透視濟南 東部發展

大規劃成就宏偉藍圖

濟南市規劃提出，東部新城將建4個大型城市綜合體，也就是說將形成4個大型中心片區：奧體文博中心區，位于燕山新區核心，以文化博覽、體育休閑、商務辦公、商業金融為主導功能；唐冶新區中心區，位于東繞城以東，以行政辦公、商業金融、文化體育為主導功能；漢峪總部經濟區，位于高新區經十路兩側，以ICT經濟總部、商務辦公、商業服務、居住為主導功能;外包會展區，位于高新區中心區域，以服務外包產業、科研教育、會議博覽為主導功能。

規劃還確定，東部新區發展目標為建設宜業宜居的現代化新城區，初步形成國家重要的高新技術產業新城示范區，山東省高新技術產業發展的領軍地區，全市經濟增長極、高新產業基地。

東部新區還規劃了CBD(中央商務區)，位于濟南東部燕山片區經十路兩側，規劃占地面積約1.8平方公里，與奧體中心、高新技術開發區成三足鼎立之勢。規劃將該區域整體定位為CBD中央創智區，與奧體中心、軟件園等研發中心協同構筑濟南東部新城中心；山東省和濟南市的地區性高新技術公司辦公總部、高端服務中心，中介服務中心，專業培訓中心；濟南市高端消費商貿集聚區和金融保險業副中心；濟南文化產業中心之一，創意產業集聚中心，具有文化內涵的齊魯形象標志區；帶動建立核心區外圍形成現代居住集聚區。規劃將該區域打造為濟南東部中央商務區，遠期發展為濟南國家CBD格局中的動脈節點，國家級特色商務中心區。

高新、漢峪片區升級東部新城

自從2011年4月濟南東部區域發展論壇舉辦以來，作為省城未來五年重點發展的漢峪片區規劃成為人們關注的焦點。根據濟南市政府規劃，東部新區在“十二五”期間將重點建設奧體文博、漢峪等十大片區和打造唐冶新區中心區、高新外包會展區、奧體文博中心區、漢峪總部經濟區四個城市綜合體。

據介紹，高新片區和漢峪片區是濟南市“十二五”期間“做強城市功能，做靚城市形象，高標準抓好新城區開發建設”的重要片區和載體，其中，僅漢峪片區就開發建設總建筑面積約1000萬平方米，規劃人口規模14萬人?；竟δ芏ㄎ粸樯虅湛蒲锌偛炕?，集商業、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務新區。規劃沿經十路南側布置，以商務辦公、科研設計、商業服務等功能為主的總部基地南區，是漢峪片區的核心區；沿鳳凰路形成南北向城市公建軸，核心區南部規劃東西向綠化景觀軸，沿旅游路兩側分布四個配套完善的居住社區，形成“一心、兩軸、四區”的布局結構。地下空間規劃是漢峪片區最具特色的亮點，對于山東來說也是首次壯舉，規劃總建筑面積約107萬平米，分三層布置。在交通方面，片區還將設置BRT快速公交走廊，未來的城市軌道交通也將穿過這里。

值得一提的是，從某種程度上說，漢峪片區是對奧體文博片區的完善和補充，其商務科研的功能定位與奧體文博的行政定位相輔相成，是東部新城建設的進一步升級。作為濟南東部CBD的重要組成部分，漢峪片區規劃對濟南未來的東部國際新城提供了巨大的潛力和想象空間。

調查：

在濟南市幾個月前召開的“加快科學發展、建設美麗泉城”推進大會上，專門成立了負責統籌東部新區建設工作的東區建設指揮部。東部新區將在新的起點上重新出發。高樓不斷拔地而起，一大批高檔寫字樓、現代高新企業和中高檔住宅小區拔地而起，在這里工作、生活的人越來越多，對于生活配套的需求也日漸提高。由此，濟南東部片區目前的現實是，無論出行還是消費，這里的現有條件都無法滿足市民的需求。東部新區如何變成一個真正宜居的新城區?

25個小區才一家大超市 東部新區人多樓密，配套卻跟不上。

七八個大型社區只通兩路公交，這都怪私家車擁有量太高?

家住高新區康虹路茗筑美嘉小區的劉某，住進小區已經有兩年了，房子不錯，周邊環境也挺好，可住在這里他總感覺不方便，而這種不方便在他看來，主要來自于這附近的公共交通太不方便了。

“周末都懶得和朋友約著一起玩，因為市區通我們小區就兩路公交，分別是138路和150路，收車都很早，從市區打車回來一般要二三十元，掙這幾個錢不夠折騰的呢?！眲⒛痴f的情況，住在東部新開發小區的居民都有體會。

7日上午，記者從市區乘公交車前往高新區濟南國際會展中心以北的大片住宅區。據了解，通往該片區的公交車僅有兩條線路，分別是從洪家樓始發的138路和從和平路東口始發的150路。兩輛車終點站都是新東方家園，其中150路不使用月票，138路公交車還是舊式的小型車輛，可乘載的人數并不多。

138路公交司機告訴記者，這路車平時的載客量并不是很大，主要集中在工作日的上下班時間，而一般時段車上乘客其實不多，同樣的情況，在途經齊魯軟件園的150路公交車上也存在。

然而，記者乘138路到達新東方家園卻看到，該終點站附近有新東方家園、新生活家園、茗筑美嘉、盛世花園、匯展國際花園等七八個大型社區，只有這2條公交線路能夠嗎?為何會出現公交載客量并不高的狀況?

“當然不夠，我們家住在牛旺莊，可138路到了新東方家園就不再往北、往東走了，每次我們從市區回來，下了車都得再走3公里才能到家。我們盼著能有公交車通過去?！奔易∨Ｍf小區的馬女士說。而150路一位司機則表示，造成公交載客量不高的原因，主要是住在這些小區的居民私家車擁有量很高，出門都自己開車。

但是，在采訪調查中，眾多住在東邊或在東邊工作的市民也表達了這樣一個看法，這里的人私家車擁有量高也是無奈之舉，因為這里公共交通不發達，而不管是住在東邊往市區走，還是住在市區到東邊來工作，家里沒輛車是很不方便的事情，目前的狀況并不是一個良性循環的結果。

寫字樓林立，快餐店卻不多 中午大家都在路邊小攤上簡單湊合。

東部城區這些年企業、寫字樓、住宅小區激增，可快餐店卻不多?！皩懽謽抢镉羞@么多員工，中午都沒有個吃飯的地方。”在舜泰廣場寫字樓里一家數碼公司上班的孔先生說，公司附近既沒有大型的超市，又沒有快餐店，對于寫字樓里的白領們來說，平時吃飯成了大問題。

6日上午，記者在經十路北側的舜泰廣場看到，該廣場內都是高聳林立的寫字樓，已經入駐了很多公司。但是，讓記者感到意外的是，在公司如此密集的地段，竟沒有發現一家大中型的超市，更沒有大大小小的餐館，廣場的一層只有一兩家面積不大的小吃店和看起來比較高檔的餐館。

“中午到了飯點，馬路兩側全是小攤小販，樓上的員工都會下來買?！笨紫壬f，雖然對于這些小攤點的飯菜質量挺擔心，但沒有辦法，只能選擇到這里吃午飯。

記者從經十路沿著舜華路南段自南向北走到齊魯軟件園的南門，在這一公里左右的路程中，沒有發現一家大中型購物超市和餐飲娛樂休閑場所?！案浇牟惋孅c的確和在這里工作的人數不太成正比?！痹邶R魯軟件園工作的小劉說，基本上他們中午都是湊合湊合得了。

而記者在工業南路、康虹路沿線的眾多住宅小區附近也看到，馬路輔道上有很多擺攤賣菜、賣小吃的攤點，住在附近的居民都會來此買菜、買飯，還算比較方便，但是由于占據了馬路輔道，在一定程度上給交通帶來了影響。

大大小小25個小區，目前就一家大型超市，購物娛樂看病還得往市區里跑。

其實，隨著近些年的發展，包括高新區核心區在內的繞城高速內東部新區，在商業配套建設上已經有了一定程度的發展，但不可否認的是，東部地區的整體商業環境還較差。采訪中，眾多受訪者都表示，他們一般消費還是傾向于去市區，“畢竟這邊給人感覺還是太荒涼，要不就是上班的地方，要不就是住的地方，總之不太熱鬧。”市民郭某說。

記者從濟南高新區管委會商務局經貿辦公室了解到，目前整個高新區核心區有大大小小約25個新式小區，但目前整個片區就只有去年剛剛投入運營的銀座商城一家大型購物超市，居民有些消費需求還得不到滿足。

記者在山東大學齊魯軟件學院采訪時，一位大學生告訴記者，他們校外的休閑娛樂比較貧乏，平時除了在食堂吃飯，同學們聚會、吃飯、唱歌都要到市里去。家住黃金時代小區的劉女士也表示，在銀座高新區店開業之前，她也會大老遠地跑到市區去購物，而現在雖然有了這家大型超市，還是覺得生活不太便利。“光有一家大型超市也不夠，許多消費不能光靠超市來支撐，比方說，理個發，看個病之類的，有時候還得往市區里跑。”

據黃金時代社區居委會相關人士介紹，黃金時代小區實際住戶有1816戶，在2009年幾乎全部入住，“以前小區的居民感覺做啥事情都不方便，周圍盡是一些企業、寫字樓、銀行，交通還不便利，這兩年隨著人口的增多，小區樓下的沿街商鋪陸續開門營業，社區里也有了衛生室、幼兒園，再加上去年工業南路上銀座超市的開業，總的來說居民的一些基本消費需求還是得到了滿足。”但他同時表示，“這里的商業氛圍肯定沒法跟市區里比，大宗購物、休閑娛樂，居民還是更愿意到市區。”

高新區管委會商務局經貿辦公室一位領導告訴記者，近幾年，不管是高新區的企業還是居民，對生活配套建設的呼聲都越來越高漲，“現在高新區的小區建設很迅速，但有一些小區入住率卻不高，一個重要原因就是該區域的生活配套相對來說并不完善?！?/p>

原因：

規劃時就沒預留太多的商業空間 金德利本想開店，卻沒找到合適的地方。

東部城區衣食住行方面的現狀，在一定程度上暴露了濟南市加速東部發展過程中存在的尷尬。而濟南市實施“東拓”戰略過程中一些整體規劃上的欠缺，也是造成這種尷尬的主要原因。

高新區管委會商務局經貿辦公室領導說，目前高新區分為三個片區，核心區、出口加工區和孫村片區。其中核心區主要包括經十路以北，涵蓋齊魯軟件園、國際會展中心及以北的居民區。而高新區核心區的功能定位主要是發展高新技術產業和制造業。同時，隨著公司入駐的不斷增多和居住人口的增加，高新區步入了發展的快車道，但是一些生活配套設施確實沒能跟上。

談起商業服務業等生活配套設施不足的問題分析得知，這主要是核心區在開發建設中的先天規劃不足導致的。“核心區當初的定位就是發展高新技術產業和制造業，在規劃中沒有預留出太多的商業空間?！毕嚓P人士分析稱，正是這種定位和規劃，給后面的商業發展造成了先天性的限制。隨著核心區的快速發展，政府也逐漸發現商業配套不足給居民和員工帶來生活上的不便，“當意識到這個問題之后，又發現可利用的土地已經幾乎沒有了。”

記者了解到，在高新區核心區內，除了有諸如高新技術創業服務中心、齊魯軟件園、山東大學齊魯軟件學院等項目外，還有諸如舜泰廣場、科匯大廈等寫字樓，這些項目的占地都比較大。“山東金德利集團快餐連鎖有限責任公司本來也想在高新區開店，但是苦于沒找到合適的地塊遲遲未能安家落戶?！?/p>

同樣，公共交通發展的現狀，也暴露了片區公共交通配套規劃的滯后。由于最初公共交通建設不足，人們不得不購買私家車來滿足日常的出行需求，而這樣一來，就造成了公交車載客量不高的狀況，反而制約了片區公共交通的進一步發展。與此同時，公共交通發展最基本的需求是公交場站的建設，但片區已經發展成形，沒有地段用于公交場站建設，即便有關部門想開辟新線路都很難。

此外，采訪中公交司機反映的公交車在上下班高峰期人流密集，而平時少有人乘坐的尷尬現狀，也在一定程度上反映出目前東部城區發展定位的偏頗。一位在齊魯軟件園工作多年的工程師表示，把高新區僅定位為上班工作的地方，而不是一個城市的次中心，才造成現在人多但不熱鬧的現狀。

展望：

盡管東部新區目前存在著配套設施建設不足的尷尬，但采訪中受訪者都表示，對于一個城區的發展來說，這也許是必須要經歷的一個過程，而關于東部新區一些發展思路和可預見性的建設，也讓人對省城東部未來的發展充滿期待。

商務部門建議對民生項目提供獎勵，有些要零地價進行供地。

成立于1991年的濟南高新區是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產業基地。然而，記者從高新區一份關于2012年工作思路的材料中了解到，今后，高新區的發展要“軟硬兼施”，創造一個“居者樂、遠者來”的良好環境。

眾所周知，高新區并不是濟南市一個獨立的行政區劃，據了解，今后濟南高新區的發展要圍繞“區”字做文章，建設宜居宜業的新城區。“要高水平策劃、規劃和設計，大力推進城市開發、建設和管理，真正把高新區打造成功能齊全、環境優美、服務一流的宜居宜業現代化新城區。”

以菜市場為例進行了說明，政府在項目規劃中寧愿建設地下停車場也不愿意建個菜市場。“道理很簡單，由于地價原因，商販入駐的成本必然會增加，肉菜價格就會上升，居民就不會購買，菜市場沒辦法生存，居民的生活也就不方便?！毕嚓P人士表示。而對于在寫字樓里上班的白領一族，其認為，企業員工的日常就餐也屬于基本的民生項目，但是解決這一問題的正式商業空間卻無立足之地，這也直接導致了馬路攤販的云集。

“對能夠填補空白的項目要給予獎勵，要建設完善的社區商業服務體系，大型的房地產項目要聽取商業部門的意見，涉及到基本的民生項目要零地價進行供地?！碑斍吧虅詹块T在產業規劃中的權威性不足，這也間接地制約了商業空間布局的發展。“空間規劃與行業規劃應該結合起來?！痹撊耸勘硎?，希望政府在未來的規劃中能夠吸納商務部門的建議，更好地促進商業服務業等生活配套設施的完善。

沿街住宅樓一二層或開發成商鋪，沃爾瑪等大型商業配套項目正在推進。

記者在采訪中了解到，面對居民和企業的呼聲，高新區商務部門也在向有關部門積極建言獻策，包括將沿街住宅樓的一二樓開發成商鋪、現有的綠地不支持建設工業項目、將邊角地帶開發成商業空間等等。

鑒于高新區核心區內居民對生活配套設施的呼聲日高，目前高新區核心區內也在進行用地的調整，并且積極引進大型商業服務業項目，除了已經運營的銀座商城高新區店，齊魯軟件園內1萬6千平方米的綜合服務中心項目已經完成，丁豪廣場項目內也將引進華潤萬家大型購物超市，在明年6月份左右開工建設，齊魯外包城中的綜合服務中心項目也在建設中，另外也正在與沃爾瑪積極洽談占地十多萬平方米的建設項目。

據了解，“十二五”期間，整個高新區除了重點抓好道路、“四供兩排”等重大基礎設施建設和重大公共服務設施建設外，還將全力推進齊魯外包城、總部基地和金融商貿中心、會展中心、創新創業基地、孫村商貿城五大城市綜合體建設，并以此為依托，加快完善吃、住、行、游、購、娛等服務配套設施。同時，繼續加大環境綜合整治力度，大力提升城市發展形象，真正實現由“園區”向“城區”的轉型。

7日上午，記者在規劃中的東部新區CBD片區也看到，這里將規劃建設啟德國際金融中心項目，目前項目相關規劃已經獲批。記者從該項目體驗中心了解到，項目建成后，濟南東部毗鄰山東省博物館、奧體中心和高新科技園的地段，將崛起一個CBD城市新中心。屆時，這里不僅會形成50萬平方米的金融綜合體，還將配套建設一個大型的商業綜合體，其規模、檔次可與老城區的恒隆廣場、萬達廣場等媲美。

眾所周知，任何一個區域的升級必須具備幾個基本條件，無論政府科學的規劃，市政建設的跟進，還是品牌開發企業的引領，濟南東部片區能得以騰飛發展是源于這些因素的共同影響?？v觀整個東部，奧體文博片區、唐冶新城與東客站片區已由南向北一字布局排開，由點帶面，由片連城，濟南東部各區域開發進入齊頭并進的嶄新時代。