房地產(chǎn)信托產(chǎn)品迎來到期高峰

從我們觀察的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托相對于整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的規(guī)模。從2008年的市場低點(diǎn)看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億資金占總體規(guī)模的4.5％左右。如果大量信托產(chǎn)品融資方發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)并通過資產(chǎn)低價處置方式回流現(xiàn)金，將對整個行業(yè)造成一定的威脅。

2012年需到期兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模較大。

2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年3季度和4季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2011年總到期規(guī)模470.5億元，201 2年總到期規(guī)模上升至11 72.5億，遠(yuǎn)高于往年水平，整年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。

隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢，但是由于信托產(chǎn)品在發(fā)行時已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，資產(chǎn)的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

盡管如此，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億，2009年為4.44萬億，2010年5.27萬億，截至2011年9月，銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1172.5億，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低點(diǎn)占比4.5％左右，占比較大。從這個角度看，如果房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)整體性風(fēng)險(xiǎn)，對市場將產(chǎn)生較大的影響。從產(chǎn)品的發(fā)行方看，發(fā)行方較為集中

從發(fā)行房地產(chǎn)信托的信托公司看，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新華為例，到期規(guī)模分別為150億和131億。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品向部分信托公司的過度集中，對該部分公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù)，開發(fā)商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時，信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置、尋找承接方的能力至關(guān)重要。單獨(dú)某一家信托公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力畢竟是有限的，產(chǎn)品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產(chǎn)開發(fā)商較為分散

2012年房地產(chǎn)信托到期的產(chǎn)品中單個產(chǎn)品規(guī)模較大的融資方包括：新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元)：天一建設(shè)集團(tuán)(中誠信托、18億元)；恒盛地產(chǎn)控股有限公司(江蘇信托、16.7億元)；大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(中鐵信托、11-76億元)；福星惠譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(渤海信托、10億元)；總到期規(guī)模較高的融資方包括：保利置業(yè)集團(tuán)有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托)；大連實(shí)德集團(tuán)有限公司(22.362億元、華澳信托)：海航置業(yè)(約20億元、中融信托、新華信托等)；浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托)；融創(chuàng)中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托)；

以上融資方的規(guī)模占比約為1 5％，且為中大型開發(fā)商，除新湖中寶、大連實(shí)德、海航置業(yè)融資規(guī)模超20億外，其它均在20億，以下。剩余85％的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資方多為中小開發(fā)商，且融資規(guī)模均在10億以下。綜合看來，我們認(rèn)為2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，融資方較為分散，且多為中小開發(fā)商，對整個行業(yè)的影響力不會太大。從信托產(chǎn)品標(biāo)的所在地看，區(qū)域分布較為分散，個別地區(qū)除外

可以看出，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期規(guī)模較大的區(qū)域?yàn)樯虾：吞旖颍?guī)模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規(guī)模相對較高的省份有江蘇和浙江，規(guī)模分別為84.58億元和108.57億元，但是從城市角度來看數(shù)據(jù)分布較為平均，無特別集中的城市。

區(qū)域分布的分散化意味著房地產(chǎn)信托的兌付壓力不會對某單個區(qū)域產(chǎn)生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關(guān)注。

項(xiàng)目所在地在上海的房地產(chǎn)信托規(guī)模為122.74億相比2008年的銷售低點(diǎn)占比6.4％，相比2009年的銷售高點(diǎn)，占比為28%。根據(jù)國泰君安研報(bào)，上海目前的去花時間為8個月左右。綜合來看，我們認(rèn)為對區(qū)域房地產(chǎn)將有一定的影響。

從天津的情況看，風(fēng)險(xiǎn)要大很多。項(xiàng)目所在地在天津的房地產(chǎn)信托規(guī)模為157.07億相比2008年的銷售低點(diǎn)占比20.8%，相比2010年的銷售高點(diǎn)，占比為12.6％。自2011年10月天津房地產(chǎn)數(shù)據(jù)急轉(zhuǎn)直下，相比9月份的成交面積，10月份環(huán)比下跌19％，11月份環(huán)比下跌38.95％。根據(jù)易居研報(bào)，天津市的去花時間在10月底達(dá)到歷史高度17.79(月)。我們認(rèn)為項(xiàng)目地在天津的房地產(chǎn)信托的兌付壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)暴露后對區(qū)域房地產(chǎn)的走勢也會產(chǎn)生十分大的影響。目前出現(xiàn)問題的信托產(chǎn)品，主要的處理方式為股權(quán)處置

目前，部分地區(qū)樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷行為，打折力度也較有吸引力。對于出現(xiàn)兌付問題的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，從我們觀察的情況看，多數(shù)采取了股權(quán)處置方式回流現(xiàn)金，而不是通過非理性的過度折扣進(jìn)行銷售回流現(xiàn)金。股權(quán)處置方式和打折銷售的區(qū)別在于不會在短期內(nèi)對市場產(chǎn)生沖擊。

2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年3季度和4季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，多數(shù)產(chǎn)品在2011年4季度和2012年到期。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1172億元，規(guī)模較大，整年兌付規(guī)模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例呈增多趨勢，但是由于信托產(chǎn)品在發(fā)行時已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，資產(chǎn)的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此，在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規(guī)兌付方案困難加大。

從我們觀察的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托相對于整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的規(guī)模。Zk2008年的市場低點(diǎn)看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億占該規(guī)模的4.5％左右。如果大量信托產(chǎn)品融資方發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)并通過資產(chǎn)低價處置方式回流現(xiàn)金，將對整個行業(yè)造成一定的威脅。

從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行方來看，產(chǎn)品向部分信托公司過度集中，對這部分公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn)，產(chǎn)品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的化解。

從信托產(chǎn)品的融資方和分布區(qū)域看，融資方和區(qū)域分布較為分散。融資方多為中小開發(fā)商，目前現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時，信托方應(yīng)對的主要措施為股權(quán)處置，由資金雄厚的其他市場主體并購，然后按照市場情況合理銷售，降低了折價銷售對市場造成的直接沖擊。從區(qū)域看，我們認(rèn)為上海和天津值得關(guān)注，尤其天津的風(fēng)險(xiǎn)較大。綜合以上，我們認(rèn)為2012年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的到期高峰，對信托行業(yè)構(gòu)成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)行業(yè)整體尚不構(gòu)成重大威脅，但后期值得關(guān)注。