團泊新城信托政府擔保 回款仍存隱憂

“從前是拿項目找錢，現在是拿錢找項目。”近日，一位不愿意透露姓名的第三方銷售機構高管對《投資者報》記者說。

轉眼，距離2012年的新年已經過去了一個多月，市面上可供選擇的信托項目卻很少，“節后有些項目還沒有批下來，信托監管也越發嚴格。”北京某信托公司產品經理夏洛（化名）在接受《投資者報》記者采訪時表示。

2月28日，由北京信托發行的《天津團泊新城保障房項目收益權集合資金信托計劃》（下稱“團泊新城”）引起了投資者的注意，保障房、政府支持、股東實力雄厚等等，一個個項目關鍵詞成為推介機構口中的亮點。

但是，對于該計劃，也有不少業內人士擔憂，在市場未知的環境下，以地價出讓收入作為主還款源不免叫人擔心。

政府信用擔保

從信托背景資料和簡介來看，大部分的業內人士對該信托給予了好評，“該項目是天津市主流的融資平臺之一，一級開發、保障房、與幾個國有企業掛鉤，整體來說，不太悲觀，還是可以買的。”

根據國務院批準的《總體規劃》，未來天津將在“一軸兩帶三區”（一軸——京濱綜合發展軸，兩帶——東部濱海發展帶及西部城鎮發展帶，三區——北部、中部及南部三個自然保護區）的市域空間布局結構上，建立以中心城區和濱海新區核心區為主副中心、11個新城、30個中心鎮和81個一般建制鎮組成的四級城鎮體系。團泊新城是《總體規劃》中提出重點建設的新城之一，也是總體規劃中確定的十一個環外新城中距離中心城區最近的新城。

項目擔保方天津市政建設集團有限公司是由天津市委、市政府批準組建，于2007年1月26日正式成立的國有獨資公司，注冊資本16.27億元。

在中國債券信息網上，《投資者報》記者還找到了一份由鵬元資信評估公司對其最新的市政項目建設債券信用評級報告，其信用等級為AA，其將在團泊新城項目中為濱海團泊公司履行差額補足義務提供信用擔保。

“發債對資產要求高，這對項目信用擔保是個好事。”投行及信托人士王彬說。

股東實力較強

據記者了解，鑒于房地產融資大量借道信托，為避免風險，年前銀監會內部曾對各信托公司進行嚴格的檢查，并在業務審查中加大力度，而信托公司也更加審慎地傾向于選擇強大的交易對手或地區龍頭，對于監管要求絲毫不敢怠慢。

而此番團泊新城項目的交易對手實力不免被推介機構熱炒。

該項目開發公司濱海團泊公司的前身是濱海投資公司為開發團泊新城西區而成立的項目公司，濱海投資公司為天津市政建設集團有限公司全資子公司。

2006年6月濱海投資公司與天津市靜海縣人民政府簽署《天津市靜海縣團泊新城土地整理協議書》，獲得了團泊新城西區約51.89平方公里土地的一級整理開發權。

而后經過股權轉讓，濱海團泊公司股權結構變更為：濱海投資公司（72.25%）、華融資產公司（12.35%）和昆侖信托公司（15.40%）。

然而，華融資產公司和昆侖信托公司在股東結構中是否就真的增強了其股東信用呢？從現有資料無從判斷。

一位資深信托人士和《投資者報》記者聊項目時提到，盡管沒有看到詳細資料，但是不排除華融資產公司和昆侖信托存在“假股權、真融資”的股權融資方式參與的嫌疑，“比如‘股權融資+回購’的方式，尤其是昆侖信托不大可能在這類結構中做股東，其作股東的唯一原因可能是信托資金做‘股權投資+回購’”。

土地出讓回款存風險

依照信托資料，團泊新城項目將選取部分擬出讓的地塊出讓收入作為還款來源，并表示目標地塊將于2012 年、2013 年完成出讓，且招商地產、遠洋地產、融創集團已與濱海團泊公司簽署了土地收購意向協議并交付了定金，而目標地塊的協議價格則為17.75 億元。

“還款來源的問題在于如果土地賣不出去呢，在目前房地產調控下，樓市成交量、價格均下跌，同樣波及土地成交。”夏洛告訴《投資者報》記者，“首先，還款來源的形式不好，現在做土地整理，掛牌上市開發流程長，銷售又不行；其次，團泊湖那邊很多地產商在那兒囤地，之前不斷通過信托融資以新換舊甚至一度深陷破產傳聞的星耀五洲也在附近，好多樓盤銷售不動，所以，即便是保障房項目，在市場未知的環境下，以地價出讓收入作為主還款源不免叫人擔心。”

去年下半年，2007年的天津雙料地王星耀五洲因破產傳聞、業主糾紛、連環信托漩渦、深陷停工疑云等問題，成為業界關注的焦點。截止到2011年12月中旬，其開盤兩年半多的銷售卻不夠支付當年購買土地的款項，在連環信托的漩渦中苦不堪言，開發商所面臨的資金鏈壓力不言而喻。

根據百度地圖顯示，團泊新城和星耀五洲相距約27.1公里，均處天津市的大南部，且團泊新城距市區稍近。“去年到現在那邊的房子都不好賣。”曾去考察過的夏說。

不過，團泊新城的亮點在于已握有三大地產公司的土地收購意向書并交付了定金。“意向書不是法律協議，這里推薦材料內容較少，有無簽訂法律協議不可知，但是計劃提到了定金，‘定金’非‘訂金’，定金在法律上有比較嚴格的界定，一般合同不履行時，適用定金罰則，有一定補償的。”某國企投資高管對《投資者報》記者說。

與此同時，目標地協議價格17.75億與信托首期預計融資規模4.8億的比率合適，“要么擔心開發商違約風險，但是，和政府合作，違約的可能性不大，畢竟有政府信譽作擔保。”開頭匿名人士表示，“可是，就弄個土地出讓金有必要兩年這么長嗎？” 對于囤地的市場壓力，多位業內人士表示仍需謹慎看待。