完善房地產行業會計規范體系的措施探析

胡艷玲

（寧夏新材房地產開發有限公司 寧夏 銀川 750001）

0 引言

房地產行業的經營特點、與其它行業相比，其會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。但無論從香港會計準則，還是從中國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產行業中的實施狀況來看，都存在許多不完善之處。雖然現行的《企業會計制度》比較適合企業經營多元化發展和國際化發展的要求，但在結構上缺乏完整性和系統性，并沒有覆蓋房地產開發企業等特殊行業的會計實務。

1 建立和完善房地產開發行業收入確認準則指引

1.1 是否在簽訂正式銷售合同后便可“確認收入實現”

一些人認為，簽訂正式銷售合同只具有“預售”性質，商品并未完工和驗收合格，顯然此時收入的實現條件尚不成立。而另一些人則認為，簽訂正式銷售合同已有法律效力，此時應該確認其收入。

1.2 產權過戶是不是“確認收入實現”的必要前提

《房地產開發企業會計制度》規定房地產企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產業的現狀，辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關部門，何時取得產權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中，在其它條件得到滿足的情況下，未辦理產權過戶通常并不能構成退房的依據。困此，一些人認為產權過戶并非主營業務收入實現的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現”的時點，則會導致確認收入的時間滯后。

1.3 簽訂了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明 （或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現”呢

困此，一些人認為此時判斷商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理權和控制權的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部份房款是確認銷售收入的基礎。

2 建立和完善配套工程的會計核算準則指引

配套設施開發成本核算是房地產行業的一個會計核算特色。原《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定，但是現行國家統一的《企業會計制度》對配套設施成本核算的指引不足，不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。

例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發成本，完工時攤消轉入住宅等可售物業的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發的配套設施工程可按預算成本預提在開發成本。A與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產企業開發制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此本人建議國家財政部或其它有關部門盡快推出有關房地產開發企業配套設施的會計準則或制度，統一其會計核算行為，為財務會計報告者提供其決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元，而且在當期資產負債表中增加負債1億元，因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對一些準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

3.1 在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上，增加“預提的公共配套設施費用”項目

該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。

3.2 披露企業的預售政策及情況

因為在項目未竣工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。

3.3 增加土地儲備量及成本構成等額外的信息

房地產開發企業的開發產品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產的實物結構。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。

3.4 在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露

即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。

3.5 增加質量保證金及風險的披露

房地產開發企業的行業特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面，應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證。鑒于房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同，其特點在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產開發企業報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。

4 結束語

總之，目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要做出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此，筆者認為應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以及補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。

［1］徐曉明.中國房地產行業風險分析研究[D].吉林大學，2012.

［2］司振強.會計準則與金融監管協調發展研究[D].東北財經大學，2009.