高層住宅物業消防管理的現狀分析及改進措施

鮑俊田

黃岡市消防支隊，湖北黃岡 438000

隨著我國城市建設步伐的加快，高層住宅已經成為了當前城市建設的主流建筑，為了提高舒適快捷的現代都市生活，開發商和物業公司在高層住宅建筑的綠化以及保潔，保安方面投入了很大的財力和物力，但是對于消防方面，投入的較少，還存在諸多問題，本文在此將對這些問題進行討論。

1 高層住宅物業消防管理現狀問題

高層住宅物業管理規范滯后。當前，我國實行的高層防火設計規范版本為2005的版本，就當時的情況，城市高層建筑較少，但是隨著城市高層建設的步伐加快，出現了太多的高層與超高層建筑，這些高層建筑除了對于民用外，還作為商用建筑，所以對于2005年版本的高層防火設計規范來講，立顯其中不足。

高層建筑消防設施損壞嚴重。對于高層建筑來說，發生大型火災的幾率較小，所以小區物業人員對小區消防設施管理不上心，造成了高層建筑中消防器材損壞或者是消防器材丟失事件的發生，如果發生了小概率火災情況，后果不堪設想。除此之外，高層建筑小區內部消防停車道設置不合理，主要表現在消防停車道呈現枝狀，或者是在消防專用停車道上設置鐵柵欄或者是隔離墩，除此之外，有的小區架設的暖氣管道以及電視或者是電話線的高度不夠高，這樣給消防車的通行帶來諸多不便，如果發生火災，消防車很難及時到達火災地點。

除此之外，小區物業管理部門為了取得經濟利益，會把該小區的車庫或者停車棚等設施出租給商戶或者是外來務工人員，由于人為的參與，租賃者會對房屋進行改造，重新裝修，改造成為棋牌室或者倉庫，而自動報警探頭以及公共消火栓都會被拆除或者是封閉使用，如果發生火災，將會造成人群傷亡和財產損失。

高層住宅管理人員缺乏消防常識。高層建筑建設過程中，建設單位以及政府監督部門對消防安全工作重視力度不夠，認識還需有待提高，對于消防立項、規劃設計準備不夠充分，考慮欠妥，導致某些高層建筑工程先上馬后立項、邊設計邊施工，從而產生了大量的問題建筑，消防安全隱患建筑。

除此之外，對于房地產投資商，為了追求房地產利益最大化，對高層建筑中的消防安全設計擅自更改或者是刪除，造成了安全隱患。

當前，小區物業管理職業化，專業化的隊伍或者是公司少見，對于當前的物業管理部門來講，他們缺乏專業的消防管理知識以及消防器械的使用技能，有些小區設置是高級消防設備，但是物業部門由于消防技能匱乏，而不能使用。為了能夠減低成本，小區的物業管理部門不會去聘用懂得消防技能的專業人員，更不會聘請專業消防隊伍對小區的管理人員進行消防知識或者是消防器材的培訓。

除此之外，小區管理部門對于發生火災情況沒有制定相應的應急預案，當發生火災情況下，只能夠坐等消防隊到場，自救處理火災意識不強。

2 高層住宅物業消防管理措施

明確消防設施維護主體責任。高層住宅小區消防管理，要明確小區物業消防管理中各個法律主體及業主和小區管理人員的法律地位以及他們之間的相互的權利以及義務。

當物業公司與房地產開發公司進行辦理小區物業管理移交手續時，消防預防設施應該作為首要項，并需要交接清楚。而且小區物業管理部門應該認真保管以及定期檢查小區內公共安全消防設施。

檢查其是否能正常工作，并做相應的檢查記錄。除此之外，建立高素質的高層建筑物業消防安全管理隊伍。

在高層建筑物業管理中，應該確定有專職消防管理員，或者是工作人員中至少有2名以上的，懂得預防火災知識的物業管理人員。

物業主管部門應該加大物業公司的檢查工作，管理部門在對物業公司進行年檢或者是評級過程中，應該把物業公司履行小區消防工作作為重點考察對象，把消防工作作為重點評級指標，將消防管理工作內容作為對物業管理公司頒發資質證書的前提條件。除此之外，還應該加大對物業管理公司的抽查力度，對于在抽查過程中表現好的物業管理公司，應該給予表揚，對管理工作做的不好或者是忽略消防管理工作的物業管理公司，應該給予其批評或者是記過處分，并要求其責令改正。

總之，小區防火工作，除了做好消防管理工作外，還應該做好宣傳工作，從小區居民出發，加強小區群眾的消防安全意識，物業管理人員充分發揮物業管理工作的優勢，利用告示、宣傳欄向小區群眾推廣消防安全知識，比如通過開展消防演習、講座等活動形式向其宣傳消防安全，使其能夠自覺做好家庭防火滅火意識以及教育子女愛護公共消防設施，這樣才能夠防微杜漸。

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