前瞻2012年房價

奚正輝

總有人問：2012年房價走勢如何？之所以問我，主要原因是我從2002年入行以來，一直從事與房地產相關的工作，代理客戶買賣租賃房屋，與房地產中介、貸款銀行、投資客接觸較多，而且一直關注與研究房地產政策，故不揣淺陋，給讀者一點建議。

首先，房價由什么決定？

房價當然跟房屋的價值與供求有關。但是大家都知道上海內環內的老公房（以80年代建造的6層住宅為例）目前均價在2萬左右，這已經完全背離了該房屋的價值。由于大量資金進入房市，推動了房價的持續走高，以正常的需求而言，是不會將房價推得如此之高的。高房價是由于資本的逐利性導致，由于房地產的高額回報，導致大量的資本（包括國有企業、海外資本、民間資本）涌入房地產市場，以上海市中心為例，2002年新住房的平均單價約6０００元，到了2012年新住房的平均單價約6萬元。持續走高的房價，也使賣方（包括開發商）把房價越定越高，謀取更高利益，買家永遠是望房興嘆。房屋是商品，但也涉及到每個公民的居住問題，老百姓對高房價的抱怨史無前例，政府也注意到了百姓的呼聲，開始干預房地產市場，試圖打壓房價。

其次，政策與房價的關系。

縱觀這10年的房價走勢，也不是一直在漲，2005年下半年房價有降低，主要原因是2005年5月9日國務院辦公廳轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，出臺了營業稅2年的規定與普通住房的標準等，首次開始明確打壓房價，影響了買賣雙方對房市的心理預期，故房價明顯下降。觀望后，政策對房價影響不大，房價又持續走高。2008年底，由于受到美國次貸危機導致全球金融危機的影響，房價也是明顯下降。2008年12月20日，國務院辦公廳發布了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，出臺了一些優惠政策并向市場投入了4萬億救市，房價在2009年迅速上漲。

2010年4月17日，國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，出臺了限購、限貸政策。2011年1月26日，國務院辦公廳發出《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》：營業稅調整為5年；二套房貸，首付款比例不低于60%，利率不低于基準利率的1.1倍。對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。2011年1月27日，上海市政府出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括一、二手房）和非本市居民家庭在本市新購的住房應繳納房產稅。從限購、限貸、房產稅政策出來后，房價就開始下調，2011年10月甚至發生過因為開發商降價，導致群體小業主沖擊售樓處，要求賠償差價等。

最后，2012年房價將繼續合理回歸。

2011年12月9日，胡錦濤主持中共中央政治局會議：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。2012年1月12日，北京市市長郭金龍表示：2011年北京新建普通住房價格穩中有降，2012年將繼續促進房價合理回歸。2012年1月29日，上海市副市長沈駿到市房管局調研時強調：將繼續嚴格執行國家和上海的各項房地產市場調控政策。

中國科學院發布的中國經濟預測報告顯示：綜合調控政策、市場供需等各項因素，2012年商品房價格將進入下行通道，預計商品房平均銷售價格將同比下降約5.3％。

由于政策將繼續打壓房地產投資，促使房價合理回歸，2012年房價將繼續走低，故我們要順勢而為，千萬不要盲目奉行“上海房價總是要漲”的信條而“倒行逆施”，行文至此，能看懂的讀者應該都懂了罷。■