東部崛起提升房產經濟綜合價值

東部片區的崛起，除了開放商、政府的參與，同樣引起學術人士的關注，在專家學者的眼中“東部建設（區域是引領）不僅是價值，更是綜合素質和質量”。由此，在這個既有高端，也有中端，還有普通的綜合片區，提升其地產經濟綜合水平成為東部崛起的最大價值。很顯然，在專家學者的眼中，東部的發展將會成為引領濟南房地產經濟水平騰飛的一個綜合標準。

東城崛起：現代城市的標志

齊魯晚報主編郝愛萍先生認為， 濟南的城市規劃按照“一城三區”的規劃建設，從老城區、東部新城，直到濱河新區，東部一直是走在最前列的，東部的人文資源、教育資源和歷史門類是其他任何區域無法比擬的。東部的交通便利、四通五達，東部的人群是最富有創造力的人群。東部的形成與古老的濟南老城相比是富有現代氣質感的。東部的產業，從科技、信息、 物流，第三產業都是走在濟南市的最前面。東部的開發前景與投資價值是其他任何區域所無法比擬的。而把CBD放在漢峪片區對東部新城來說是一個巨大的引擎，帶動了東部的發展。

山東師范大學房地產研究中心程道平教授認為，對于濟南的發展來說， 在將來相當長的時間內10年或者15年，東部幾個概念對濟南的吸引力，開展合作、聯合的吸引力將是持續增長的。所以，濟南市作為城市規劃區和現有的城市群的進一步發展成一個帶狀城市東拓西進，“東拓”是主旋律，因為向東的吸引能量大。

濟南東部區域由于濟南高新技術產業強力的推動，將帶動東部區域現在已經形成將來將繼續壯大濟南市最強大的現代產業集群，這個產業集群不僅僅是高新技術產業，還帶動了相關服務業，包括會展業、傳媒、設計機構以及酒店等等，這樣的現代服務業也隨著產業集群相伴而發展。所以，由于東部區域有著最廣闊的發展空間，從近東一直到遠東到章丘，還可以有很多落地的空間。因此，濟南東部區域這樣的產業發展在將來濟南整體的份額當中會占據更大的份額。

世聯怡高董事長樂智強認為，東部確實是新濟南的象征，如果濟南要踏入現代化城市的領域，東部現在的基礎、 態勢、現在形成的格局應該是濟南現代城市的標志。因為其他區域現在的基礎和建設的速度和其所帶來的影響，從綜合角度來講不像未來新濟南的形象與象征。其他區只代表濟南的歷史。濟南在過去城市建設中他的一些升級，但是東部特別是東部新的CBD的建設，一定是現代企業一些關注這個區域的首選，帶來的是一種全新的觀念。所以，東部的發展里面一定是未來濟南城市現代化的一種標志。

東部領跑：助推全城

樂智強認為，東部現在不管從項目也好、從城市建設也好，是一個高起點、高投入，展現給市場的一定是“領頭羊”的作用，或者在濟南的價值是中高端的區域，因為這和城市的投入、城市的角色、城市所面對的人群息息相關，所以濟南的南部雖然說環境很好，但是由于濟南市的控制沒有高端的資源落腳到這個區域。所以，東部目前來講是引領著濟南的房地產走勢或者水平走勢。如果說濟南有標桿的話，一定會在東部出現。雖然其他城區也有，但是綜合方面一定是在東部，不管是配套，還是自然環境，還是規模，還是人群，還是交通規劃，特別是交通規劃在現代城市中是一個科學的規劃，避免了過去在城市規劃中的很多城市弊病的出現。所以東部的確具備這種引領濟南房地產包括價值，包括城市的作用。

程道平認為，濟南房地產市場在最近兩年有了很大的發展，濟南東部區域由于產業發展早、基礎設施投入大，因此在過去的幾年里對于濟南房地產市場的貢獻非常大，不論是成交量還是優質地產項目、產品數量和品質都占據了整個濟南市最重要的份額。它可以說對濟南市整體房地產開發水平起到了引領和推動作用，房地產產品的品質、配套、景觀、后期管理都使得濟南市整體水平向前推進，帶動了其他區域的項目開發。以前發揮的作用將會繼續延續。所以說將來在新的政策環境下濟南的房地產市場也發生了顯著的變化，大家也知道，3月份市場的成交量有所下降，因為“限購令”，濟南市也及時的公布了限購細則和房價控制目標，在全國各大城市包括從國 務院中央政府所關注的城市名單當中是有濟南的。

在這樣的情況下，濟南東部新區過去輝煌的作用在今后的日子里如何發揮作用？雖然調控政策正在促使市場有了新的變化，但是濟南東部區域房地產已經形成的特點和優勢是不會馬上消失的，而且在某種程度上還會繼續加強、繼續發揮，比如說關于 產品的質量和品質，這種重品質的理念不論是過去還是將來都會繼續發揮作用。同時，東部的市場也要面對新的政策環境，也要在產品的結構上做一定的調整，譬如說要適當發展一些中小戶型來滿足剛性需求。

所以，從開發環節產品設計的調整到現在營銷階段的營銷推廣改善，從這兩方面能夠有所進步，能夠與時俱進，那么濟南東部區域的房地產市場將會繼續在全市保持一個領先的勢頭。

走勢：“限購令”or“后全運時代”

樂智強覺得限購很好，從個人來說覺得房價也漲得很快，是非理性的，中國的房地產市場從2008年開始是一個大轉折。東部作為濟南城市的代表，代表的不僅是價格，代表的應該是品質。在這種背景下不主張價格高，這不是房地產 開發的初衷，一定是性價比，而且在這種形勢下東部一定是理性的，追求的是品質不是價格，在這點上特別是從高新控股、東拓置業作為一個國有企業在以園區建設、招商引資為背景、出發點的這種環境下，其實代表了政府另外一種聲音，給的不是高價，給的是高品質，是適應這個環境的品質，這個品質在特殊的時期高新控股起到了響應政府或者跟進政府控制價格的階段。所以在建高品質的項目過程中引領的是一個合理的價格，而不是非理性的價格，在這點上從投資人的角度來講可能這個環境是比較好的環境，因為在大的形勢包括房地產開發商都追求合理，不追求高利潤的背景下是一個很好的 起步，也是很好的一個機會。如果說純粹從開發商角度出發，一定是過去追逐高利潤、高溢價、追逐紅利的時代，這個時代已經過去了。“限購”讓人們理性，讓城市的發展理性。

程道平認為，東部區域的樓盤品質普遍很好，開發商自覺地追求東部新區的項目品質。之所以形成這樣的局面，東部區域高新技術產業本身的定位要有先進性。另外，東部區域除了現在的因素，還有歷史上的原因，在20多年前城市規模比較小的時候，歷下區就是濟南的東部。歷下區是什么樣的東部？是人群、機關事業單位和高校知識分子聚集的地方，這樣的人群相對來說就是高素質的人群，他的生活品質也相對是高的。因此，在過去人們的思維定勢當中說“住東不住西”，向往東部，向往歷下區。由此這個慣性延伸下來，后來有了高新產業園區落戶東部，從產業的層面更加強化了東部的先進性，所以就使得東部區域的開發，包括人居環境的打造和高級公共服務設施的選址更多的傾向于東部，使得東部區域房地產開發的產品每一個企業都不敢松懈、不敢輕視，都想搞成樣子，不然在市場上就立不住腳。所以，房地產在東部區域的發展將進一步體現品質、性能的先進性和節能、低碳這些先進的理念相吻合，才能與東部區域的總體個性相一致。

郝愛萍表示，目前高新區發展很快，配套設施也不錯，配套設施每年在逐步完善，但是一些最最基礎的設施還是比較差的，可能說配套有點概念化了。例如在高新區上小學就是一個問題。東部的房子價值高，就是附加值高，不光品質問題，是地域環境的問題、人文氣質的問題。

樂智強同樣表示，全運會只是一個啟動，只是引起這個城市在全國的一種關注。真正的“后全運時代”其實就是區域建設的開始，升級的開始。所以“后全運時代”標志著它的建設價值。就像西客站建設，不等于西客站建好了步伐就停止了。其實全運會相應的設施只能標志著主要的城市配套已經落地，后續的城市配套會加速。而且，隨著配套加速以后的其他配套也會加速，這應該是加速度的過程，而不是一個慢節奏的過程。否則，這個資源就會浪費，這個城市的機會會喪失。“后全運時代”應該是快速加快建設，吸引更多的投資者來把這個區域建設得更好的大發展的時代。

如果說從房地產的趨勢來看，東部建設（區域是引領）不僅是價值，更是綜合素質和質量。在這個區域里面既有高端的，也有中端的，也有普通的，對于各種層級綜合水平一定要高，綜合價值一定要高，所以要在很高的起點上進行建設。東部將是引領濟南房地產發展水平的一個綜合的標準。