住宅房地產項目風險管理研究

【摘要】房地產因其所固有的特殊性，決定了房地產投資具有周期長、投資額大、影響因素復雜等與其它投資不同的特點，這些特點決定了房地產投資是一種高風險的投資活動。如何識別和評價這些風險，并有效地防范這些風險是房地產投資者所面臨的迫切需要解決的問題。論文提出了相應的具體防范措施以并建立項目風險管理系統，這些對策和工作對于該公司風險防范以及長遠發展也具有十分重要的作用。研究結果對于房地產公司進行項目風險評價及風險規避具有一定的參考意義。

【關鍵詞】房地產項目；風險管理

1引言

工程項目的建設是一個周期長、投資規模大、技術要求高、系統復雜的生產消費過程.在該過程中，不確定因素、隨機因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風險直接威脅著工程項目的順利實施和成功完成。而在工程建設中，設備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進度、數量和質量對工程建設影響最大，能否保證設備材料“適時、適量、適質、適地、適價”地供應，是能否保證項目建設進度、費用和質量的重要基礎。無論是對于業主還是總承包商來說，一個工程項目進入實質性操作階段以后，都會遇到在工程采購中如何識別、評價和規避采購風險的問題。只有正確地處理好這個問題，才能堅實地邁出工程建設實施的第一步。因此，在工程項目實施過程中，對采購所面臨的各種風險進行管理顯得尤為重要。

2住宅房地產項目風險管理理論

2.1住宅房地產項目風險內涵

房地產項目風險是指由于隨機因素的影響所引起房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產項目具有投資周期長、投資額大，影響因素復雜等特性，房地產項目投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素所引起的后果也特別嚴重。房地產投資的特點決定房地產項目風險呈現如下特征：(1)客觀性房地產項目風險是客觀存在的，因為引起房地產項目風險的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風險、經濟風險還是政治風險都具有客觀性。(2)多樣性房地產項目過程涉及社會、經濟、技術等方面，與政策法規、金融動向、宏觀經濟形勢、區域供求現狀、產業技術變革、需求消費傾向息息相關，易受各因素波動的影響，不同因素導致的風險也就多種多樣。

2.2住宅房地產項目風險分類

在房地產項目活動中，風險的具體表現有以下幾種形式。

(1)按照風險的來源分類房地產項目風險可以分為國家風險、市場風險、自然風險和公司風險四類。

(2)按照項目的實施階段分類按照項目實施的階段不同，房地產項目風險可以分為項目投資前期風險、項目開發建設風險、項目經營風險和項目管理風險四類。

(3)按照證券投資組合理論和資本資產定價模型理論分類這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統風險和非系統風險，借鑒到房地產項目中，也可以將風險劃分為系統風險和非系統風險，結合我國房地產市場狀況，劃分原則是：這種風險是否影響到市場內所有的投資項目，能否設法避免或消除。對整個市場所有投資項目產生影響，本項目無法避免或消除的風險為系統風險；只對市場內個別項目產生影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險為非系統風險或個別風險。

3住宅房地產項目風險識別與分析

3.1住宅房地產項目風險識別程序與方法(1)項目風險分解項目風險的分解途徑：

①目標：識別影響項目費用、進度、質量和安全目標實現的風險；②時間：識別項目不同進展階段的風險；③結構：按照項目結構組成、相關技術群的關系進行分解；④環境：是指自然環境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環境中一切同項目建設有關的環境。⑤因素：按照項目風險因素分解。

(2)建立初始項目風險清單就是建立項目存在風險的一覽表，由項目風險的編碼、因素、事件、后果構成。

(3)風險識別分析對初始建立的項目風險進行風險因素、風險事件及風險后果分析，剔除一般性風險，保留值得關注并進而作詳細研究對象的風險。風險識別分析的依據是已積累的經驗（數據）及有針對性的風險調查的資料。

(4)確立項目風險清單項目風險清單是進一步進行項目風險分析與評估的基礎。

3.2住宅房地產項目風險分析方法

（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產項目在一定時期內開發面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系。各種不確定因素的變化會影響項目的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。

（2）敏感性分析方法通過計算一個或多個不確定性因素的變化導致經濟效果評價指標的變化幅度，判斷項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。

(3)概率分析方法運用概率來預測不確定性因素和風險因素對項目經濟效果影響進行定量分析，計算數學期望值和方差，確定方案失敗的風險程度，以獲得某種效益或達到某種目標的可能性大小。

結束語

房地產作為一個相關性行業比較多的行業對國民經濟的影響越來越大，作為一個行業收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時，由于房地產自身的特點，開發周期長、資金量大、專業人士多的特點，具有高風險性，與此同時由于房地產中泡沫成分的存在，國家宏觀財政政策、貨幣政策對房地產市場進行調控，這對于房地產企業經營中的風險增大。在當今市場經濟環境條件下，房地產項目開發面臨著許多不確定性，并且在開發過程中存在著巨大的風險。如何識別和度量房地產項目風險以及如何制定風險應對措施，有效規避投資風險，降低風險損失，提高房地產投資風險管理效率，把握良好的投資機會，獲取預期的經濟收益己成為我們未來所必須考慮的問題。

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作者單位：k2房地產開發有限公司