濟南樓市真假“回暖”說

想必大家對《西游記》中真假美猴王一回都耳熟能詳，不管是與孫悟空朝夕相處最親近的師兄弟、水簾洞的猴子猴孫們，還是被百姓視為無所不能的眾位神仙，都難以辨清美猴王真偽，最終還是如來道破天機，還觀眾清晰。而今，在房地產行業的敏感時期，濟南樓市“回暖說”是真相，是假象，卻依舊撲朔迷離，眾說紛紜，真真假假難以辨別。

閑置土地處置 力促樓市回暖

我國房地產雖然已發展多年，但絕大部分開發商的盈利模式依然是依賴土地升值，相比之下，依靠產品差異化獲得的利潤回報并不高，所以在各級城市中，特別是二線以下城市，捂地現象非常普遍。與此同時，也存在很多土地延長開發周期，甚至動輒5年以上的開發周期，在事實上起到了捂盤的效果。

針對現在房地產行業的實際發展情況，國土資源部6月9日發布了2012年5月22日修訂通過的《閑置土地處置辦法》，再次明確了閑置土地的定義：“一年未動工開發即屬閑置土地。”并規定對未動工開發滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權，該辦法自7月1日起施行。閑置土地處置辦法出臺，力促樓市供應。

但是一方面，業內人士表示目前地產公司閑置土地不多，政策施行效果有待觀望。房地產專家稱，根據以前經驗，公司很容易規避土地閑置管理辦法的相關規定，一塊面積很大的土地，開發商可以先開發很小的一部分，也就很難說是閑置了，另外，一些公司還可以借口規劃更改來逃避監管。而且，對未動工開發土地給予處罰主要是為了打擊開發商的囤地行為，但究竟如何理解“動工開發”，一直未有定論，此前便有開發商以“工程已奠基”為由規避“閑置土地”一說，或者調來幾輛挖土機、打樁機假裝開工，但之后便一直閑置。因而《閑置土地處置辦法》未必能促進樓市回暖。另一方面，在濟南目前房地產的市場行情下，看不清未來市場走勢，樓市“回暖”真假難辨，開發商尤其是中小房企，拿地特別謹慎，土地市場寒意仍未退去，從地產市場的角度來看，樓市回暖說還有待考證。

而國家發改委國土開發與地區經濟研究所資源經濟研究室副主任黃征學認為，大部分土地都在開發商手中，如果不盤活閑置土地會對房價有影響，而中國房價上漲跟住房供給不足相關。他還表示，《閑置土地處置辦法》能進一步規范開發商的開發經營活動，遏制開發商的囤地行為及通過囤地獲取超額的土地增值收益。短期會對開發商和土地所屬方形成一定壓力，長期能夠調節市場供需水平，改善市場均衡關系。真正實現供求平衡，才會利于樓市的回暖，不僅僅是單純的成交量回暖，更是促進房地產市場的良性循環。

房企表示壓力山大

6月12日，國家發改委針對有關媒體“地產松綁或是救市第二張牌”的報道進行辟謠，嚴肅指出，將房地產領域宏觀調控堅持到底。當前房地產市場低迷，又遇到前所未有的政策寒冬，對此，房地產企業對樓市回暖均表示壓力山大。

近兩個月樓市成交量輕微回暖，但是很多商家將這種回暖現象歸結為商家的“以價換量”、降價求生存。而現在的品牌開發企業更多地希望通過品質、品牌、信譽等軟硬實力在市場上獲得更大的發展空間，而不是僅僅依靠降價來獲得購房者的青睞。除了剛需所迫，降價預期和觀望情緒依舊是包括山東在內的樓市的主要特征。一方面是繼續觀望，期待降價的購房者，一方面是聲稱“降價已到位”的房地產商。在其他條件差不多的情況下，價格是購房者考慮的唯一因素。房價不斷合理回歸，的確減輕了購房者巨大的經濟負擔。但單純強調降價帶來負面的因素，也逐漸受到各界關注。很多專家也擔心，“單純強調開發商降價，最后很可能給購房者和城市留下一堆建筑垃圾，形成長期隱患”。對此，有些房地產商打出“品質才是制勝關鍵”的售樓標語。但在此前的房地產市場條件下，即便商家使出渾身解數，觀望者依舊觀望。

濟南從今年3月以來，已連續兩個月一二手住宅同比雙降。面對回暖說，商家有苦難言，市場成交量的確在回升，但這種回暖是局部的，而不是全面的。投資類產品，別墅、洋房、大平層等高端住宅，配套、品質、品牌都稍遜一籌的小樓盤，仍可以說是度日如年，日子很不好過。

購房者眼中的回暖說

據搜房網調查顯示，半成網友未感覺到濟南樓市回暖，且六成置業者仍在觀望。雖然目前全國不少城市開始對樓市調控進行微調，但濟南的政策力度絲毫未減，不少置業者選擇繼續持幣觀望。

因為每個人評判樓市回暖的標準不同，因而對樓市回暖也有不同的看法。有網友稱，成交量的持續上升是樓市回暖的判斷標準；但也有網友認為，樓盤價格的回升是樓市回暖的表現。雖然評判標準各不相同，但是對于樓市回暖的原因大致可以分為幾點，首先大部分人認同是房企降價促使樓市回暖。以確定購房的職業者真正買房只是時間問題，而促使職業者觀望的也只是樓市價格走勢的問題。其次，有人認為樓市回暖是剛性需求釋放的結果。很多市民，特別是結婚急需用房子的年輕人不能再在一旁默默觀望，該出手時就出手，剛需促使樓市回暖是樓市發展的必然。最后是房貸政策的調整。央行6月7日下發銀發[2012]142號文件(特急)。“放寬金融機構貸款利率浮動區間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區間下限仍為基準利率的0.7倍。”關于貸款利率的調整無疑對房地產的回暖起到一定的促進作用。有市民認為，這樣地方政策與銀行信貸出現放松，加之房地產銷售人員和中介關于樓市回暖，房價反彈的宣傳，以及部分二手房房主受鼓動將房價上提等，使得部分觀望人群唯恐出現2009年那樣的房價全面反彈，匆忙入市購房。

根據搜房網做的調查，有56.69%的接受調查的人對濟南樓市回暖沒有感覺，有11.02%的人認為大部分樓市已經回暖，但是還有32.28%的人認為只是個別地區出現了回暖現象。

調控政策短期內不可能放松，面對現在樓市的狀態，各位專家學者意見也不盡相同。所以濟南樓市“回暖說”不能一概而論，如何建立多層次的住房供應體系，抓住主要矛盾，采取靈活政策，保護剛需，適度激活合理需求，都是值得深思的問題。撥開迷霧，濟南樓市下半年到底會走向何方？我們拭目以待。