今天你團(tuán)房了嗎?

正規(guī)“團(tuán)購(gòu)”你了解嗎？

說(shuō)起房產(chǎn)的團(tuán)購(gòu)，目前我國(guó)房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)基本都以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)平臺(tái)，召集購(gòu)房人與發(fā)布團(tuán)購(gòu)樓盤(pán)信息，做得比較好的有深圳的鄒濤，南京的青衣墨子等人。什么叫團(tuán)購(gòu)？本來(lái)是“團(tuán)體采購(gòu)”的定義，我以為所謂團(tuán)購(gòu)就是大家要抱成團(tuán)，要理性團(tuán)結(jié)，用購(gòu)買(mǎi)數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)與開(kāi)發(fā)商取得價(jià)格上的平衡與共識(shí)。團(tuán)購(gòu)的最大誤區(qū)就是以為團(tuán)長(zhǎng)能先把價(jià)格談好，然后團(tuán)員坐享其成，看價(jià)格合適就報(bào)個(gè)名，看價(jià)格不合適或者本身就是抱著來(lái)玩玩的態(tài)度而不作聲響。團(tuán)購(gòu)房的合理流程應(yīng)該是首先由團(tuán)長(zhǎng)發(fā)出開(kāi)團(tuán)倡議，大家積極響應(yīng)。（這一點(diǎn)，我國(guó)的團(tuán)購(gòu)開(kāi)展的非常成功，目前人數(shù)上有絕對(duì)的影響力）。第二，團(tuán)長(zhǎng)做好選盤(pán)與踩盤(pán)前的一切準(zhǔn)備工作，召集團(tuán)員參加（目前開(kāi)展的非常好，活動(dòng)逐漸在按計(jì)劃進(jìn)行）。第三，團(tuán)長(zhǎng)對(duì)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的資料信息反饋整理與咨詢接待，與開(kāi)發(fā)商保持良好的溝通與協(xié)商（目前一切順利，各團(tuán)員也提供了大量真實(shí)的一手信息，大多數(shù)團(tuán)員對(duì)準(zhǔn)備團(tuán)購(gòu)的樓盤(pán)有足夠的認(rèn)識(shí)）。第四，征集團(tuán)員對(duì)所團(tuán)樓盤(pán)的詳細(xì)反饋，比如樓盤(pán)名稱、樓幢、樓層、面積、房號(hào)以及基礎(chǔ)預(yù)期價(jià)格等，當(dāng)然還有團(tuán)員的個(gè)人聯(lián)系信息等；（報(bào)名人很多，但是還有些信息不完整，需要有專業(yè)人員進(jìn)一步幫扶指導(dǎo)。其次，團(tuán)長(zhǎng)根據(jù)有明確購(gòu)買(mǎi)意向的人數(shù)多少，耐心、專業(yè)、機(jī)智地與開(kāi)發(fā)商談判周旋，以在當(dāng)前取得最大優(yōu)惠（基本上發(fā)出團(tuán)購(gòu)倡議的樓盤(pán)都能確保拿到市場(chǎng)最優(yōu)惠價(jià)格，而且已順利成交多套，這一點(diǎn)沒(méi)問(wèn)題）。最后，團(tuán)長(zhǎng)帶領(lǐng)團(tuán)員、志愿者律師等集中前往樓盤(pán)集中認(rèn)購(gòu)，根據(jù)最終購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的多少，享受階梯式團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠（比如一次性3-5人購(gòu)買(mǎi)就有可能是非團(tuán)購(gòu)要優(yōu)惠很大，但是與一次性10人以上購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)惠還是有較大差距）。

現(xiàn)階段的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)核心是團(tuán)長(zhǎng)的社會(huì)活動(dòng)能力，專業(yè)水平，個(gè)人品德需要完全體現(xiàn)，團(tuán)員需要做的就是積極配合集體活動(dòng)，需要積極提出合理建議或資源交換。團(tuán)長(zhǎng)當(dāng)然也不是萬(wàn)能的，組織與集中人員，安排活動(dòng)與談判，指導(dǎo)房產(chǎn)知識(shí)等是基本要求。細(xì)化到每個(gè)人的置業(yè)規(guī)劃也可以提供建議，但是對(duì)于樓盤(pán)與戶型的選擇應(yīng)該盡量由團(tuán)員自己把握。

房產(chǎn)是中國(guó)人最大的固定資產(chǎn)，無(wú)論是投資還是自住都應(yīng)該非常之慎重。樓市飄搖不定，團(tuán)購(gòu)的開(kāi)展需要有階段性，有些人適合現(xiàn)在就加入購(gòu)買(mǎi)的行列，有些人適合先入團(tuán)交流置業(yè)知識(shí)。對(duì)于團(tuán)購(gòu)所選樓盤(pán)與片區(qū)，同樣也有階段性，比如房?jī)r(jià)的下跌就是從郊區(qū)到城市，那么我們的團(tuán)購(gòu)也就應(yīng)該順著這個(gè)大勢(shì)開(kāi)展。

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)雙方互益

“雖然我們還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，但是有些戶型已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了?！睗?jì)南某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)謝女士告訴記者，企事業(yè)單位內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)是很多樓盤(pán)都非常熱衷的一種銷售方式，我們也會(huì)給團(tuán)購(gòu)最大的優(yōu)惠價(jià)格。

散戶購(gòu)房和團(tuán)購(gòu)相比之下，開(kāi)發(fā)商還是很愿意接待團(tuán)購(gòu)的。團(tuán)購(gòu)使得開(kāi)發(fā)商銷售速度相對(duì)加快，回流資金也快。雖然團(tuán)購(gòu)給予優(yōu)惠幅度大些，但相對(duì)高額的廣告推廣費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商還是比較節(jié)約營(yíng)銷成本的。

“我比較幸運(yùn)，單位組織內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，價(jià)格比我自己買(mǎi)要低很多，而且我也不擔(dān)心受欺詐，畢竟有單位做后臺(tái)，我比較放心。”購(gòu)房者張先生說(shuō)。對(duì)此，團(tuán)購(gòu)首先能給消費(fèi)者帶來(lái)很大幅度的優(yōu)惠價(jià)格，其次人多力量大，開(kāi)發(fā)商在合同條款上不會(huì)存在任何欺詐，這也是購(gòu)房者追捧團(tuán)購(gòu)最主要的原因。

開(kāi)發(fā)商自己組織的團(tuán)購(gòu)不靠譜？

很多團(tuán)購(gòu)基本上都依托某個(gè)載體組織，這樣一來(lái)會(huì)有專人負(fù)責(zé)引導(dǎo)、組織團(tuán)購(gòu)群體，并代表團(tuán)購(gòu)人群讓開(kāi)發(fā)商給予較大幅度的優(yōu)惠和公平的購(gòu)房合同談判，就像上述的企事業(yè)單位的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，但是一些不正規(guī)的團(tuán)購(gòu)背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)是很多購(gòu)房者容易忽略的。

“如果您現(xiàn)在就交訂金的話，我們會(huì)給您走團(tuán)購(gòu)價(jià)格，一旦團(tuán)購(gòu)人數(shù)達(dá)到我們預(yù)期目標(biāo)的話，就不是這個(gè)價(jià)兒了，您可以自己考慮下?！苯?，記者走訪了一些樓盤(pán)，聽(tīng)到最多的就是這樣的團(tuán)購(gòu)?fù)其N，這種開(kāi)發(fā)商自己組織的團(tuán)購(gòu)到底靠不靠譜？

對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士宋先生說(shuō)，團(tuán)購(gòu)房大多是期房，不排除有些開(kāi)發(fā)商利用團(tuán)購(gòu)進(jìn)行融資，這種“山寨”團(tuán)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)很大。比如，項(xiàng)目什么時(shí)候完工、質(zhì)量、最終的價(jià)格等都不能保障，但是在低價(jià)優(yōu)惠面前，購(gòu)房者往往會(huì)潛意識(shí)弱化這些風(fēng)險(xiǎn)。

記者在房管部門(mén)了解到，根據(jù)商品房銷售管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入建設(shè)開(kāi)發(fā)的資金量達(dá)到提供預(yù)售商品房工程建設(shè)總投資的25%以上并取得商品房預(yù)售許可證后方可進(jìn)行預(yù)售。

但如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)團(tuán)購(gòu)集資的方式獲得土地出讓金或填補(bǔ)項(xiàng)目資本金，那么開(kāi)發(fā)商就是以借貸的方式在沒(méi)有任何抵押物和擔(dān)保，完全憑借自己信譽(yù)的情況下拿到了購(gòu)房者的錢(qián)，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。一旦開(kāi)發(fā)商有變，購(gòu)房者的利益就無(wú)法得到保障。而開(kāi)發(fā)商的團(tuán)購(gòu)從銷售流程上就存在違規(guī)，一旦集資后沒(méi)有順利獲得土地，或者在拿地后出現(xiàn)資金緊張，或出了其他任何問(wèn)題，交房便遙遙無(wú)期。對(duì)于團(tuán)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，付了定金只得到一紙協(xié)議書(shū)，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也成了空談。

團(tuán)購(gòu)背后的利益鏈條

其實(shí)，團(tuán)購(gòu)本身并不是壞事，但是如果被開(kāi)發(fā)商用來(lái)集資，就失去了它的意義。雖然早在2004年，我國(guó)便頒布實(shí)施了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但有些開(kāi)發(fā)商還要鋌而走險(xiǎn)，他們背后的利益鏈條究竟是如何延伸的？據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目需要很多流動(dòng)資金，他們需要來(lái)錢(qián)快的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)；其次，很多企業(yè)團(tuán)購(gòu)是為了給員工謀福利，他們會(huì)主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商談團(tuán)購(gòu)政策，而作為員工，低價(jià)購(gòu)房就算自己不需要也可以轉(zhuǎn)讓給他人，賺取差價(jià)；還有一種就是開(kāi)發(fā)商和企業(yè)共同開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商會(huì)給予企業(yè)部分房源作為回報(bào)。你來(lái)我往，有利可圖，這就是非正規(guī)團(tuán)購(gòu)如火如荼的真正原因。

什么是“五證兩書(shū)一表”

其實(shí)，不管利益鏈如何延伸，能在合法條件下購(gòu)買(mǎi)到實(shí)惠的團(tuán)購(gòu)房才是王道。開(kāi)發(fā)商到底具有怎樣的資質(zhì)才能進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)？對(duì)此國(guó)家有沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定呢？ 業(yè)內(nèi)專家稱，只要取得“五證兩書(shū)一表”都可以。房地產(chǎn)五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を?yàn)收備案表》。國(guó)家對(duì)合法地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有團(tuán)購(gòu)限制。