別墅精裝修的未來之路

據中國指數研究院的數據顯示：“中國房地產業每投入增加1億元，其他38個部門和130個與房地產存在直接關聯的相關產業將增加1.48億元的投資。”這是唇齒相關的產業鏈條。當房地產業的車輪滾滾向前，它所帶來的巨大商業價值，將驅動其他產業鏈條的發展，并形成一定的價值觀照，影響著周邊產業鏈的利益、價值取向。設計行業也同樣處在這樣微妙的產業鏈條中，當房地產企業開始逐步實踐精裝修、工業化等精細化、模式化的嘗試時，設計單位也面臨著相應的抉擇：如何保持在趨眾型的設計中兼顧功能、審美?高端住宅的定制設計需要遵守怎樣的法則?如何把控好與房企合作的前期溝通及后期的工程驗收?……與設計相關的這些事，莫不在調研、思考中得以不斷的反饋、總結、進步。從近幾年的發展來看，設計與房地產產業鏈結合得最為緊密的精裝修項目，已在公寓住宅方面實現了普遍覆蓋，達到了2008年住房和城鄉建設部發出的《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》的要求。隨著住宅產業化的發展，別墅項目也逐步被納入精裝修的范疇。雖然在當下，別墅精裝修僅占精裝修項目的很小份額，但在國家宏觀調控、房貸緊縮的影響下，其發展勢頭卻不可小覷，顯示出一定的后發性。本期我們也從房地產企業、設計師、設計單位等多方面進行調研，以期通過不同視角來細化、剖析出別墅精裝修的模式、標準，并預測其未來趨勢及對整個房地產行業鏈的影響。

別墅精裝修的模式和發展趨勢

編者按：別墅精裝修產品作為精裝修產品的細化類別，同樣遵循著精裝修的標準與規范，本篇站在宏觀的角度，對別墅精裝修的多個層面，包括建筑格局、景觀設計、風格分析、技術支撐、地產公司的集成操作方式、定制服務等分門別類進行分析與總結，以期能概括出近年來別墅精裝修的模式及發展趨勢。

隨著近年來住宅市場競爭日趨激烈，開發商較之以往更為關注自身項目與品牌的價值，精裝修在住宅市場越來越受到重視，同時隨著住宅產業化的發展，以往在公寓、小戶型領域為主導的精裝修產品時至今日也逐漸在別墅類市場涌現。相對于毛坯房，精裝修別墅產品反映了購房者對居住的高品質要求，提升了別墅項目的品質。由開發商整體采購，大批進貨，集中裝修，能夠有效降低裝修成本，最大程度地減少裝修帶來的二次污染和浪費。但是鑒于別墅精裝修在空間設計、材料選擇、細節塑造等方面的高標準，加之別墅產品的業主在各自生活方式、個性、對空間使用方式上的不同，使得別墅類精裝修產品很難能像公寓類產品一樣，用一種風格或者一種格局裝修，需給業主提供更為廣泛、靈活的選擇面。下面簡單介紹近年來別墅類產品精裝修的幾種發展模式、裝修風格以及未來發展的趨勢

一、從建筑設計之初，綜合考慮別墅的裝修與景觀格局

在現代別墅裝修中，由于對房間空間的靈活性和完整性的需求增加，大多別墅以短肢剪力墻結構為主。同時因為承重墻體在裝修中無法調整位置，所以在別墅方案設計之初就應仔細考慮別墅功能的布局以及景觀和建筑之間的關系。也就是說在別墅建筑方案設計中，同時需要考慮別墅室內設計的格局以及別墅的景觀設計方案。室內裝修只能對建筑格局進行有限的調整，如果別墅的功能結構設計本身就存在不合理之處，后期能夠進行調整的余地很小，也會相應增大室內裝修工程量與難度，更會給別墅在未來的實際使用帶來很多不便。

其次，別墅在規劃平面中不同的位置決定了別墅最好的景觀朝向可能各不相同。好的別墅設計即使是同一戶型平面，也會根據不同的實際情況對戶型的開窗位置有所調整。同時別墅庭院里的景觀設計的格局也需要對應戶型平面進行設計，遠近景觀相互結合，保證戶內使用者能夠獲得最佳的景觀效果。

這兩方面的設計在未來裝修層面部很難進行大的調整，因此在別墅方案設計之初就需要建筑設計師、室內設計師以及景觀設計師相互協作配合，這是保證別墅各方面具備高品質的基礎。

二、裝修風格體現業主的個人特色與喜好，需與別墅功能設置相結合

目前別墅裝修風格多種多樣，以歐式風格、東南亞風格、新古典風格以及中式風格為主，其中歐式風格中又包括法式風格、美式田園風格、地中海風格等。法式風格整體講究唯美纖細，線條繁復，以淺色系為主，配以局部金色，彰顯華貴。美式田園風格強調悠閑舒暢的田園生活情趣，配飾較多，并且巧妙設置室內綠化，創造自然氛圍。東南亞風格強調開放空間，多采用高飽和度色彩布藝及木雕裝飾，整體塑造通透、古樸、悠閑自然的氛圍。新古典主義風格有歐式風格的影子，但是其細節并不繁復，整體風格簡潔利落。中式風格多使用中式家居，配以字畫、中式擺件等體現別墅的文化氣息。

選擇何種裝修風格要依據業主個人喜好，同時也需要考慮整個別墅社區整體建筑風格、景觀風格等多方面。通常較為高端的別墅，購買人群對偏歐式的風格認可度比較高，認為其能夠體現別墅的品質感，重視細節。另一方面，別墅建筑設計中，采用歐式建筑風格的項目數量也比較多。在別墅的戶型設計與功能設置中，大多數別墅產品主要借鑒的是國外別墅的平面格局與生活模式，很多房間功能的設定也都參考了國外的別墅產品，這些也都決定了在目前別墅市場的室內設計方面，歐式風格占了很大的比例。

雖然國外也有不少現代風格的別墅作品，但是受目前國內整體施工質量與建筑材料質量的影響，很多現代風格的別墅容易出現缺乏細節，顯得過于簡陋的狀況，從而影響別墅檔次，因此國內現代風格的別墅精品相對較少。同時由于現代風格的室內設計在年輕人中認可度比較高，而對于比較具有經濟實力的別墅類產品購買客群，他們對現代風格的室內設計并不青睞。

三、重視別墅技術系統的應用，以舒適、安全、環保節能為目標進行室內裝修隨著人們對生活品質的追求不斷提高，近年來人們越來越重視居住的舒適度，作為住宅中的高端產品，別墅業主除了對裝修材料要求環保無污染外，別墅最終的舒適度、安全性、便利性以及實際運行的低能耗也逐漸成為別墅業主主要關注的幾個方面。

與過去相比，別墅業主對于建筑設備系統的投入明顯增加，例如在別墅新風系統和溫控系統方面，由過去單一的外掛空調分體機發展到戶式中央空調分房間獨立控制、VRV變頻空調系統等多種空調形式。與以前相比，分房間獨立控制的系統更為人性化，變頻空調則可以根據房間使用情況的不同靈活調整空調的送風溫度，更為節能。在有些高端別墅項目，還會應用空調加濕/除濕系統，保證居住的舒適度和健康度。

此外，中央吸塵、垃圾處理系統、衛生間同層后排水、門窗防盜系統等等也多見于別墅項目，這些單項技術的不斷成熟與應用提高了別墅的項目附加值。有些高端別墅還配置了建筑智能控制系統，甚至能夠實現對別墅設備系統的遠程遙控，為我們生活的便利與舒適提供了保障。

以上提到的這些系統對建筑的水電路有一定要求，若由業主自行設計安裝，可能會出現對建筑進行大規模的水電路改造的狀況，增加工程復雜程度與費用，同時也可能會埋下一些安全隱患。由于別墅業主對建筑技術系統要求的不斷提高，精裝別墅中，增加多項技術系統也成為近年別墅項目的一個趨勢。由開發商對此進行統一設計安裝能有效避免單個業主裝修中易出現的問題和浪費情況，同時由開發商主導這部分的設計安裝，各個系統詳細的線路圖紙在開發商手中都有備案，更為別墅項目未來物業管理與維修帶來便利。

四、開發商提供工業化產品加丁及菜單式選擇，更為人性化

在有些精裝別墅項目中，房間內部分家具的定制也在裝修范疇內。這樣做一方面可以保證家具和整個房間裝修風格的統一，另一方面由于可以根據房間的實際尺寸定制家具，對房間空間的利用率更高，也能使房間空間顯得更為完整。目前家具定制的方式多采用工廠統一制作，現場組裝的方式，為控制成本及減少售后服務的工作量，開發商往往選擇一個比較有保證的家具品牌，委托進行家具的統一制作安裝。在文章開始曾提到作為別墅類精裝修產品，業主個性化的需求比普通住宅更強，因此別墅類產品必須重視裝修的靈活度。目前發展的趨勢大多是開發商提供一個菜單式的選擇目錄，提供幾種不同風格和色彩搭配方案，不同搭配對應不同價位，給予客戶不同的選擇，甚至有些可以根據客戶的需求對裝修方案進行微調，增強別墅類精裝產品的靈活度。

五、開發商總包集成式操作方式，有效實現質量與成本控制

裝修中涉及的家裝材料與設施眾多，從地板、瓷磚到櫥柜潔具等等，開發商如果面對眾多廠家，將會陷入復雜的工程組織協調工作中。同時由于開發商與裝修材料廠家之間除了工程合同，沒有其他形式的制約關系，一旦裝修材料或設備出現質量問題，開發商也不一定能具有迅速有效的解決手段。因此目前的發展趨勢是開發商采取集成式操作方法，即將裝修工程打包委托給一家做工程總包，例如委托紅星美凱龍做工程總包。項目所需的各類材料及設備由其內部各商家承擔，一旦工程出現問題，由于其與各家裝建材廠家間還存在承租關系，因此對各商家有一定的制約力，可以比較有效快速地解決問題。這樣，開發商只需針對一家單位，與之進行協調，無需直接面對眾多商家，無形之中減少開發商的工程復雜程度，保證精裝別墅產品的工程質量，減少工程質量方面可能產生的糾紛及費用，節省時間成本與費用。

六、對最高端的別墅精裝產品提供全套定制化服務，為每位高端客戶提供個性化的設計

在最為高端的別墅產品中，有不少是會所型別墅。這類產品單體面積大，總價高，通常景觀或人文資源得天獨厚，而這類產品針對的往往也是最為高端的企業級用戶。較大的別墅面積通常意味著別墅兼有對外的社交功能需求。同時由于這類別墅產品的客戶群較少，不同客戶個性差異較大，因此這類產品往往從建筑設計到室內裝修，會針對已知的客戶，采用定制化的服務，保證項目品質。就如同服裝設計中，普通中端產品滿足的是大眾化的需求，而定制化的服務必定是針對部分高端客戶而設定的。

這類項目的開發和銷售模式與常規別墅項目不同，很多時候在項目施工前，就已經能夠確定項目的業主。因此參與項目的建筑師、景觀師及室內設計師能夠在設計之初與業主進行溝通，根據業主實際需求完成設計，而不是根據開發商的任務書完成設計工作。這類項目設計需求非常明確，是所有別墅產品中最為高端的產品，因此項目必然要求提供精裝修服務。不僅別墅功能定制，裝修風格定制，材料與設備定制，甚至室內的配飾與燈具都是根據裝修風格而定制的。

早在2002年建設部就提出在20lO年左右在全國推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房，北京上海等一線城市相繼也對精裝修住宅的建設提出了具體要求與目標，并不斷推廣，精裝修住宅必然是大勢所趨。別墅產品作為住宅中最高端的產品，精裝修的項目數量越來越多，也逐漸被大多數人接受。但是，近年精裝修別墅產品中出現的問題也逐漸增多。在此過程中，設計師、開發商、施工人員也在不斷累積經驗，針對問題逐漸改進方式和方法，適應市場的需求。總的來講，精裝修別墅類項目目前仍處在不斷探索和改進的階段，隨著室內設計一體化的發展，各個相關產業鏈條的不斷完善，這類項目成熟度必然也會越來越高。

產業鏈間的博弈＆整合——以地產公司角度解構別墅精裝修標準

編者按：對一家大型的房產開發企業而言，別墅精裝修已然成為產業化發展的必經之路。在前期調研和后期實施中，地產公司如何選擇合乎標準的設計單位、施工單位、建材單位；將開發、設計、施工等一些列動作落地實施；引導別墅精裝修行業的規范發展；不斷調整、整合房地產產業鏈上下游鏈條，這都將決定著別墅精裝產業的發展思路與未來方向。

別墅精裝修的發展速度非常迅猛，從往年的10％左右的份額，到現在半數以上的房地產企業涉足其中，呈現出日益上揚的趨勢。2012年金地集團的別墅精裝修項目將增至6-8個，預計跟去年相比漲幅比例將超過1/3。2011年，以“天境”為主導的別墅精裝修項目，除了落地一線城市上海之外，在二線城市紹興也有了規劃，顯示出別墅精裝修產業化在縱深層面上的發展前景。本文也試圖以房地產開發企業設計師的視角，剖析別墅精裝修產業的標準、運作模式、未來趨勢及對周邊產業鏈的影響。

一、設計單位、施工單位的資質審核及建材的招標

1、設計單位的選擇，重點關注以下項目：

(1)服務對象

A、考察服務對象是國內抑或國外?一般來講，國內單位本地配合相對好，反應速度快；國外單位服務半徑大，反應慢，如果項目留給設計的時間不充足，不建議考慮國外單位；且國外單位的費用相對高，設計師的主觀判斷力比較強，往往堅持自己的想法，如果沒有合作經驗的話，比較危險，容易出現不關注客戶需求導致項目偏離原始定位的風險。

B、考察主要業務范圍，是高端住宅亦或是酒店?服務高端住宅的單位相對酒店設計會更精細，對細節的把握更敏感，空間推敲更完善；長期以酒店為服務對象的單位，則相對更多把握整體效果，細節的實現往往經不住推敲，需要地產設計師自身具有較強的控制能力。

(2)成功案例

考察該公司在國內外的成功案例，成功的核心要素包括是否符合項目推廣的核心需求；評估過往案例是否符合項目氣質和定位要求；考慮設計公司是否有大批量精裝的經驗；是否有很強的戰斗力，并不是所有能承接樣板間的設計公司都適合高端精裝修。對高端項目的精裝修而言，設計的邏輯和標準化很重要，秉承“標準化地設計著，還要面面俱到”的標準，防止風格雜、標準亂。同時，室內設計要充分理解項目、建筑的靈魂，即中國文化所謂的“和諧統一”，實現與項目整體氣質的呼應。

(3)團隊規模及組織架構

在地產產品競爭日益激烈的今天，要重點關注項目合作團隊的品質及配合。一般來說，室內設計單位30人以下是一個團隊，主持設計師(設計總監)能兼顧到所有的項目，對項目投入的精力會比較多，做精品不求數量，產品往往比較有特點，但并非所有的項目都適合；30-100人的團隊，團隊分工比較明確，當需要找到與項目基本契合的團隊，可通過面試主持設計師，要求其提供項目對接團隊的成員名單和簡歷，進一步考察小團隊；100人以上的團隊，一般服務半徑是全國甚至全球，適應性強，經驗豐富，管理規范，一般不易出差錯。

(4)管理模式

國外和香港的大型設計公司多數采取“設計師營銷脫離”的管理模式。這種模式在控制設計費的環節中對乙方有利，更多地保護乙方的利益，這也要求地產設計師在下達設計任務時，需更清晰、明了地了解自己的需求，對乙方做出正確的指引，合理利用設計單位的人力資源；與這樣的設計單位接觸，需要甲方有更高的管理能力，否則常常會導致設計任務多次修改，設計費用大幅度增加；若設計費無法被保障，還可能面臨被迫終止合同，替換設計單位的風險。

(5)外界口碑

多與該單位曾經服務過的對象溝通，取得多方面的了解，更客觀地防范未來可能出現的風險。

(6)檔期

考察設計單位的檔期能否與項目相匹配。

(7)合作意愿

精裝修設計會涉及到比較多的設計調整， 操作模式類似酒店的客房，關系到大量復制，所以在批量施工前會有詳細的研究過程，需要設計師具有耐心、細心的特質；整個設計周期也相對概念樣板間更長，需要付出的精力會更多。

個人認為，一般在對2-3家單位進行以上方面的必選后，直接委托比較合理，對合作方也是一種鼓勵，當然，在合同條款中可以約定違約責任，規避風險。

2、

施工單位的選擇，也需要注意以下幾個方面：

(1)是否有經驗

好的施工單位具有高端項目的經驗，工藝先進，并有總結；可以優化設計過程中忽視的細節，幫業主控制總體工藝和質量；對批量裝修有管理經驗，能在工序流程上優化，有效控制成本，而不是犧牲業主和客戶的利益去實現自身的盈利。

(2)公司管理規范是被選擇的必要條件之一

A、理解設計的能力。當發現圖紙中的不足和不合理的地方時最好有建設性意見，而不僅僅只是執行。

B、職業道德。裝修是個良心活，裝飾企業要長遠發展需要合理的利潤支撐，在合理低價的范圍內平衡，不能逼著裝修施工單位替換廉價材料來增加利潤，反之，急功近利的施工單位會不擇手段爭取利潤。

C、當地材料替換的能力。實際上，考量的是施工單位對于當地材料市場的了解程度以及供應鏈是否完整。

D、配合度，也即是執行力。考察施工單位是否能夠安排好計劃，調配人員，配合甲方的開放計劃和交付計劃。

3、建材的招標

在選用建材上，地產公司一部分是沿用地產公司常用品牌，另一部分則拓展到酒店供應商市場。建材產品分為設計裝飾材料類和設備類，一般采取“三進一”的招標方式，通過將符合設計要求的三個品牌的產品進行選型，由設計部確定選型清單，并把工作成果給到項目部及成本預算部。成本預算部發起，項目部、成本預算部、設計部三方參與評分、結合決策層的多方意見最終確定入圍品牌單位。

二、別墅精裝修項目的運作模式

別墅精裝修項目從設計概念到設計單位、施工單位的選擇，再到完成驗收與售賣，詳細的流程模式為：概念設計——方案設計——方案深化——施工圖——成本核算(施工單位報價)——施工圖調整——樣板間實施——批量施工圖完成——招標——樣板間開放——定標——預售。

1、在整套運作模式中，比較關鍵的是以下3個協調環節：

(1)保障地產公司合理利潤。施工圖階段由成本部組織成本核算，復核成本，看是否與項目定位匹配，看企業是否還有合理的利潤；成本核算后，對施工圖進行調整，反復驗證后，定下的方案才進行樣板間實施。

(2)保障別墅精裝產品品質。樣板間實施后，公司要組織各部門進行評審，同時邀請意向客戶進行調研，綜合內外部意見后進行調整，調整完成，才形成批量施工圖。

(3)保證客戶利益，防范投訴風險。樣板間開放前，要將承諾給客戶的品牌采購工作完成。

以金地天境項目為例，正是基于以上幾點，我們對幾家設計公司的背景情況進行了解，做了專題匯報，并最終確定了設計單位。當然，業內也有通過方案競標來選定設計公司的，這取決于甲方意向的入圍公司是否愿意參加，一般而言，越高端的設計公司越難這樣運作，所以就更傾向于以直接委托的形式選定設計單位。

在進入概念設計階段，地產的設計管理方需引導設計公司作一個“精裝修”的匯報，而非樣板房包裝匯報。原因在于別墅精裝修剛剛起步，有經驗的合作方并不多。設計公司必須了解地產公司的訴求，引導地產公司確定項目的定位和風格。這需要地產設計師在會前，與設計公司緊密溝通，使得設計公司能將項目本身的氣質、業內的精裝趨勢、主流競品等信息結合地產公司對精裝修標準的理解邏輯化地展示給地產公司的決策層。而在實際的設計管理中，則需要設計公司具有良好的溝通互動及落實能力。

如果用一句話去概括，就是重在前期的“知己知彼”方能“百戰百勝”。天境項目前期的全盤設計管理和藝境的售樓會所，都符合了這種選擇邏輯，相信在業內也值得一看。

三、未來別墅精裝修的市場需求、模式轉化和售后服務的變化

從長遠角度來看，別墅精裝修是產業化發展的必然趨勢，無論是何種住宅產品，精裝修才算成品，交付給客戶半成品，實際是不負責任的行為。地產行業趁著“冬天”練練內功，讓自己愿意負責任的時候能“負得起責任”。

從客戶角度來看，普通的別墅客戶，或多或少都有過裝修經驗，并在裝修的過程中飽受挫折，知道裝修耗時耗力，因此大多數客戶是接受別墅精裝修的。但開發商要提供給客戶定位相匹配的裝修，是與園林和建筑不同的：客戶在戶內的時間遠比戶外多，對裝修的要求自然就高，對細節的思考也更周全，對地產企業將提出更高的要求。為避免出現地產精裝后，客戶再拆掉重裝。中高端別墅可以采取菜單式裝修，提供裝修套餐滿足大多數客戶需求；真正意義的高端別墅對個性化的需求會更高，可以考慮一戶一裝的完全個性化定制服務。售后服務方面，高端別墅也對物業管理提出更精細的管理需求，針對不同物業類型和客戶細分，一個地產管理企業也可以有多個物業管理品牌。

從短期市場來分析，精裝或毛坯都是一種銷售手段；根據項目類型和公司能力的不同來選擇。如果地產公司精裝整合能力強(精裝能力實際上是產品性能實現能力的一部分)，對首次別墅置業的客戶來說，是可以推動銷售的，因為能體現更高的性價比；對更高端的別墅來說，精裝是更好地體現住宅價值的手段。除了園林、建筑立面，建筑的實質是空間，空間與客戶交接的介質是裝飾面，改善空間品質的是設備。要處理好這幾方面的關系，將有助于提高居住品質，這對精裝修的意義是太重大了。

四、地產公司別墅精裝修對周邊產業鏈(家裝、建材)的影響

傳統的家裝市場存在各種弊端，設計師、施工隊、供應商良莠不齊；業主專業知識有限，無法從參差不齊的市場中挑選適合自己的合作方，常常導致業主損失。開發商統籌解決這些問題，顯然比業主更強勢和有利。

開發商有自己專業的設計管理團隊，能為項目挑選適合的合作方，攤薄設計成本，提高設計的性價比；同時對設計的把控能力也比單個業主強，能更好地把握整體效果和細節，且能從設計美學角度對單個業主的居家風格進行軟裝配飾的引導。裝飾材料市場也不透明，一套普通房子裝下來可能有上百種材料，客戶無從判斷材料的好壞；至于施工隊，碰到好的，算是幸運，碰到差的，更多時候只有選擇忍耐。而選擇精裝修產品，所有這些問題都將交給開發商的設計、采購、成本、施工團隊來把控；面對專業的管理團隊，裝修市場的設計師、材料供應商和施工隊都必須提高自身的管理能力來應對開發商專業的管理，對提高行業的整體水平是大有幫助的。從供應鏈來講，批量精裝減少了供應環節，70％的材料都是開發商直接從廠家買入(甲供)，比客戶自己購買的裝修產品，性價比將要更高，廠家服務也更直接、專業。

實際上，我們說產業鏈和精裝是相互影響的，精裝產業鏈整體服務水平的提高，更利于精裝產業的發展：在設計的過程中地產設計師與廠家設計師共同討論客戶對產品的需求，共同探討產品的細節，為實現更理想的設計效果努力；在供貨環節中，排好供貨計劃，減少庫存需求，降低倉儲費用和供應商利潤；在施工環節中調整工藝工序，降低綜合人工成本。可以說，別墅精裝讓行業朝著更精細化、更合理的方向發展。

設計師解構“別墅精裝修”

別墅精裝修項目無論在體量上還是在設計理念的實現上遠比公寓設計要復雜得多。在承接別墅精裝修項目時，設計師小至配飾選擇，大至空間布局，都需運籌帷幄，精準把控。在家裝行業不斷走向規范之時，設計師該如何正視、把握別墅精裝修產業化發展的趨勢，調整設計單位的相應步調，理順在別墅精裝修產業鏈條上的位置與關系?在承接地產開發企業委托的別墅精裝修項目時，又該如何堅持好自己的價值本位；平衡處理設計價值與商業價值?

七位來自深圳、上海、北京、臺灣、香港的設計師，有著一線城市別墅精裝修的豐富個案經驗。他們對別墅精裝修個性化定制提出了不同的思考方向，普遍認為隨著“一體化設計”的長遠發展，陳設配飾必將逐步納入別墅精裝修標準的范疇。“關注生活品質”、“以人為本”的設計理念也將成為別墅精裝修標準的趨勢所在。在此基礎上，他們也意識到，雖然近年來智能化設計并不會成為別墅精裝修的設計重點，但不可忽視科技日新月異的發展，為智能設計預留彈性空間將是有遠見的舉措。

相較公寓精裝修的同質化，設計師在進行別墅項目的精裝修時，在設計把控上有哪些不同，具體表現在哪些方面?

戴昆：對于精裝修而言，我們反對“同質化”這個詞。事實上我覺得“個性化”被過度地強調了。住宅是一個居住、生活空間，過多地強調個性化空間而忽視對功能和使用的關注其實是錯誤的。這些年我們在全國各地完成的精裝修別墅大約有一千五百棟以上，我們強調的設計原則是“實用、美觀、經濟”，并不過多強調個性。如果談到別墅和公寓精裝修的主要不同點，可能是別墅空間更為復雜，涉及其他各專業的問題也比較多。有的設計師拿著別墅用公寓的手法進行裝修。而事實上別墅建筑自身的空間條件遠優于公寓，并不適合用過多花哨的手法。我們認為，在別墅建筑的室內設計中把握好“人建筑

自然”的關系才是重點。這也是別墅產品的核心價值所在。

袁欣：對我們事務所來說，無論是公寓還是別墅項目，都不存在精裝修的概念。鑒于兩種類型在面積、體量及空間上存在的差異性，若把公寓精裝修比喻成“微電影”的話，我們認為別墅精裝修就是一部“完整的電影”。在對別墅精裝修進行設計時，我們一直都是采用“導演”的思路來安排和設計生活的場景，而非僅僅以室內設計師的角度去關注類屬于精裝修范疇的水電、家具、軟裝等等。

蕭愛華：別墅和公寓本就定位于兩種生活方式的購買客群，公寓更多的是講究功能性的齊全，而別墅講究的是生活品質，個人是反對在別墅中進行精裝修的，雖然現在市場上有許多這種現象，其實這種精裝修的別墅只是迎合了一些沒有多少文化品味的人群。對于購買別墅精裝修的人群，一種是沒時間的精英，更多的是對生活方向要求不明的無多少文化底蘊的人群。

黃書桓：別墅設計異于公寓之處，在于空間中常可見復層式設計，不同樓層間的垂直動線是空間焦點，所以恰如其分的挑空安排及精心設計的樓梯，常可畫龍點睛地令人留下深刻印象。

劉衛軍：相較小戶型公寓，大宅別墅的設計更加注重產品附加值的提升與當地自然資源景觀的結合，包括多功能地下層空間的規劃，泳池、spa的個性化特色空間的設置以及室內外空間的融合等。同時，批量化的精裝修產品對設計也提出了“精細化”的要求。

鄧子豪、葉紹雄：別墅項目的精裝修在空間上的限制較少，可以設計得更有氣派。而且別墅多附有戶外花園，可令設計與室內更為融合。相反，公寓設計的空間較小，所以著重于實用性，相對可發揮設計的機會比較少。

隨著時代的進步，別墅精裝修房也趨于高質量的追求，其精裝修的標準是否會發生一些變化，譬如對智能化設計的重視，可結合實例談談您的看法?

戴昆：以目前應用的技術和能夠達到的水平，我不認為智能化設計和技術在住宅中的運用是必要的。比如花費不菲的采用液晶面板去控制燈光系統，卻會給家中的老人和小孩帶來極大的使用不便。技術是應該讓生活更便捷而不是有反之的效果。

袁欣：別墅精裝修的標準變化也反映了近年來室內設計行業的發展軌跡，從重視豪華、品牌，回歸至品質。國內業主最初青睞實木，接而受到香港地區設計的影響，普遍認同了經由技術革新的夾板木飾面、烤漆等材質，近年來再次注重實木材質，顯現出國人在傳統思想和居住哲學上的回歸。

別墅的未來趨勢將會朝著智能、環保、生態的方向發展。十幾年前比爾·蓋茨的小屋運用了當時很多的智能設備，現在僅需一部iPhone就可以實現。對臺灣設計而言，我們更注重實用性，科技的發展最終要落實到實用上。

蕭愛華：我們在做江南華府這個項目的時候，對于工程造價方面本就有考量的，對于可以接受一億元左右房價的客戶，相信在工程造價上并沒有具體的要求，更多的是根據生活品質、生活方式、文化來確定的。對于智能化設計方面也要預留出未來的空間，在這個日新月異的時代，什么都可能發生，也許某一天我們就已經不看平面電視、電影而直接看四維呈現的視覺效果，因為在美國好萊塢環球影城已經有辛普森一家的模擬館了。

黃書桓：依我司常年與開發商合作的經驗，透過數位科技的整合確實能有效提升建案價值，相關經驗如下：

1、社區型的系統：智能型無人商店與無人圖書館(RFID)、虛擬圍墻(DVR)、電子公交車站牌結合動態信息系統、人臉識別門禁系統等。

2、住宅型系統：數位家庭整合(手機遙控門禁、空調、電視、窗簾、瓦斯等)，光纖到府、遠距照護、社區網絡服務等。然而此方面的設備系統龐雜，日新月異，設計時需預留未來變更的彈性。

劉衛軍：不管標準如何變化，然而高品質的服務，“因地制宜，以人為本”的理念是不變的。生活方式的改變也帶來了設計的創新，高效、便捷的智能化設計就是以人為本，以生活為本的具體表現。

鄧子豪、葉紹雄：現在社會上提倡人性化的設計，除了豪華的設計外，更加關注以人為本，例如智能家居系統及多用途的空間，令用家感受到家的感覺，提升準買家的興趣。此外，還會注重低碳設計，用上環保物料。

根據您的觀察，這幾年來業主對別墅項目的訴求也在發展不斷的變化，譬如投資、度假等需求比例的增多，家具、配飾等是否也有逐步被納入精裝修范疇的可能?

戴昆：針對度假型別墅產品，帶家具、陳設銷售的“全裝全配”的精裝修是必然的方向。因為讓業主在異地去裝修和采購家具、陳設的麻煩(在很多度假地根本沒有配套)會把客戶推向酒店。

袁欣：一般我們公司在承接項目時，是進行全方位的生活設計，從空間、平面、裝潢、陳設等進行一體化設計，而沒有那種只做裝飾而不做陳設的。設計師根據不同的訴求去呈現不同的空間，除了硬裝外，更多需要通過家具、窗簾、花器和藝術品等陳設配飾的設計來融入。縱觀目前別墅市場，我們倡導的“一體化設計”和“全方位生活”將成為精裝修內容的核心思想。

蕭愛華：別墅精裝修一定要給客戶留下比公寓更多的空間，讓客戶參與其中，對于現在有許多客戶做投資、度假型別墅，家具、配飾適當的完成就可以，如果對于是要直接做第一住所的客戶，最好是提出一些軟裝飾方面的建議，而不是在做精裝修設計的時候就將這些軟裝配飾固有化。

黃書桓：早期的消費者較關注“量”的需求，在意空間的天、地、壁的基本裝修，近期消費者在基本需求被滿足后，更敏銳察覺到“空間氛圍”才是生活中幸福感的來源，進一步地希求“質”的提升。于是軟裝、家飾乃至于藝術品，變成了“生活中不可或缺的輕”。在房產狂飆的年代，買屋不須任何理由，但當市場回歸理性，消費者買屋前懂得貨比三家，三思而后行。此時有效地透過空間營造令人過目難忘的氛圍，成為營銷致勝的關鍵。

劉衛軍：“陳設藝術”會逐步納入精裝修的范疇，別墅精裝修的特點就是“輕裝修，重裝飾”。別墅產品針對的都是高端客戶，對高品位、藝術等追求會凸顯出來，來滿足客戶群更高的心里層面需求。

鄧子豪、葉紹雄：多年來，家具、配飾等其實一直都有納入精裝修范疇，使用家能夠方便地遷入。而且。經專業設計后，空間及家具運用方面會較好，突出間隔及空間上的優點。

既然要做到“魚和熊掌兼得”，在這種兩難的狀態下，設計師們似乎對造價控制下的設計狀態顯得既有點無奈但又無比從容，因為這是常態!設計師通過前期調研、規避差異，試圖做到設計價值與商業價值并駕齊驅，但常常兼得之外還是有所“失”。而對于房企產業鏈下游的施工方，成熟的設計單位通過內部的工程部配合甲方參與施工的監督與驗收，也更加有利于產業鏈的承接。

別墅精裝修作為房企產業化發展的必然趨勢，其利用“精裝修”所打的價格差價也成為房企營銷的一種手段。設計師在接手別墅精裝修項目時，既要注重性價比，義要兼順設計美學，這種類似“帶著鐐銬在跳舞”的設計方式，該如何兼顧商業價值與設計價值?

戴昆：在造價控制下工作是建筑師工作的常態。能夠應對不同的造價要求采用不同的設計手法、工藝和材料，最終達成良好的裝修效果才是設計師的能力體現。

事實上，我個人一直是過度裝修的反對者，室內設計與陳設應該與建筑有機的融合而不是浮華的單獨存在。對于社會上宣傳的每平方米上萬甚至更高的裝修標準我無法理解，也認為沒有必要。

袁欣：我們認同“別墅精裝修已成為房企產業化發展的必然趨勢”的觀點，但是這種趨勢是有其獨特的背景。隨著時代的發展，別墅的買家對生活品質有了更豐富的需求，而公寓又相對難以承載這樣的訴求。所以之前都售賣毛坯房的別墅，現在也基本上實現精裝修了。

甲方對性價比的關注，是否會對設計產生影響?我們覺得并不矛盾，舉個例子，三千每平米的裝修費與六千每平米的裝修費，它們在造價上是有區別，但設計作品本身并不會產生本質的差異。在我們看來，別墅設計最終強調的是生活的情調，而不是質或是物。

蕭愛華：我們也在從事這類的項目，但在其中我們做了一些變化，把每套別墅做得不一樣，區別于公寓裝修的模式化生產，別墅在做初期的設計時需首先結合這個地區板塊的購買力，再結合當地文化和建筑風格來確定大致方向，以這種方向完成每套不一樣的設計，這樣就可以把地產商的初衷和當地客戶人群的文化做完整的詮釋，設計的價值和商業的價值就可以并駕齊驅了。

黃書桓：這似乎是個沒有答案的問題!以開發商立場而言，欲兼得魚與熊掌，無可厚非。但就設計師而言，則必須有所取舍，在預算前提下先滿足生活機能，提供居住者健康舒適的生活環境，行有余力的情況下再設法提升美學創意。

劉衛軍：我不認為是“帶著鐐銬在跳舞”，因為不同類型的產品需要不同的設計，需要因地制宜結合項目的特點，提供相應的設計服務，滿足這一類型的終端客戶，為客戶提供一個高品質，舒適特色的居住環境。

鄧子豪、葉紹雄：現在多數別墅的客人都愿意付錢去營造一個豪華的感覺，而且對新事物的接受程度較高，所以我們可以利用價格較貴的材料。如果遇到比較注重經濟效益的客人時，我們會主張簡約式設計，設計費用會相對低一點。

在別墅精裝修的過程中，設計單位如何監督并有效控制施工單位的項目實施?在易發生沖突的隱蔽工程(水、電、地暖等)的處理上，有哪些設計訣竅?

戴昆：國內的裝修施工力量經過二三十年的發展，已經比較成熟。在設計考慮周詳、圖紙和材料樣板完善的前提下，只要業主方管理嚴格，質量通常不是問題。袁欣：我們對此無須太多的經驗，因為在設計領域，譬如在圖紙上將材料、位置等標注得盡可能的完備、詳細來控制施工單位的項目實施即可。至于最后的驗收，也是由業主來對裝修品質與細節進行把關。當然，目前國內的裝修施工的技術也比前幾年要好，因品質而產生糾紛的案例也降低很多。

蕭愛華：我們一直是國內二十多家地產開發商的建筑顧問，有許多的項目也是我們自己完成施工，有些不是我們完成施工的項目，對于監督及控制工程造價方面，我們公司工程部已經有一套完整的作業流程，積極參與地產開發商的各階段驗收工作就可以，當然不要忘記都是依據設計圖紙的基礎來完成這些工作的。這里補充一點：我們所有的設計方案、施工圖都有工程部人員的簽字，所以對于工程和設計的銜接是沒有問題的!

黃書桓：建議業主慎選優質施工單位。

劉衛軍：產品的質量及內在的品質一直都是客戶最關注的問題之一，這需要設計單位與施工單位有良好的溝通，像我們公司就有專門的工程技術部，來跟進協調現場的問題，做好現場的服務工作，把問題降到最少。品質應該是甲乙雙方共同的追求。

鄧子豪、葉紹雄：與施工單位最重要是多溝通，并于施工前確保水電等圖紙足以顯示實際狀況，在設計過程中便可以避免在隱蔽工程上發生沖突。

在國外，別墅精裝修已經非常普遍，但在國內，還僅僅是一個趨勢。你怎么來看待別墅項目的精裝修產業化發展對設計單位的影響?

戴昆：住宅精裝修會對室內設計單位提出更高的職業要求。從職業道德來講，要認真、負責地為業主方考慮，為產品負責。堅決杜絕從一己私利出發的各種暗箱行為。從職業技能來講，要全面掌控建筑、結構、設備、材料、工藝、造價等相關知識，并對主要功能空間做出深入研究。精裝修的大量推廣，會極大地壓縮家裝市場的需求。開發商有能力更為全面地考察設計單位的能力和水平，因此設計任務會大量地向優勢單位集中。只有兩手都硬的設計公司，才能應對未來更激烈的市場競爭。

袁欣：國外的別墅都是精裝修，家具飾品也都是完備的。而早在十年前，國內的開發房企在進行公寓、別墅項目時已都往精裝修的方向去考慮。前幾年有開發商讓我們去承接別墅會所設計項目，我們就跟他們溝通，會所只承擔接待功能，不足以展現別墅的生活面貌，希望他們能去做生活展示空間。在別墅精裝修這個趨勢來臨時，優秀的設計師應當是抓住這個趨勢，積累更多的設計經驗，學習不同的生活體會。對我們來說，甲方委托的個案多了，我們當然是贊成的。但對消費者而言，可能個性化的東西就會少一點。

蕭愛華：很多別墅的裝修基本是完成型交付給客戶的，這一現象在中國目前是很難完成的，文化修養、生活品質、貧富差距、人群數量都是約束中國人在別墅裝修上更加地眾口難調，在當今中國這個沒有多少文化修養及生活要求的國家，想一步做到國外文化沉淀幾百年的程度是很難的。一句話：慢慢來吧!對于別墅精裝修產業化發展這種恐怖的急功近利的現象，雖然對于我們商業上來說是得利方，但對于人民素質的提升是一種殺雞取卵的方式!

劉衛軍：別墅精裝修是產業發展細分的結果，這也對設計單位帶來更多的機遇和挑戰。“精細化”的設計對設計單位有了更高的要求。精裝修設計正是“輕裝修，重裝飾”理念的體現，給高端別墅產品融入更多的藝術化和趣味性。

談談內地與港臺的別墅精裝修，在政策、設計方式、施工上的一些差異性。

袁欣：在臺灣，無論公寓還是別墅，普遍還都是毛坯房，精裝修比較少。所以臺灣是一對一的個性化設計，中國是一對十的趨眾化設計。二者并沒有高低之分。我們公司的所有設計團隊都是來自于臺灣，至于創意的素材和資源則來自于國內外。國內起到了一個設計驅動的作用，我們將國內的資訊、需求、地理風貌、風土人情等傳至臺灣。很有利的是，與其他擁有豐富設計經驗的海外設計單位相比，臺灣在設計思維模式上更易與國人溝通交流，對于如何營造符合國人的生活場景上也顯得更為游刃有余。

黃書桓：就臺灣現況而言，一般高端消費者較具自我意識，無法接受建商所提供的套餐式精裝修，通常越是高端的建案反而常以“毛坯房”交屋。由業主自行委任喜愛的設計師，從設計、施工、家具、軟裝等全由設計師統包(Turn-key)整合，以求完美的設計質量。

劉衛軍：與港臺的別墅精裝修相比，內地在環保節能、地理環境、生活方式等方面顯現出了差異性。內地精裝修發展勢頭迅猛，但是比起外國有很大一段距離，比方說：設計、施工、材料產業鏈的整合上還有很長的一段路要走。

鄧子豪、葉紹雄：香港的精裝修會注重生活的角度，對用料及家具的質量上要求很高。國內的設計會注重氣派及豪華感，不過對成本控制的要求會比較多。