風云際會誰執(zhí)中國商業(yè)地產(chǎn)牛耳

[摘 要] 本文歷數(shù)改革開放二十多年來外資商業(yè)地產(chǎn)的重磅力作，冷靜地指出在商業(yè)地產(chǎn)“大躍進”時代，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的種種不足和面臨的巨大產(chǎn)業(yè)風險，并以建設性的眼光，指出未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，發(fā)人深思。

[關鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展趨勢

2009年7月30日，《大河報》刊登《萬達廣場締造洛陽商業(yè)絕對中心》之整版廣告，給河南商業(yè)地產(chǎn)界帶來震撼。

首先是恒基系。恒基兆業(yè)入駐大陸商業(yè)地產(chǎn)版圖相對是比較早的，這也體現(xiàn)了創(chuàng)始人李兆基博士的遠見卓識，無愧過江龍之美譽。這位順德人早年到香港打拼，以務實、穩(wěn)健、預見力和宅心仁厚，贏得香江市場的高度認可，天道酬勤，市場也不負有心人，李博士曾經(jīng)是世界華人首富，排名一度在李嘉誠之前。位于北京長安街正中、毗鄰北京站的恒基中心，正是李先生的杰作，由李先生的公子親自打理。恒基中心一個物業(yè)，東西南北面朝四條街，筆者第一眼見到這個項目的沙盤時，真真有一種氣沖霄漢、壯志凌云的感覺。現(xiàn)在，恒基中心深得三菱株式會社這樣世界五百強企業(yè)的青睞，在此辦公的知名企業(yè)大都聲名顯赫。

其次是新鴻基。香港新鴻基地產(chǎn)在華人地產(chǎn)界的地位就好比是珠穆朗瑪峰，萬科早年，曾以新鴻基為學習榜樣，后來，改變經(jīng)營策略，去學習美國的工業(yè)化造房，那是后話。新鴻基在北京最有名的一條商業(yè)街——王府井大街做了一個鴻篇巨制的商業(yè)項目——新東安市場。有意思的是，這么大的一個項目，居然沒有見到怎么招租就住滿了。原來，新鴻基的客戶滿天下，在香港是新鴻基的租戶，新鴻基到了北京，這些租戶也就跟著老房東一起過來了。生意做到這個份上，怕是想超越都難啊！

再次是長江實業(yè)與和記黃埔地產(chǎn)集團。李嘉誠先生不必多言了，多言即是不敬。李氏的商業(yè)版圖進駐北京可能稍晚些，但后勁十足，一個東方廣場項目，東邊是銀街（東單大街），西邊是金街（王府井大街），南邊是長安街，北邊是大名鼎鼎的協(xié)和醫(yī)科大學。在中國，恐怕永遠也不會有比這個商業(yè)地產(chǎn)項目更享地利之便的了。

與成熟的港資商業(yè)地產(chǎn)商相比，內(nèi)地的開發(fā)商們深陷種種痛苦：

一、樓可以蓋起來，往里邊裝什么

平心而論，開發(fā)、建設樓宇與經(jīng)營、管理樓宇不是一回事。開發(fā)商都知道，單位平方米的樓宇的造價差不多，但單位平方米的商業(yè)樓宇的賣價卻極懸殊，因為其功能、作用、生發(fā)財富的能力是遠不一樣的。但當大家拼命蓋商場的時候，都在為一個事犯愁：誰來把商場經(jīng)營好？商場要是經(jīng)營得好，最好是人滿為患，銀行也看在心上，為下一個項目貸款的時候，高估幾倍的價值也不是沒可能，融資大事自然不成問題；商場要是門前冷落鞍馬稀，貸審會上要想通過也不是一件容易的事情，后續(xù)發(fā)展的資金來源就成了大問題。

港資地產(chǎn)商們要心中有數(shù)的多，前面提到新鴻基在北京王府井的新東安市場幾乎沒有見到怎么招租都已經(jīng)住滿了，說明商業(yè)地產(chǎn)實則是內(nèi)涵地產(chǎn)，缺乏內(nèi)涵、內(nèi)容，徒具框架與硬件，的確很成問題。而位于上海南京西路的恒隆廣場商場（53600平方米）則是名品薈萃，擁有世界第一流的商業(yè)感召力。港資半島酒店集團所到之處，通常會把世界頂級的服裝品牌一塊兒捎上，像位于北京金魚胡同的王府半島酒店，其所擁有的世界頂級服裝和箱包等奢侈品的密集度，簡直令人咋舌，在其他商場中難以見到的愛馬仕、范思哲、夏奈爾、卡地亞等，在這里都能夠讓人大開眼界。

二、蓋樓都不難，難的是不懂商業(yè)

通常，開發(fā)商習慣于蓋樓；即便開發(fā)商不懂怎么蓋樓，建筑商可以代勞，這是社會分工的結果。但是，難就難在，開發(fā)商蓋的樓不是商業(yè)運營商想要的。比如，一個本來是為百貨店設計的商場，因為某種原因改變業(yè)態(tài)，換成了餐飲店，首先一個問題是，沒有天然氣管道和排煙設施，消防上的要求也發(fā)生變化，這就難壞了工程師。有鑒于此，萬達早年就提出訂單生產(chǎn)的概念，讓商業(yè)運營商自己出技術指標，通知設計院來實現(xiàn)，讓建筑商照圖施工，的確是一個辦法。

外資地產(chǎn)商們不一定是這樣機械地看問題的，他們請的設計師可能既是建筑師、又是通曉商業(yè)運營及管理的專家，或者是有這樣一個集成度很高的團隊，在某一專業(yè)類型化產(chǎn)品的設計上掌握著最為先進的全套技術，除了常規(guī)的土建，更擅長暖通、電氣、垂直運輸、智能化、安防等各樓宇子系統(tǒng)與商業(yè)運營的高度融合（這種功夫，國內(nèi)的高等教育體系本身就很難達到，因為國內(nèi)的高等教育體系是單一縱深體系，而西方發(fā)達國家則重視復合縱深體系），地產(chǎn)商只需要告訴他們做什么差不多就夠了。從上海金茂大廈、上海環(huán)球金融中心（日資森大廈株式會社）、北京中國工商銀行總行大廈等樓宇的集大成性來看，可以印證這一切。

三、大體量建筑綜合體的業(yè)態(tài)組合如何實現(xiàn)最優(yōu)化

商業(yè)樓宇蓋起來了，業(yè)態(tài)組合又成為一大難題。吃喝穿戴拉撒睡，還要盡可能舒服，把銷售毛利率放大到極致，這是一個集經(jīng)驗、感覺、心理、常識、知識、技術、手段等于一體的綜合性解決之道，而且因時、因地制宜，貴在反復論證，現(xiàn)場求證。中國國際貿(mào)易中心堪稱是這方面的典范——每天，數(shù)十萬人進進出出，相互間的沖突最小化，總和利益最大化，這非常不簡單。萬達集團在全國（以一、二線城市為主）做了很多的城市建筑綜合體，在這方面仍然感覺有不滿意之處，問題是，鋼筋混凝土一旦做成，調(diào)整的難度非常之大。

四、融資短期化與物業(yè)長期持有的矛盾

國內(nèi)大多民營資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，沒有借過短期高息的實屬不多。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的階段，似乎多高的息都在所不惜，但是，商業(yè)地產(chǎn)的特性是：大塊兒買的少，大塊兒租的多，而且，對于租戶而言，當然希望租的時間越長越好，而且，一般會要求帶轉(zhuǎn)租權、分租權，這樣以來，大的租戶甚至可以演變成房產(chǎn)中間商，單靠吃租金差就可以生存得很好。如此一來，利滾利的本息連軸轉(zhuǎn)疊加增長，和現(xiàn)金流流入的分散化，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大都面臨龐大的資金壓力。

為了解決這個困難，開發(fā)商一般會想出一個把物業(yè)拆分銷售加返租，再由一個專業(yè)的團隊將其統(tǒng)一經(jīng)營、管理的模式出來，這樣做，對于那些有大縱深的大物業(yè)來說，尤其適合；但是，這樣做最大的風險是統(tǒng)一經(jīng)營能不能獲得成效，如果統(tǒng)一經(jīng)營得好，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流流入，以對沖現(xiàn)金流流出（返租租金支出），而且，在較長時間內(nèi)能夠?qū)⑹罩Х€(wěn)定平衡，就可以有力地支持當初的拆分銷售，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力大大減輕。