房地產業將迎來三大調整

最新公布的統計數據顯示，2011年12月份我國70個大城市中房價下跌的城市繼續增多。有專家認為，在資金短缺、利潤縮水等多種因素影響下，今年我國房地產行業將迎來行業內整合、房地產資金“出逃”、地產去投資化等三大變化。而這些變化將使房地產業集中度提高，并倒逼企業精細化經營，提升房地產業產品的性價比，但同時也需警惕房地產投資減少帶來的后期房價反彈。

并購潮愈演愈烈 業內資金“外逃”

在經歷了嚴峻的房地產調控形勢后，越來越多的房地產并購事件在近期發生。專家認為一些資金實力相對雄厚、開發資歷深的企業正在這一輪并購潮中顯現較強的競爭實力，今年的行業并購潮將越演越烈。

首開股份近日公告稱，擬以不高于10532.94萬元的代價收購葫蘆島打漁山園區人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30%的股份。首開股份表示，通過此次股權收購，將進一步提高對葫蘆島宏泰的持股比例，有利于從這家公司開發的房地產項目中獲得更大的收益。

不僅是首開股份，一些長期經營房地產的公司也紛紛向其他涉房企業伸出橄欖枝。近日，招商地產以股權轉讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51%的股權，中潤德成為公司控股子公司，后者擁有山東省青島市城陽區四塊使用年限為40年的商業金融用地。

來自中原集團研究中心的數據顯示，2011年1月至12月上旬股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產為主業企業的產權交易多達253宗，并購金額超過900億元。

在業內整合加劇的情況下，另一明顯的變化是，部分房企業開始轉營其他業務，業內資金開始“外逃”。1月10日，中珠控股公告稱，正在籌劃收購礦業公司股權收購的事宜，并從當日起開始停牌。而在1月5日，這家上市公司剛向社會公告，已完成收購隆林捷堯礦業發展有限公司68%股權的過戶和工商變更登記。根據約定，這家礦業公司黃金年產品產量不低于1噸。

不僅是房地產企業轉行投資其他領域，一些非房地產主業的公司也在紛紛宣告退出房地產行業。據中原集團研究中心統計，非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，部分房地產企業離岸、轉行業經營說明，在我國的房地產限購政策下，企業的房地產主營業務經營壓力增加，轉行業成為部分房地產的選擇。

房價不跌神話打破 住房將逐步去投資化

隨著國家調控的持續實施，越來越多的城市房價進入下行通道，而國家已明確提出今年還將堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，部分城市也宣布將繼續實施限購等調控政策，房價不跌神話顯然已被打破。

近日，全國一些城市的房價還在繼續下降。濟南東部一處出售精裝修住宅的新建小區調低了銷售價格，由原來的每平方米1.1萬元左右降至9600元左右，已經和2010年初期開盤的價格相當。有的樓盤在開盤時，甚至把價格和成本進行了詳細的說明，證明樓盤的開盤價格已是無利潤的“裸價”。

分析人士認為，在國家限購、限貸及房價下跌的背景下，普通投資者投資房地產收益大大降低，這將迫使投資需求逐步退出，購買群體已基本上以自住型和改善型需求為主，這種格局促使房地產企業調整戰略，房地產去投資化趨向將越來越明顯。

山東師范大學房地產系主任程道平說：“隨著不少城市住宅成交量的持續下滑和資金回籠的急切需求，房地產開發企業需要實時調整自己的產品定位，更加注重市場的居住性需求。”

政策對房地產向居住性屬性回歸的導向也越來越明確。今年以來，不少省市新出臺的政策要求，房地產市場重點開發中小戶型，以更好地加大對剛性需求的供給。

中原集團研究中心認為，對于市場主要參與者的房地產開發商來說，應積極調整公司戰略和策略，使公司的城市布局、產品定位和營銷策略更加適應國內房地產市場特點，將主動權掌握在自己手中。開發商在不同的城市，應當針對當地市場、客戶的特點采取靈活的價格和營銷策略來滿足需求，爭取在這一輪的行業整合中占據優勢。

精細化經營提升性價比 需警惕房價反彈

有專家認為，房地產業內的加速整合將提高產業的集中度，推動房地產業健康發展，并且房地產企業的精細化經營也將大大提升樓盤的品質和性價比。但在大量資金外逃的情況下，也需警惕后期由于住房供給不足帶來的房價反彈。

合富輝煌山東區域市場總監許傳明說：“從目前這些趨勢和變化來看，房地產行業已經進入整合期，預計今年還將會有更多的并購案例發生，行業集中度將進一步提升。”

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，在房地產行業利潤不斷下降，土地供給偏重中小套型的導向下，過去企業粗獷式經營模式將會有很大的改變。“現在不再是蓋好房子就能賺大錢的時代，如何做好策劃、管理、營銷、資金每個環節，是今后競爭的焦點，這也會推動我國房地產市場向精細化健康發展。”一些專家認為，在房地產業更加精細化經營的背景下，市場將更加細分，樓盤的精致程度、細節的人性化體現、品牌的塑造、后期物業的配套都將成為市場競爭的重點，這將促進我國房地產業的健康發展，民眾也將有更多的“高性價比”住宅可供選擇。

但也有業內人士認為，在地產行業不景氣的狀況下，行業資金的加速“外逃”和市場主體的減少，可能會減少未來的房地產供應量，一旦調控放松，不排除房價快速反彈的可能。

國家統計局數據顯示，2011年，我國房地產投資同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新開工面積同比增速也從1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

韓長吉說，目前房地產行業發展的關鍵問題正是供需平衡，我國的房地產限購政策制造了房地產行業的假象供需平衡，但是這樣的平衡是在政策調控下形成的，如果房地產企業大規模離岸，市場供需最終將趨向供小于求，對房地產行業發展造成阻力。