我國住宅市場“租少購多”現(xiàn)象形成機理探析

方鴻楷 劉天歌 邢超 吳俐蓉 徐瑋聰

摘 ?要：“租少購多”是我國住宅市場目前普遍存在的現(xiàn)象，為此習近平總書記在十九大報告上提出“租購并舉”政策，以期能解決這一現(xiàn)象。基于此，本文結(jié)合國內(nèi)外住宅市場租購現(xiàn)狀，利用韋納歸因研究模型探尋其背后的影響因素并在此基礎上提出合理化建議，解決更多人的住房問題。

關(guān)鍵詞：住宅市場;租少購多;租購并舉

一、引言

2018年《中國住房租賃行業(yè)分析報告》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國住房自有率高達88.4%，而房屋租賃率僅為18%，遠低于發(fā)達國家的平均水平。房屋租購比嚴重不合理，住宅市場長期處于租少購多狀態(tài)，由此帶來一系列社會民生問題，如房價高居不下、房地產(chǎn)嚴重泡沫化和社會貧富差距擴大等。為此政府每年都會出臺一系列房市調(diào)控政策，經(jīng)濟上行時抑制房市過熱，經(jīng)濟下行時刺激住房消費。然而，這一系列措施始終未能實現(xiàn)房市的持續(xù)健康發(fā)展。因此有必要深入探究導致“租少購多”現(xiàn)象產(chǎn)生的根本性因素，從而為相關(guān)調(diào)控政策制定提供支持。

住房是重要的社會民生問題，一直以來也是學術(shù)界關(guān)注的焦點。李丹[1]指出大力發(fā)展租房市場對健全房地產(chǎn)市場體系具有重要意義，同時有學者提倡要向歐美發(fā)達國家學習，結(jié)合我國國情總結(jié)適應我國住宅市場的發(fā)展模式[2～3]，此外李巖[4]通過解讀租購并舉政策，闡釋其緩解住宅市場“租少購多”現(xiàn)象的作用，提出要貫徹落實這一政策。我國租房市場發(fā)展緩慢是諸多因素作用的結(jié)果，在尋找解決措施的過程中，其形成的原因尤為關(guān)鍵。本文利用韋納歸因模型，從國家、市場和消費者三個角度探尋我國住宅市場“租少購多”問題產(chǎn)生的原因及其屬性并提出合理化建議，對房市調(diào)控政策制定具有重要意義。

二、國內(nèi)外房屋租購市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

在歐美發(fā)達國家中存在相當比例的租房市場。在美國大多數(shù)地區(qū)，租戶占總?cè)丝跀?shù)比例一直在30%左右;英國家庭住房自有率為67.4%，而32.6%的家庭靠租房解決住房問題;此外德國自有住房率僅為42%，租賃住房率高達58%。

據(jù)2016年《社會發(fā)展藍皮書》顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達91.2%，意味著不到10%的家庭通過租房解決住房問題。以南京市為例，本團隊在線上、線下對南京市民進行問卷調(diào)查，共回收155份有效問卷。結(jié)果表明，79.9%的市民更傾向于購房。原因分析顯示，超過55%的受訪者認為購房比租房更有社會安全感、買房是最穩(wěn)妥的投資方式。

三、基于南京住宅市場的“租少購多”現(xiàn)象成因分析

（一） 理論基礎

韋納歸因模型包括導致人們做出某種行為的原因因素：歸因前因和原因知覺，以及歸因?qū)е碌暮蠊蛩兀壕S度分析，心理后果和行為后果。歸因前因分為自身因素與環(huán)境因素，原因知覺則是歸因所得出的原因，通過分析原因源、穩(wěn)定性和可控性三個維度歸納各原因知覺，進而得出歸因的心理和行為后果。

（二）基于歸因模型的分析

1. 歸因前因

（1）土地成本大幅上漲。目前南京城區(qū)住宅建設用地供不應求，土地價格不斷攀升。

（2）租房市場監(jiān)管不足。由于黑中介的存在導致大量租房客的權(quán)益受到侵害。

（3）傳統(tǒng)觀念深入人心。調(diào)研結(jié)果顯示有近半數(shù)居民認為成家立業(yè)便要買房。

2.原因知覺

（1）國家政策層面

1）購房落戶政策的實行。現(xiàn)行購房落戶政策使外地人口將租房意向轉(zhuǎn)向購房。

2）購房政策及房價調(diào)整。購房政策及房價調(diào)整很大程度上提升了人們的購房欲望，使租購比大大降低。

3）零擇校制度的實施。當前零擇校已在南京有所實踐，對南京租房市場產(chǎn)生了巨大沖擊。

（2）租賃市場層面

1）供給多樣性缺乏。我國租房市場普遍以個人房屋出租為主，缺乏多樣化的租房機構(gòu)。

2）法制建設欠缺。我國租房市場缺乏法律制度保障，租房者權(quán)益無法得到全面的保護。

3）租賃信息不對稱。租房者掌握的房屋信息往往不如出租者全面，其權(quán)益容易受到侵害。

4）區(qū)位分布失衡。大量農(nóng)村閑置土地未得到利用，而城市建設用地卻十分缺乏。

（3）消費者主觀心理層面

1）租房安全性的質(zhì)疑。黑中介的存在降低了人們對租房市場的信任程度。

2）買房熱風氣的盛行。如今房子已成為社會身份地位的象征，人們爭相購房。

3）社會安全感的追尋。租房帶來持續(xù)的經(jīng)濟負擔，使居民更傾向購房。

3.原因知覺的維度分析

原因知覺分為三個維度：原因源、穩(wěn)定性和可控性。原因源根據(jù)原因知覺是否受人體控制分為內(nèi)部因素和外部因素;穩(wěn)定性指其是否隨時間變化而變化;可控性則說明其能否受行動者主觀控制。通過整理上述十點原因知覺得出以下結(jié)果：

內(nèi)部、穩(wěn)定、可控：社會安全感的追尋

內(nèi)部、不穩(wěn)定、可控：租賃信息不對稱、租房安全性的質(zhì)疑、買房熱風氣的盛行

外部、穩(wěn)定、可控：購房落戶政策的實行、購房政策及房價調(diào)整、零擇校制度的實施

外部、穩(wěn)定、不可控：法律建設欠缺

外部、不穩(wěn)定、可控：供給多樣性缺乏

外部、不穩(wěn)定、不可控：區(qū)位分布失衡

4.心理及行為后果

通過分析原因知覺維度，不難得出買房比租房更有權(quán)力優(yōu)勢，同時商品住房投資屬性使更多人將其當作投資對象。在這一心理作用下，居民更愿買房，也即租房市場發(fā)展萎靡的原因所在。

四、結(jié)論及建議

住宅租賃市場的發(fā)展需以政府為主導，多方參與配合，不僅要完善相關(guān)政策，保障租房客的權(quán)力，還要加強租房市場監(jiān)督，完善法制建設，特別是對黑中介的管控，同時積極引導人們住房租賃的觀念。

本次研究發(fā)現(xiàn)我國租房市場較之國外還有很大的發(fā)展空間，不管是國家政策方面還是租房市場方面都還有很長的路要走，而消費者自身傳統(tǒng)觀念方面，也需要在國家和市場的協(xié)同作用下加以引導。

參考文獻：

[1]李丹.促進我國房屋租賃市場健康發(fā)展. 宏觀經(jīng)濟，2013，（14）：155-159.

[2]姚玲珍，張小勇.德國公共租賃住宅體系的剖析與借鑒[J].消費經(jīng)濟，2009，03：66-68.

[3]孫丹.發(fā)展住房租賃市場的國際比較與政策建議[J].金融與經(jīng)濟，201108：41-44.

[4]李巖.我國商品房價調(diào)控政策效應分析[J].時代金融，2017，01：170-174.