獲得房產后通過各類增值服務來實現收益，毛利率可控制在35～40%之間。全靂認為，傳統房地產是賺快錢的行業，因此未來10年如果房地產是熊市，那么只有通過服務比拼來增值，尤其對于高檔房產而言，好的地理位置加上好的物業管理，才是讓物業產生價值的條件。

“運營中，我們也發現，并不是較新的物業就容易出租。有些物業其實就隔了一條街，但出租的單價最高可差3千到5千。原因就在于即使地理位置毗鄰甚至相同，但物業和管理的品質決定了物業最后可出租的價格，而不在于裝修有多豪華、會所有多大，主要是租客住在里面要舒適?！比Z說。

目前，優帕克的物業按房型、地理位置和服務要求的不同，價格差異很大，長租的月均價格在17000元左右，而對于短期三天起的日租則有600元至800元不等。林林總總的服務使得優帕克除去租房成本之外的最大的投入就是服務團隊的人員成本。據全靂介紹，優帕克目前有300人左右的團隊，主要來自五星級酒店和服務式公寓行業。

海外上市計劃

全靂表示，連鎖住宅式服務需要的是資金和時間的投入，更需要專注。很多人沒有做大規模的原因在于心眼太活，涉足的行業太多?！拔覀冎粫Ｗ⒂谧鲞@個行業，因為這個行業的空間很大，能再用10年時間做好就很不錯。優帕克成立10年來就做了這一件事，也沒跟別人去怎么比較，今天回頭看，可能已經暫時領先，但我們也在思考如何進一步發展?！?/p>

2013年優帕克將試水北京市場。目前，北京服務公寓的價格遠高于上海，因此在北京的客戶群體不會少于上海。優帕克將先在北京通過一兩個小區、200套物業來以點帶面。

未來優帕克還將進一步走出上海。“立足于中國，起源于‘老外’，但還是要發展‘老中’客戶?！比Z表示，市場的需求決定一切，由于生活品質的提高，需求的提高所產生的新概念住宅式連鎖。優帕克已連續多年盈利且近兩年呈現高增長，加之社會已慢慢認同業主資產管理和服務產生價值的模式，風投資本也正在進入這個市場。

“優帕克發展至今，一直都沒有接受風投的資金，自身的經營和財務也都比較健康。2012年以來，優帕克開始陸續接觸風投，我們希望風投資本能夠真正理解這一模式，通過評估價值讓大家走到一起?！比Z說，“對經營過房地產、租賃、商業地產的產業投資者更感興趣，希望優帕克未來能夠成為一個規劃化且跨地區的服務公寓管理品牌，實現海外上市?！?/p>