經濟增長與房地產市場調控

○ 本刊記者 林鳳鳴

國務院總理溫家寶日前在廣東省調研時稱，下半年影響經濟平穩運行的不利因素依然較多，穩增長的難度仍較大。8月29日，國家發展和改革委員會主任張平受國務院委托，向全國人大常委會報告了今年以來國民經濟和社會發展計劃的執行情況。這份報告回顧了今年以來中國國民經濟和社會發展計劃的執行情況，直面當前影響經濟運行的不利因素，并指明下半年的應對舉措。報告列舉了今年以來中國政府在穩增長、控物價、調結構、抓改革、促民生等方面采取的一系列措施及取得的成效。報告還指出，在看到中國經濟發展好的一面和有利條件的同時，中國政府也清醒地認識到，影響經濟平穩運行的不利因素仍然很多，對國際形勢的嚴峻性和國內形勢的復雜性不可低估。報告指出，當前中國經濟社會發展面臨的國內外環境依然復雜嚴峻，一些不確定因素還可能帶來新的沖擊，經濟困難可能還會持續一段時間，對此必須高度重視，切實增強憂患意識和責任意識。

但報告同時也認為，中國經濟發展的基本面是好的，國內需求潛力巨大，宏觀調控政策有較大回旋余地，具備保持經濟社會平穩較快發展的很多有利條件和因素，要堅定做好經濟工作的信心和決心。為此，報告提出了下半年中國經濟工作的基本思路。張平說：“下半年經濟工作要以加快轉變經濟發展方式為主線，堅持穩中求進的工作總基調，把穩增長放在更加重要的位置，以擴大內需為戰略基點，以發展實體經濟為堅實基礎，以加快改革創新為強大動力，以保障和改善民生為根本目的，著力破解經濟社會發展中的難題，促進經濟平穩較快發展，努力實現經濟社會發展預期目標。”

經濟平穩增長的原因

從國家剛公布的的經濟數據來看,一季度經濟增長平穩,這也顯示出當前我國經濟在向宏觀調控的預期方向發展,但目前這種平穩增長的趨勢仍需要進一步鞏固。促進投資增長的因素：一是“十二五”規劃項目將加大開工步伐，對投資形成重要支撐。新開工項目呈加速增長態勢，新開工項目計劃總投資增速由年初的負增長23.6%快速反彈至1-7月份的19.3%，尤其是6、7月份增速高達42.3%和45.1%，作為先行指標反映未來投資仍將比較活躍。二是保障房建設拉動房地產投資。中央允許地方政府融資平臺發行企業債券籌資優先用于保障房建設，住建部要求1000萬套保障性住房必須在11月底之前全部開工，因而三季度保障房將會進一步加快建設進度，將對房地產投資增長形成較大支撐。

從國內環境來看，“十二五”開局之年的規劃投資項目將紛紛上馬，保障性住房等民生建設項目啟動，投資需求將保持較快增長態勢；在大規模保障房建設的帶動下，房地產開發投資保持了高速增長。1-7月，房地產開發投資增長33.6%，增幅高于投資總額8.2個百分點。上半年18個省區市上調最低工資標準、農村居民收入增長較快、住房銷售快速反彈等因素有助于推動居民消費保持平穩增長。因此，我國經濟將保持平穩減速趨勢。

在一系列嚴厲的房地產調控政策作用下，房地產開發貸款和個人按揭貸款增速均出現回落，房地產開發資金壓力將進一步加大，商品房開發投資增速將有所放緩。地方政府債券發行受到多種因素影響，三季度發債規模可能受限，同時，商業銀行對地方融資平臺貸款態度也轉向謹慎，上半年最為活躍的地方政府投資三季度將有一定幅度的減速。總體來看，三季度固定資產投資受價格因素影響名義增幅仍將保持高位運行，但實際增速繼續回落。初步預計，三季度固定資產投資增長24.5%左右，扣除價格因素，實際增長16.5%左右，增幅同比下降2.5個百分點。

住房銷售回升將帶動相關消費的增長。剛性需求推動房地產銷售呈快速回升態勢，5、6、7月份商品房銷售面積分別增長18.8%、25.4%和17.9%，而商品房銷售額分別增長36%、47.5%和39%。限購擴展到二三線城市等房地產調控政策持續發力有望推動房價穩中趨降以及宏觀經濟降溫預期等因素，使得居民通脹預期將會適度回落。

未來一段時間的經濟形勢

中國銀行近日發布的宏觀經濟金融形勢分析報告認為，未來一段時間，中國經濟或將面臨需求不足常態化特征，經濟增速將從前些年的兩位數回落至8%左右。為此，該報告建議，應鼓勵民間資本進入更為廣泛的經濟領域，這是中國經濟順利實現由“起飛”到“平飛”的主要動力。

中行首席經濟學家曹遠征在報告發布會上表示，如今金磚國家經濟減速，除外部因素外，其自身經濟結構特別是國際收支格局的脆弱性是主因，金磚國家或將告別經濟高速增長的黃金十年，轉而走向中低速經濟增長和結構調整并行的發展新階段。

中行國際金融研究所高級分析師周景彤介紹，根據該行“中國宏觀經濟景氣預警模型”，當前中國經濟已經進入“偏冷”和“過冷”的交界點，各項經濟指標均遠遜于市場預期。可以說，當前是自2008年國際金融危機以來我國經濟形勢最為嚴峻的時期。

盡管經濟指標仍在快速滑落，但“先行指數”已經開始上行。據此判斷，二季度很可能是本輪經濟調整的“谷底”，經濟增速預期為7.6%，但從三季度開始中國經濟將觸底回升，增長再次回升到8%以上，經濟實現軟著陸的可能性較大。同時，今年中國經濟仍有諸多穩定增長的因素，如宏觀政策“穩中趨松”，財政政策和貨幣政策近期均有明顯放松，政府投資加大，戰略新興產業的崛起，以及中西部地區的快速發展等。

對于當前宏觀政策取向，中行分析認為，預計近期宏觀政策將加快放松步伐，但類似四萬億那樣的大力度刺激政策出臺的概率很小。貨幣政策方面，調降存準率的可能性依然存在，未來一段時期降準是趨勢性的，預計下半年還會有1次至2次的降準；是否再次降息也取決于宏觀經濟金融運行狀況，從未來發展看，再次降息的可能很大。房地產市場調控則面臨“兩難選擇”。在目前經濟超預期減速的大背景下，中行報告預測，房市調控總基調將不變，同時政策將支持住房剛性需求。

經濟對房地產行業的重大影響

首先，在地方政府財政壓力和信貸規模擴大、利率優惠的雙重作用下，今年第3季度商品房的銷售量回暖和價格穩中微漲的態勢將得以延續。消費者選擇適時入市時機，開發商以價換量的策略舉措，政府宏觀經濟政策的調整，共同支撐房地產消費市場的階段性復蘇。

其次，在政府重申“限購”、“限貸”、“限價”等調控政策不放松的條件下，商品房銷售量的快速增長和價格的大幅反彈，都不具備政策和市場環境。

第三，今年6月以來，一掃上半年土地交易數量和價格低迷的狀態，出現了地方政府推地增加、土地交易溢價率上升，甚至個別地方出現地王的現象，但房地產投資和新開工面積增速回落態勢難以改變，會極大地影響中長期的房地產市場走勢。

第四，圍繞房地產政策的博弈，在第3季度依然會持續。對房地產調控政策放松或嚴厲程度，直接取決于國家宏觀經濟的走勢和商品房價格走勢。

第五，在企業層面依舊持觀望、糾結、忐忑和揣測的心態。房地產企業的凈利潤進一步下滑，利潤率下降。

面對全球性的經濟低迷，中國正尋求“穩增長、調結構”的發展新路。易居研究院的研究報告指出，當前經濟界主要議論的問題有兩個：新的經濟舉措是否沿著過去名義調結構、實際靠行政投資拉動的道路繼續走下去，在產能過剩的基礎上產生更大的失衡，在貨幣松動情況下產生新的通脹；穩增長是否要放松對房地產的調控，通過房地產的回暖來帶動相關上下游產業的回暖，因為經濟下滑和房地產調控不無關系。目前在兩個問題上還缺乏社會共識。不過，中國政府的態度已顯明朗：繼續嚴格執行房地產調控政策，通過系列項目審批和貨幣放松推動經濟走出低谷。

房地產市場近期前景

土地成交慘淡，導致地方財政收入大減，地方政府強烈希望微調當地樓市政策。而在經濟增速下滑，中央面臨穩增長壓力，對地產放松的容忍度將提升。開發商積極降價推銷也進一步釋放了政策風險。可以預期政策底部經已確立，未來將向寬松方向發展。

同時近幾個月樓市成交量持續回升，降價幅度也保持穩定。我們對今年樓市整體銷售預測較前期更樂觀。而對于經營、運營較好的開發商今年業績將能保持較快增長。質優房企經營優勢凸顯，市場回暖下業績增長有保障。未來房地產市場將轉向精細化經營，這就進一步考驗地產開發商的營運能力。迫使實力較弱的中小房企逐步退出地產市場的同時也將推進優勝者快速壯大。可以推斷行業基本面已出現探底回升，同時這一升勢將能持續。

另外，央行三年來首次降息，未來貨幣政策轉向寬松更加明朗。流動性增加以及低息利好房地產資產價格的同時，也有助開發商獲得資金以及減輕負擔，支撐樓市復蘇的延續。目前房地產板塊整體估值水平仍然在歷史低位。而調控下行業集中度的提升將助推質優地產開發商進一步壯大，其中長期投資價值凸顯。

目前地產調控進入到了第二個階段，這一階段政府沒必要再一刀切的打壓房地產，而是有保有壓式的，支持合理購房需求，扶持剛需者實現置業，因此可以預判政策底部已經確立。這一觀點也將在隨后幾個月逐漸多的地方政府微調當地樓市政策，支持剛需而獲得中央放行中得以驗證。未來樓市政策繼續實現微調修正是可能的。

總的來說，當前投資增速下滑，拖累經濟下行，中央明確表示要穩增長，因此適度調整過度的打壓房地產市場對經濟層面上造成的不良影響將相當可能與必要。另一方面，面對土地市場成交的慘淡，地方政府財政收入大減，而短時間內面對土地財政難以替代，保障房資金缺口等困難，其迫切希望加速微調當地樓市促進銷售意愿更強烈。開發商方面，年內面對庫存壓力將達到歷史高位，同時資金獲得仍然緊張，降價推銷是第一選擇。房價的下降將能很好的釋放政策上進一步嚴格打壓的風險。

預計下半年政策面將繼續向著寬松方向發展。例如：1、更多城市可以模仿現行出臺的公積金、稅收優惠、購房補貼等政策支持剛需；2、繼續升級微調政策，支持改善性剛需的購房入市；3、中央政府優化房地產調控政策，如明確調控有保有壓，加大差別化房貸政策，或在特定項目上放寬融資等。隨著政策微調廣度和深度累積性增多，將能很好地提振市場信心，實現板塊行情的持續。