中國的房價與地價關系分析

2012-04-29 00:00:00張穎

企業導報 2012年15期

【摘要】本文應用Granger檢驗的方法，對我國房價和地價的關系進行了相關研究。并通過2005～2010年間武漢市房地產季度價格指數和地價指數關系的檢測，結果顯示：短期內地價是由房價決定的，而長期范圍內，這兩個方面是相互影響的。為了更好地促進房地產市場的健康發展，保障廣大老百姓的切身利益，我們認為：要盡量降低房價，一方面要加大土地的供給量；另一方面要盡量減少地價的上漲。

【關鍵詞】房價；地價；Granger因果檢驗；武漢

一、引言

最近幾年，我國大中城市的房價上漲幅度都比較大。面對這一情況，廣大老百姓的切身權益必然受到損害，人們的購買力大幅降低。而且，房地產行業也很有可能出現泡沫，成為經濟發展的巨大隱患。官方統計局的數字顯示，自從2004年以來，房價上漲幅度明顯，每年的增長速度在7％左右。到了2010年，我們國家的房價與收入之間的比值甚至達到了驚人的8，為歷年來最高；其中，北京、上海、深圳、杭州的情況為14，遠高于國際平均的4～6倍的水平。這一現象在社會上造成巨大熱議和研究。關注的重點就在于房價如此快速上漲的原因。不少研究者認為其背后的原因在于地價的上漲。2004年以后，我國實行的是“招拍掛”制度，即土地出讓要通過招標、拍賣等一系列環節。這種制度看來把地價與房價緊緊聯系在一起，那么，事實情況究竟如何呢？

目前在社會各界看來，房價與地價大概有三種關系：（1）成本驅動論。這一論點很好理解，因為從成本的角度來看，最后的房價是由地價、開發費用、營銷廣告費用等等方面組成的。而地價無疑是這些成本中最最重要的一個因素。所以說，地價無疑會對最后的房價產生巨大影響。而且按照房地產開發商的程序，一般都是設法取得土地使用權，之后再進行相應的開發，所以按照這一邏輯，地價的形成在前，房價的形成在后，地價無疑就是房價的成因了。（2）引致需求論。這一觀點認為土地是房地產開發中一個非常重要的生產要素，按照經濟學理論中引致需求理論分析，最終房價的大幅上漲必然就會帶來對土地需求的大幅上漲。房地產開發變得有利可圖，越來越多的資金進入這一領域爭奪土地這一生產要素，需求的增加造成了價格的攀升。這就是這一觀點的論據。（3）互動論。這一論點可以說綜合了以上兩種觀點的看法。它認為，實際情況是房價和地價兩方面是互為因果的。也就是說，房價與地價相互促進，最后兩者都抬高了價格。

二、房價與地價關系的相關研究

國內外都有對于房價與地價關系的大量研究。國外的研究成果比較卓著。Smith（1976）將土地規定為房地產開發中的生產要素，基于此研究了城市房價的上漲，并且證實了地價與房價著實有對應關系。O’Sullivan（2000）則采取引致需求的方法進行研究，證明高房價帶來高地價這一結果，而不是相反。另外一種角度是從空間經濟學試圖探討這兩者的關系。著名的研究有Alonso（1946）和Muth（1969）的實證檢測，他們運用數學的方法，構造出一套競價函數的形式，來表明高房價引起高地價。第三個角度的代表人物是Davies和Raymond，他們的研究方法是通過計量分析來檢測兩者之間的聯系。其中，Davies（1977）通過計量的回歸分析，檢測出地價與房價高度相關，同時和土地利潤率等參數也很相關。Raymond（1998）則關注香港的情況，對其進行了實證檢驗，結果表明兩者之間沒有必然的因果聯系。

國內的學者也做出了不少貢獻。劉琳、劉洪玉等（2003）、劉琳（2004）也是采用計量的方法，探討了房價和地價之間的關系，認為兩者還是存在一定的因果聯系。高波（2003）、楊慎（2003）、包宗華（2004）等進行了實證分析。形成了兩種對立的理論，即上文提到的“成本論”和“引致需求論”。但筆者認為，以上種種研究沒有完整的理論框架，以及嚴密的政策分析，從而在現實中的運用意義不大。而且，從這些研究得出的結果來看，不同的學者在采用同樣的方法時居然能得出相悖的論點，這一情況讓人們加深了對其研究科學性的質疑。同時，在理論框架方面還沒有建立起來一套完整的體系，這無疑不是一種巨大的遺憾和缺失，需要后人來彌補。再者，以上學者們在研究時，主要是運用西方的一套方法進行分析，在某種程度上忽略了我國的特殊情況，以及我國住房市場的特殊性，所以說，這些研究的結論究竟對我們自身有多少建設性建議讓人深深懷疑。而且其政策建議的提出也必然受到局限和限制。而本文爭取在全國與武漢市這兩個層面上進行雙重檢驗，試圖得出一個具有普遍性的規律，爭取為我國房地產市場的健康發展以及國家宏觀調控的政策提供一點有益的依據。

三、數據選取與實證檢驗

（一）研究方法

研究采用武漢市房價指數和地價指數的季度數據，在向量誤差修正模型（ECM）的條件下，還是運用Granger因果檢驗的方法對武漢市的情況進行分析。

（二）數據來源

研究選取武漢市房屋價格銷售指數和土地價格銷售指數。以下所有數據均源自于《武漢財經報道》，選取的時間段位2005年第1季度至2010年第4季度，共24個季度（見表1）。其中，這一原始數據是屬于環比數據，把去年的同一季度定義為基期，所以存在季節性差異，我們把2004年規定為定基數據，以此來減少季節性差異的干擾。

表1 2005～2010年武漢市房地產季度價格指數

圖1 2005～2010年武漢市房價指數和地價指數

圖1中可以看到，2005～2010年間，武漢市房價和地價季節性波動較大，大體呈現出上漲趨勢。在所選取的時間段內，房價和地價的季平均增幅分別是1.220％和0.457％。而且，房價的上漲幅度都比地價的上漲幅度要高，其中，兩者相關系數為0.911。我們也應該看到，自從2007年以來，我國對房地產進行政策上的宏觀調控效果顯著，房價和地價的快速上升勢頭都得到了抑制。這一點上我們還是要肯定政府的措施的。

（三）實證檢驗

我們把經過調整的價格指數當做樣本，并運用Eviews對房屋價格指數（HP）以及土地價格指數（LP）進行Granger因果關系檢驗，同時也進行長期均衡關系檢驗。但是，進行Granger因果檢驗需要時間序列的平穩性，于是我們采取慣用措施：Augmented Dickey－Fuller檢驗（ADF檢驗）。首先分別采用ADF檢驗方法和Johansen協整檢驗方法對HP和LP進行單整和協整檢驗。

表2 序列LNHP、ΔLNHP、LNLP、ΔLNLP的ADF檢驗結果

注：臨界值為顯著性水平為1％下的臨界值。

表2給出了一個檢驗結果，原來的序列LNHP和LNLP屬于非平穩序列，同時在這個情況下，平穩的序列包括一階差分序列和ΔLNHP和ΔLNLP序列。我們可以認定，LNHP以及LNLP都是一階單整序列，滿足相關要求。同時，表格中的協整檢驗表明，檢驗統計值28.4487大于20.04的臨界值，所以，這兩者之間是有著肯定的協整關系的。同時，根據計量經濟學的方法。我們對兩個具有協整關系的時間序列進行以下檢驗，即建立方程來試圖探討均衡關系檢驗和Granger因果關系檢驗。

△LNHPt =δ1+ + +ξ1 （1）

△LNHPt =δ2+ + +ξ2 （2）

其中ξ1和ξ2是隨機擾動項，并且是服從正太分布的。

表3 武漢HP與LP之間相互關系的誤差修正模型檢驗結果（括號中為t檢驗值）

表3可以表明，在測量武漢的LP對HP關系的方程里，用于檢驗短時間內的滯后差分LP的系數不顯著。所以，我們可以認為，LP在長期內對HP有作用，但短時間內作用很小。武漢市的地價對房價的長期影響是低于我國平均水平的，同時滯后差分LP的值同樣也低于平均值。Granger因果關系測量的結果顯示，在1％的置信水平的情況，若滯后水平為1時，房價是地價的Granger因；若滯后時間為2，則此時房價與地價有相互的因果關系。我們可以得出結論：在短期地價和房價是互為因果的，而在長期，則是房價決定地價。

四、結果討論及政策含義

（一）房價與地價在短期內相互影響，且房價對地價影響更為顯著

在我國的房地產市場中，由于市場機制不夠健全，造成我國的這一市場還不是完全競爭市場，在此情況下，地價是最后房屋的重要成本之一，這一因素確實促進了房價的上漲，但不是決定性因素。同時，由于開發商在進行開發投入時，通常都會做出對房地產價格的預期，這樣就會影響土地的競價過程；而且，地價的變換也會對房價以及周邊地區的即期房價有影響。

（二）從長期來看，房價水平決定地價水平，地價對房價的影響不顯著

我們首先來研究地價對房價的影響。前面的計量檢測說明了在短時間內地價還是對房價有顯著影響的，而在長期這種影響就不那么顯著了。同時很明顯地，地價的增長波動很大，而且我國土地的“招拍掛”制度也顯著地使地價升高了。那么，地價的升高與房價的抬高有必然聯系嗎？還是從短期來說，當期地價上升，會給人一種預期：即未來房價很可能上升。同時，這種預期不僅影響本樓盤，也對周圍房價造成影響。那樣，開發商就很可能會減少住房供給使得房價繼續上升；而最為把住房當做投資的人們則會消費當期住房，這樣一來房價將會進一步升高。再者，如果地價上升，則很有可能促使下一期的房價上升，所以，開發商就會盡量囤積土地，同時盡量減少住房銷售，從而加強房價上漲的預期。但是在長期，土地不可能一直被閑置，所以開發商又不得不進行房地產開發，從而減少了這一影響。而在短期和長期，房價都是地價的Granger因。究其原因在于：一是土地需求是以當期房價為基礎的。我們可以觀察房地產開發的過程，其實土地的市場價格形成要早于房地產價格形成。但處在土地后面的房地產的價格是其決定因素。所以當前房價迅速上升時期，開發商會對將來的房價有一個預期，從而決定土地的購買費用，這樣的話，當期的房價就對地價有直接影響了。二是我國住房的需求彈性相當大。如果政府通過宏觀調控干預房地產市場，那么市場對未來房價就沒有一個準確的預期了，這樣就助長了持幣觀望的情形。此時房地產開發商也認為未來的住房需求很可能不足，造成在土地市場上競爭不那么激烈。這樣一來就造成了住房市場以及土地市場的低迷。我們必須承認，市場的預期在這個關系中起了很重要的作用，進而決定未來的地價和房價。針對武漢市的情況而言，兩者之間還是有著互相影響的關系。而長期來看的話，兩者之間有關系，但也不能互相決定，因為還有市場上很多因素會影響到房價和地價的決定。所以說，要預測未來一定時段內的房價和地價都是比較困難的。

（三）政策含義

當期的房價和地價對未來的影響比較大，而歸根到底，住房需求的變換導致了地價的波動，所以，為了抑制未來的房價和地價的預期，政府應該從源頭上控制房地產投資和投機行為。當然，在宏觀調控時也不能“一刀切”，而是具體問題具體分析，每個城市和地域都有其特殊性。如果政府在干預過程中抑制了自身住房者的購買積極性，那就適得其反了。同時，政府的宏觀調控政策要適度和適量，盡量穩定市場對未來房價和地價的預期，切勿造成市場巨大波動，促使房地產行業健康發展。政府也應該改善土地儲備制度，嚴格監管房地產開發商可能出現的囤地情況，盡量促使開發商盡快開發樓盤，而不是坐等房價上升。同時，政府爭取要在房地產市場起到主導作用，削弱房地產商的影響力。具體的政策包括財政政策和貨幣政策，盡量較少房地產商的巨額利益，多多讓普通百姓享受到實惠。

完善土地“招拍掛”制度。政府應該嚴格收好土地，減少土地財政的情況。同時在土地的供應、招標過程中做到公平、公開、公正，減少官商勾結情況的發生。促進土地市場的和諧發展。同時要嚴格恪守科學發展觀的要求，做到合理干預和調控，并嚴厲打擊市場上的投機行為，穩定房地產市場健康發展。

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