2012後調(diào)控時代 樓市將何去何從?

2011年，是「十二五」規(guī)劃開局之年，也是房地產(chǎn)業(yè)的大變革之年。號稱「史上最嚴厲的樓市調(diào)控」淩厲推進，房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。

大陸也多方多次明確強調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，從而墊定了2012年繼續(xù)調(diào)控不放松的基調(diào)。那麼，進入2012年後調(diào)控時代，樓市又將何去何從？我們不妨來做些大膽猜想。

猜想一：房產(chǎn)稅或?qū)U大試點全面徵收

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點推行10個多月，被認為取得了較好的效果：當(dāng)?shù)胤績r穩(wěn)定，公眾能夠接受，高端住宅投資率下降。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康指出，未來房產(chǎn)稅進一步推進的大方向已經(jīng)明確，會討論和決定下一步擴大試點的方案。

從國外經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅是支撐基層政府財力的主要稅種，舉凡縣級及以下公共教育、醫(yī)療等支出，房產(chǎn)稅是當(dāng)之無愧的重要支柱。設(shè)立房產(chǎn)稅，將使地方政府意識到只要專心優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水準(zhǔn)，轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)就進入升值軌道。而在年年都繳稅所形成的經(jīng)濟制約之下，需求與供給雙方的行為模式都必然改變，就不會動輒推出一個「地王」。

徵收房產(chǎn)稅的預(yù)期進一步明確，購房者必須有確定的心理準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅推出的步伐可能快於預(yù)期，試點可能很快擴大。

猜想二：限購令到期或?qū)⒀永m(xù)不松綁

目前，讓開發(fā)商和投資者頭疼的樓市限購令沒有任何松動的跡象。2011年12月7日，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場處處長戴開權(quán)表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要求繼續(xù)執(zhí)行「限購令」政策，海口市住建部門將嚴格執(zhí)行，限購令不會「松綁」。

原本，在大陸46個執(zhí)行限購令的城市中，有10個為這項政策規(guī)定了離場日期：12月31日。然而，根據(jù)一些城市最新的動向，這個日期應(yīng)該已經(jīng)作廢。繼海口市明確將繼續(xù)限購政策後，廣州、深圳也作出了同樣的表態(tài)。

「絕大部分城市都會延續(xù)限購政策，也應(yīng)該延續(xù)這個政策。」偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，儘管限購是行政幹預(yù)，但帶來了宏觀調(diào)控的有利結(jié)果，不少城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。但相對購房人來說，房價回落的幅度依然不夠，房價還是在高位運行。這個時候如果政策掉頭，市場的泡沫就會緊隨其後。

猜想三：行業(yè)洗牌或?qū)⒓铀?中小房企面臨滅頂之災(zāi)

在樓市調(diào)控仍未有放松跡象的情況下，開發(fā)商仍深陷與政府、購房者的多方博弈中難以自拔。多個城市樓市成交量延續(xù)萎縮態(tài)勢，購房者看跌預(yù)期空前高漲，開發(fā)商在2011年內(nèi)最後一個月內(nèi)衝刺銷售目標(biāo)已經(jīng)沒有太多的騰挪空間。

從房企排名榜上看出，傳統(tǒng)的「招保萬金」房企陣營將進一步分化，上市房企前十強座次在短短一年內(nèi)也遭遇強烈洗牌。

針對房地產(chǎn)調(diào)控的長期化趨勢，萬科總裁鬱亮戲稱，「大陸房地產(chǎn)上半場結(jié)束，下半場開始了。」上半場是全面市場化的時期，下半場則是「兩分市場」和「限制型」的市場。在行業(yè)觀察人士看來，地產(chǎn)商的角色在上下半場的表現(xiàn)將風(fēng)格迥異，其戰(zhàn)術(shù)水準(zhǔn)的變化和進步可以用「廣度」、「深度」和「速度」來形容。經(jīng)受不起此「三度」考驗的中小房企則可能面臨著滅頂之災(zāi)。

猜想四：房價或?qū)⒃俣壬畹?市場拐點真正確立

2011年12月上旬，中國社會科學(xué)院發(fā)佈《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2011~2012）》認為，2011年第四季度房價下行通道剛剛打開，預(yù)測2012年房價降字當(dāng)頭，2012年一季度或現(xiàn)拐點，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。

整體來看，預(yù)計2011~2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場的調(diào)整趨向「軟著陸」。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟增速略趨回落，新的經(jīng)濟增長動力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場延續(xù)降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發(fā)商面臨嚴峻考驗，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價格2012全年緩步下降，房價「拐點」將在一季度前後被真正確認。

猜想五：購房抄底最佳時機或?qū)⒌絹?/p>

針對房地產(chǎn)現(xiàn)狀，太平洋建設(shè)集團董事長、華佗論箭首席專家嚴介和預(yù)計，2012年的春天，將是大陸房地產(chǎn)業(yè)「無可奈何花落去」的「春落」時期。2013年的春天，將是房地產(chǎn)抄底的最佳時機即「春歸」的到來。由「春荒」到「春落」，再到2013的「春歸」，大陸房地產(chǎn)將由感性引領(lǐng)走向理性回歸，徹底告別暴利時代，走向健康有序發(fā)展。

在大陸企業(yè)家中，有著「最大包工頭」之稱的嚴介和身上有著太多的爭議。因為言語經(jīng)常驚世駭俗，他被媒體冠上「中國第一狂人」稱謂。2010年，嚴介和曾預(yù)言：2011年的春天，房地產(chǎn)將面臨有史以來的第一次春荒，中小房地產(chǎn)企業(yè)將洗牌淘汰，房價將有所下跌，2011年的樓市發(fā)展驗證了預(yù)言。嚴介和式的預(yù)測能否再度被市場正確驗證，拭目以待！

大陸多方多次明確強調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，從而墊定了2012年繼續(xù)調(diào)控不放松的基調(diào)。那麼，進入2012年後調(diào)控時代，樓市又將何去何從？