社區(qū)覺醒

想讓社區(qū)的業(yè)主都覺醒來維權(quán)，需要一定的公民意識。“所以大多數(shù)維權(quán)的業(yè)主都是中產(chǎn)階級。中國的‘墻文化’阻礙了社區(qū)自治。”

對于蔡鴻巖來說，5月23日晚上的簽名只是一個開始。作為北京市朝陽區(qū)陽光上東社區(qū)業(yè)主大會籌備組負責(zé)人，這已經(jīng)是他組織的第二次簽名活動?！敖裢淼暮灻€不錯，應(yīng)該達到了5%的標(biāo)準(zhǔn)，下周我們就可以去啟動了?！辈跳檸r說。

按照他的計劃，本周完成5%業(yè)主（約90戶）發(fā)起簽名后，將在60天之內(nèi)正式啟動業(yè)主大會和業(yè)委會成立程序，爭取最遲8月份召開首次業(yè)主大會。他邀請了物業(yè)管理專家舒可心作為團隊的顧問。

舒可心是被北京市住建委列入物業(yè)管理專家名錄的專家之一。這些專家在住建委培育的民辦非贏利組織——業(yè)主大會輔導(dǎo)中心服務(wù)，為業(yè)主大會的組建和規(guī)范運作提供專業(yè)指導(dǎo)?！笆濉蹦?，北京實施物業(yè)管理的住宅區(qū)將實現(xiàn)業(yè)主大會全覆蓋。

但全覆蓋的路程漫長。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至2011年8月份，北京市住宅物業(yè)管理項目超過3600個，業(yè)主大會數(shù)量840個，成立比例僅為23.3%。中國人民大學(xué)和諧社區(qū)發(fā)展中心更早前的一項專題調(diào)研也顯示，北京市只有20%多的小區(qū)成立了業(yè)主大會，其中僅5%比較“活躍”。

2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式實施，業(yè)主大會開始成為中國“社區(qū)自治”的一個重要組織，以成立業(yè)主大會為訴求的業(yè)主維權(quán)，開始遍布京城的各個社區(qū)，然而，這條道路漫長而艱辛。

業(yè)主維權(quán)

陽光上東社區(qū)剛剛邁出了成立業(yè)主大會的第一步。

蔡鴻巖和他的團隊接下來將向街道辦申請成立籌備小組，然后在3個月內(nèi)完成籌備工作，并組織首次業(yè)主大會，爭取更多的業(yè)主參與表決。當(dāng)表決人數(shù)和所占建筑物面積數(shù)雙雙超過了50%，將正式成立業(yè)主大會。

陽光上東社區(qū)自2004年底入住以來，一直沒有業(yè)委會。此次陽光上東社區(qū)決定籌備成立業(yè)委會，是因為業(yè)主們普遍反映物業(yè)服務(wù)跟不上。小區(qū)的片警也坦陳管理壓力過大，支持業(yè)委會的成立，希望業(yè)委會能協(xié)助他們管理小區(qū)的治安。

因地理位置靠近使館區(qū)和韓國人集中的望京，陽光上東社區(qū)的外籍人士有近千人，其中不少是韓國人。蔡鴻巖稱，有些韓國人夜晚喝酒開車，經(jīng)常出現(xiàn)事故，他的妻子曾開車在小區(qū)被酒后駕駛的韓國人撞過。也有業(yè)主反映，陽光上東社區(qū)經(jīng)常被作為電視劇的外景拍攝地，未經(jīng)業(yè)主許可，也給業(yè)主帶來了不便。

距離陽光上東社區(qū)不遠處的大西洋新城社區(qū)，為了成立業(yè)主大會，已經(jīng)進行了數(shù)年的等待和爭取。

5月6日，大西洋新城社區(qū)業(yè)主維權(quán)完成了最關(guān)鍵的一步。之前一天，采用書面征求意見方式召開的大西洋新城首次業(yè)主大會會議，收集到了足夠的有效票數(shù)，完成了其使命而結(jié)束，大西洋新城業(yè)主大會正式成立。這次書面征求意見從2011年9月開始，進行了整整8個月。

“目前業(yè)委會正在申請備案中?！贝笪餮笮鲁菢I(yè)主大會籌備組組長馬英透露說。籌備組共有14人，包括1個組長和13個成員。

為了這一天，大西洋新城的業(yè)主們等待了近12年的時間?；I備期間遭遇種種困難甚至阻撓，個中滋味在籌備組組長日記《堅持》中得以記錄。

在這本或?qū)⒓Y(jié)成冊的日記中寫道：“今天的××女士，在E區(qū)發(fā)資料時表現(xiàn)出的勇敢和堅持令我佩服，雖然只是個弱女子，但不懼物業(yè)的威脅和無理的脅迫；雖然被物業(yè)逼到了家門口，還是堅持跟籌備組溝通后想辦法完成發(fā)放。”

日記發(fā)表在社區(qū)網(wǎng)站望京網(wǎng)上，馬英希望日記將籌備組成員的活動真實地記錄下來，希望業(yè)主們能知道他們在做什么，以獲得業(yè)主的支持。

這是大西洋新城第三次為成立業(yè)主大會而努力。業(yè)主們此次的努力緣起是去年5月大西洋新城物業(yè)公司的突然解散，這讓小區(qū)陷入垃圾遍地的真空狀態(tài)，為了結(jié)束這種狀態(tài)，當(dāng)年的6月8日，大西洋新城首屆業(yè)主大會籌備組宣告成立。

大西洋新城曾是望京一帶的模范小區(qū)。2000年，大西洋新城一期建成。這里是北京市第二批商品房、望京地區(qū)首批高檔住宅區(qū)，如今已開發(fā)到第七期。但12年間，盡管交納每平方米3.3元的物業(yè)費，但停車難、管理混亂等問題一直困擾著業(yè)主。

業(yè)主們第一次萌發(fā)成立業(yè)委會的念頭是在2003年年初。他們了解到新的《物業(yè)管理條例》將于當(dāng)年9月1日頒布，于是組建了業(yè)主大會籌備組，并在9月28日召開了第一次業(yè)主大會。大會通過了兩項決議，解聘了物業(yè)公司。

盡管決議得到了2/3以上的業(yè)主授權(quán)，但朝陽區(qū)國土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯(lián)合發(fā)出的一紙通告卻終結(jié)了業(yè)主們的喜悅。通告稱，大西洋新城業(yè)主大會的成立不符合法定程序，其解聘物業(yè)公司的結(jié)果無法得到法律的認(rèn)可和保護。

2004年2月，大西洋新城5名業(yè)主代表將朝陽區(qū)房管局和望京街道辦事處告上了法庭，稱由于被告“非法行政，導(dǎo)致業(yè)主大會的決議無法落實”。而被告方則辯稱在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料，不是具體的行政行為。訴訟請求被駁回。

由于代表業(yè)主利益的業(yè)主大會一直未能成立，很多業(yè)主以不交物業(yè)費的形式，來表達對小區(qū)物業(yè)管理不力的不滿。

業(yè)主們第二次醞釀成立業(yè)委會是在2005年。當(dāng)年10月，北京朝陽區(qū)歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個小區(qū)，57戶長年拒交物業(yè)費的業(yè)主清晨被法警以“堵被窩”的形式強制執(zhí)行交費，其中16人還被司法拘留?？侵@篇報道的報紙，被大西洋新城的物業(yè)公司醒目地張貼在小區(qū)公告欄里。但是這個明顯帶有警示意味的行為，似乎并不奏效。幾天后，在一次業(yè)主聚會上，要求物業(yè)公司公布數(shù)年間采暖費的明細賬目、繼續(xù)為組建業(yè)主委員會努力再次成為共識。

誰是主人？

“物業(yè)公司只是一個管家，卻要當(dāng)主人?！边@是每一位正在為權(quán)利而斗爭的業(yè)主的心聲。

一位專家稱，業(yè)主與物業(yè)糾紛的背后其實就是“主人”地位的爭奪。在小區(qū)里，誰才是真正的主人？

大量物業(yè)糾紛所折射出來的正是社區(qū)的覺醒。截至2011年6月，北京市共調(diào)解物業(yè)管理糾紛26976件，調(diào)解成功19915件。另一個數(shù)據(jù)顯示，2010年北京市朝陽區(qū)法院全年共受理物業(yè)管理糾紛類案件比去年增加了兩倍，達到了1377起。

“記住我們的要求，就是換物業(yè)?！?月23日晚上，陽光上東社區(qū)簽名活動現(xiàn)場，一位業(yè)主對蔡鴻巖說。簽名現(xiàn)場很快就成了對物業(yè)公司的控訴大會。

業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商的不負責(zé)任以及物業(yè)的混亂管理已經(jīng)嚴(yán)重影響了小區(qū)的升值。最近一兩個月，位置、規(guī)劃、檔次明顯低于上東社區(qū)的遠洋萬和城、太陽公元、裘馬都等社區(qū)的二手房價格都已超過4萬元/平方米，而上東社區(qū)的價格還在3.8萬元~3.9萬元/平方米。

換物業(yè)似乎成了業(yè)主們爭取成立業(yè)主大會的動力所在。

從2001年入住開始，大西洋新城的物業(yè)糾紛就頻頻見諸報端。先是房屋公攤面積引起爭執(zhí)，然后是物業(yè)費項目收取不合理，接著是規(guī)劃被改動，后來又是業(yè)主們共享的綠地面積莫名減少，容積率增加，再后來又是屢屢發(fā)生的盜竊事件和外墻清潔問題……

而這些物業(yè)管理服務(wù)不到位的表象背后，是業(yè)主與物業(yè)公司的利益糾葛。

蔡鴻巖介紹，陽光上東社區(qū)目前有1700多住戶，每平方米的物業(yè)費是3.9元，僅物業(yè)費就是一筆很大的數(shù)目。而公共維修基金數(shù)目更為可觀?！暗覀儤I(yè)主卻無權(quán)決定這些利益?！辈跳檸r說。

因為對物業(yè)公司服務(wù)的不滿，一些業(yè)主選擇了拖欠物業(yè)費。蔡鴻巖認(rèn)為，這對于那些按時交納物業(yè)費的業(yè)主其實也是不公平的，因為這些人承擔(dān)了那些拖欠物業(yè)費的業(yè)主的責(zé)任，拒交物業(yè)費也容易導(dǎo)致社區(qū)的惡性循環(huán)。

北京市物業(yè)協(xié)會主任周星透露，目前物業(yè)費收取幾乎是北京所有小區(qū)物業(yè)面臨的難題，能收到40%的物業(yè)費已經(jīng)算是比較成功的物業(yè)。

物業(yè)費收繳率低于80%，通常被認(rèn)為是物業(yè)公司難以維持正常的經(jīng)營管理活動的底線。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京一半以上的物業(yè)公司達不到這個標(biāo)準(zhǔn)。

在業(yè)主維權(quán)律師秦兵看來，一般物業(yè)管理公司都不是從物業(yè)管理費里賺錢，主要是從公共收益里獲利?！俺藦V告收入外，停車費收入、公共區(qū)域的出租收入以及公共垃圾變賣后所得，都可以產(chǎn)生公共收益?！鼻乇f。

2009年搬到陽光上東社區(qū)居住的業(yè)主王蘭，曾在北京市第一家成立業(yè)主大會的歐陸經(jīng)典擔(dān)任過兩屆業(yè)委會委員。據(jù)她的經(jīng)驗，業(yè)委會成立前后的變化是非常明顯的。比如小區(qū)內(nèi)的廣告費，每年幾十萬元的廣告費之前都是物業(yè)公司享有，現(xiàn)在變成全體業(yè)主享有。

一種民主訓(xùn)練

社區(qū)的公共利益被物業(yè)公司占有，這已經(jīng)是常態(tài)。秦兵稱，業(yè)主想對這些收入可觀的公共利益享有權(quán)利，前提是必須成立業(yè)主委員會。舒可心則認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)的本質(zhì)其實是理財。“但是它又太像政治了，因此我說，民主從社區(qū)開始?！?/p>

正是這個“政治活動的仿真器”特點，讓政府對于業(yè)主大會的申請和成立充滿了疑惑甚至敵意。如何讓政府釋然，認(rèn)可業(yè)委會這種業(yè)主維權(quán)的模式是安全的，舒可心花了12年的時間去說服。2010年，舒可心參與起草的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）出臺。

這份地方性的法規(guī)對業(yè)主大會的申請和成立給予了充分的認(rèn)可和支持。比如業(yè)主大會終于可以擁有獨立的“法人”資格，彌補了長期以來業(yè)主大會法律地位的缺失。

在《辦法》出臺之前，成立業(yè)委會需要向居委會申請，這導(dǎo)致很多和街道辦之間沒有居委會的小區(qū)沒有成立業(yè)委會的資格。而現(xiàn)在，只需要向街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請即可。

舒可心說，辦法也明確了物業(yè)管理是“業(yè)主的物業(yè)管理”，而非“物業(yè)公司的物業(yè)管理”。

在舒可心看來，業(yè)主大會就是一個財產(chǎn)的集合體。業(yè)主大會下的社區(qū)自治，其實是社會財產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性分配?！皹I(yè)主主導(dǎo)，政府協(xié)助”是新社區(qū)自治時代的主要特點。

5月7日，北京市住建委公布了179家未按規(guī)定曬上年度“賬單”的二級、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單。住建委稱，未公示收支賬目將進入信用黑名單，一年內(nèi)限制出京“攬活”。但那些公示了收支賬目的物業(yè)公司是否真正能讓業(yè)主明白并信服呢？

北京市朝陽區(qū)東四環(huán)邊上的一個小區(qū)業(yè)主孟先生，最近一直在研究小區(qū)公示的物業(yè)賬單。他發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司公布的賬單中，10.67萬元的收入中，僅有共用部分車位一項，外墻及電梯廣告收入、共用場地租賃收入和其他經(jīng)營收入均為零。而在支出部分，包括人工費、保潔費、維護費、能源費等的經(jīng)營服務(wù)成本共計9.07萬元。

另外，物業(yè)服務(wù)費支出中，本就包含了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用及工程技術(shù)人員費用，現(xiàn)在又來了一個維護費成本?！败囄槐緛砭陀胁糠质浅鲎獾模€有小區(qū)的健身會所是對外承包的，這些收益到哪里去了？”

舒可心說，幾乎每一個小區(qū)成立業(yè)委會的第一個要求就是更換物業(yè)公司。但在他看來，換物業(yè)公司并不是維權(quán)的目的，成立業(yè)委會的目的是讓物業(yè)公司更好地為業(yè)主服務(wù)。

曾在歐陸經(jīng)典任業(yè)委會委員的王蘭也稱，換物業(yè)會帶來很多問題，“要是撤出的物業(yè)公司使壞，進入的物業(yè)公司維修成本就會增加不少”。另外，王蘭認(rèn)為，招標(biāo)進來的物業(yè)公司未必比被業(yè)主撤換的物業(yè)公司好。比如歐陸經(jīng)典此前的物業(yè)公司是中海物業(yè)，這是業(yè)內(nèi)一家有名的物業(yè)公司。一些業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)在的物業(yè)公司甚至不如原來的物業(yè)。

舒可心認(rèn)為，業(yè)主大會是一種民主訓(xùn)練。小區(qū)內(nèi)的第一屆業(yè)委會成員里肯定有投機人員，也不乏有理想?yún)s無能力的成員。委員的腐敗也會導(dǎo)致業(yè)主對業(yè)委會的信任。比如，某小區(qū)的業(yè)委會委員在小區(qū)會所游泳館漲價之前購買了2000多張票，這種為己牟利的行為傷害了業(yè)委會作為業(yè)主維權(quán)機構(gòu)的本質(zhì)。

但業(yè)委會的好處在于，業(yè)主是有選擇的權(quán)利的，“他不行，你就可以讓他下臺”。舒可心曾是朝陽園的業(yè)委會委員，也曾因為業(yè)主不滿意而“被下臺”過，后又被當(dāng)選。

盡管政策層面的障礙早已沒有，但北京要業(yè)主大會全覆蓋的目標(biāo)，并不如想象的那么容易實現(xiàn)。根據(jù)大西洋新城業(yè)主大會成立的經(jīng)驗，現(xiàn)有物業(yè)公司的阻撓也是很多小區(qū)維權(quán)當(dāng)中的共性難題。另外，業(yè)主大會籌備組要求建設(shè)單位向街道辦提交的業(yè)主花名冊也難以順利完成。

舒可心則認(rèn)為，目前大多數(shù)的小區(qū)業(yè)主并未行動起來維護自身的權(quán)利，有些小區(qū)缺乏召集人，有些小區(qū)有召集人卻缺乏支持者。想讓社區(qū)的業(yè)主都覺醒來維權(quán)，需要一定的公民意識?！八源蠖鄶?shù)維權(quán)的業(yè)主都是中產(chǎn)階級。中國的‘墻文化’阻礙了社區(qū)自治。”幾年前陽光上東社區(qū)曾召集過籌建業(yè)委會，但只募集了30多戶的簽名，最終不了了之。蔡鴻巖說，而這次，他希望能最終成功。