發揮江漢油田住房公積金對住房保障作用的幾點思考

吳幸娟，陳 強

（中國石化集團江漢石油管理局住房公積金管理中心，湖北 潛江433124）

發揮江漢油田住房公積金對住房保障作用的幾點思考

吳幸娟，陳 強

（中國石化集團江漢石油管理局住房公積金管理中心，湖北 潛江433124）

作為一項重要的民生制度－－住房公積金制度應體現廣大職工的意志與利益，以便民、利民、惠民為核心，這才是建立住房公積金制度的根本意義所在，但從目前的情況來看，江漢油田住房公積金在住房保障方面還存在著住房公積金使用效率不高、增值能力不強、住房保障制度不完善等情況。要想解決這些問題，必須做到兩點：一是要增強住房公積金保值增值的能力；二是用住房公積金全面支持職工住房的消費需求。

江漢油田；住房公積金；住房保障；增值能力；廉租房；消費需求

住房公積金制度通過政府免稅、低息、單位援助、個人積累，職工互助、保障住房等方式讓中低收入家庭解決住房問題。住房保障功能是住房公積金制度最根本的功能。

江漢油田自1993年12月建立住房公積金制度以來，經歷了以籌集資金支持住房建設的初始階段到其后發放購房貸款支持住房消費的轉變。隨著住房市場化、商品化的快速發展，油田職工對住房金融服務存在需求，油田住房保障體系建設亟待改進，江漢油田住房公積金管理應積極向住房金融和住房保障領域拓展。

1 江漢油田住房公積金對油田住房保障作用的歷程

1．1 籌集資金階段（1994－1997年）

江漢油田自1993年啟動住房制度改革同時，建立了住房公積金制度。1993年房改政策是向享受油田住房的職工出售部分產權，對于不享受油田住房的職工以現金形式給予一次性住房補貼，同時為在職職工建立住房公積金賬戶，管理局和職工個人分別按工資的一定比例繳存公積金。住房公積金的資金歸集實際從1994年2月開始，1994至1997共歸集1．31億元，共支用655．83萬元，基本為離退休人員支取。這個階段住房公積金和住房資金同時在歸集，沒有分賬，以歸集住房資金為主，住房公積金處在建立制度、籌集資金階段。

1．2 支持住房消費階段（1998年－今）

根據1998年房改制度，油田停止住房福利性的實物分配制度，取而代之的是住房分配貨幣化和住房供應準商品化制度，向享受油田住房的職工以成本價出售全部產權（俗稱福利房買斷），對1993年底前參加工作的人員實行住房工齡補償，允許職工用工齡補償和住房公積金抵交售房款。

對職工而言，住房公積金制度意義體現在獲得一份用于住房消費的住房工資含量。房改以前，住房實行無償、實物分配，職工工資中不包含住房消費部分。住房公積金制度的建立，保證了職工獲得最基本的住房工資，住房公積金的定期繳交、專項存儲提高了職工家庭的住房消費能力。1998年油田成本價售房32499套，扣除工齡補償后應補繳9，502萬元中，有22，310人用住房公積金抵繳4，195萬元房款，占總應補繳房款的44．06%，住房公積金在成本價售房中扮演了重要角色，第一次讓職工感受了繳存住房公積金的意義。

1996年油田部分單位開始試行職工集資建房，1997年開始由房產處統一在礦區建設集資房，拉開了油田住房供應準商品化序幕。住房公積金從資金籌集開始向支持住房消費轉變，中心在資金歸集的同時，開始為職工辦理因購房支取公積金業務，并在2000年開始辦理住房公積金貸款業務。

2 江漢油田住房公積金在住房保障方面存在的問題

2．1 住房公積金資金使用效率總體不高

1998年房改，油田停止了福利分房后，住房公積金成為職工住房消費支出的重要來源。截止2010年底油田共建設職工集資房2萬余套，總售價近17億，其中職工提取住房公積金6．9億支付房款，占總售價40．6%。2010年10月以前累計為992人放貸6288萬元，10月后住房公積金貸款業務得到了快速發展。2011年1－9月，新增貸款1．15億元，支用公積金1．35億元，同期歸集公積金1．86億元，中心首次實現了資金負增長。即便如此，中心的資金余額仍然處在超10個億的高位運行。

究其原因，一方面因為油田作為獨立工礦區，大部分職工都享受了房改福利住房，職工新增住房需求主要采取集資建房形式解決，2010以前房價相對較低，一般職工通過動用自己的積蓄、提取公積金等途徑基本能解決房款問題；另一方面因為中心前期政策偏緊，影響了職工支用住房公積金及對貸款的需求。住房公積金進多出少，形成巨額資金沉淀，影響了公積金對住房保障作用的發揮。

2．2 住房公積金增值能力不強

住房公積金增值收益應該是體現住房公積金運行效果的最主要指標。住房公積金增值收益有三大用途，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。建設城市廉租住房的補充資金，能在住房保障方面直接發揮作用。

按國家規定住房公積金的增值收益只能有三個渠道：最主要的是發放個人住房抵押貸款的利息收入；其次是在保證住房公積金提取和貸款的前提下，購買國債的增值；再次是住房公積金在銀行開設專戶的利息收入。

國家政策規定強調各地住房公積金管理中心是不以盈利為目的的事業單位，特別在住房公積金“李樹彪”案后，住房公積金資金安全管理制度得到加強，但對住房公積金運行收益上，沒有制定激勵住房公積金管理中心業績增長的績效考核指標。

油田住房公積金管理中心前期個貸的利息收入不高；沒有新增國債；近三年，國家利率調整過頻，銀行專戶利息沒有最大化。截止2010年底累計實現增值收益5486萬元，其中提取貸款風險準備金2263萬元，提取廉租住房建設資金454萬元。

油田住房公積金管理中心公積金雖然存量巨大，但收益不高，主要是因為貸款規模不大，沒有優化資金存款結構，導致公積金增值能力不強。

2．3 現行油田住房保障制度存在的缺陷

油田在房改政策設計上，忽視了不同群體的住房支付能力差異。現行住房供應品種單一，新房只有職工集資建房，二手房是購新房騰退出的住房，購買都要按一定政策實行輪候。沒有以市價定價的商品房及一定存量的廉租房，少量的出租房基本上是環境或面積不達標的住房。

現行住房保障制度存在以下弊端：一是在福利住房體制下分過住房的部分職工，在個人儲蓄積累、住房公積金提取及低息貸款優惠政策下，具備了一定市場購房能力，但受政策影響購買不到理想的住房；二是一部分前線職工，只有一個人有工作，上需贍養父母，下要撫育子女，有現實的住房需求并具備購房條件，即使有低息的公積金貸款支持，因收入只能滿足日常生活開支，難于還貸，只有放棄改善住房的機會；三是油田勞務派遣工，在油田從事前線工作多年，許多勞務工已成家立業，其家屬探親無房居住，油田未對勞務工實行三個月的輪休制度，長此以往不利于這部分職工的穩定。

3 發揮江漢油田住房公積金對住房保障作用的思考

住房公積金制度作為一項重要的民生制度，備受全油田廣大職工的關注。因此，公積金的管理要把體現廣大職工的意志和利益作為工作的出發點和歸宿，積極探索便民、利民、惠民政策，這既是建立公積金制度的根本意義所在，也是油田住房公積金管理中心誠心誠意為職工群眾謀利益的根本體現。

3．1 增強住房公積金保值增值的能力

提高住房公積金資金的保值增值能力，對實現住房公積金的社會效益性有著十分重要的意義，在確保資金安全的前提下，公積金管理中心應實現從資金安全管理優先到資金效率管理優先的轉變。并采取有效措施，力求較大幅度地提高資金的使用率和收益率。

（1）提高貸款總量，年實現增值收益1000萬

住房公積金貸款利息應該是住房公積金增值收益的主要來源。目前，中國人民銀行規定住房公積金個人貸款的利率為兩檔，五年以內（含五年）的為年利率4．45%，五年以上的為年利率4．9%，這個利率同比商業銀行，低2．2%，實際情況中公積金貸款五年以上居多，與當年繳存的住房公積金的結息利率（年利率0．5%）相比，至少高出了4%以上，因此，住房公積金貸款規模越大，住房公積金的收益越高。

油田住房公積金管理中心在去年貸款政策基礎上，應作適度調整，并加大宣傳力度，以提高貸款總量。

①降低申請條件。拓寬住房公積金的貸款群體；對特定群體申請住房公積金貸款時，在完備法律責任前提下，可以用同戶成員所購房屋作抵押。

②提高最高限額。在完善住房抵押貸款擔保制度的前提下，盡量使貸款最高限額滿足一般職工購建住房的需求，弱化月繳存額、繳存年限、退休時間的約束。如：對職工中4050人員將貸款時間延長到退休后5年，提高礦區內貸款上限至30萬元等。

③加大住房公積金的宣傳力度。公積金管理中心應針對性開展宣傳工作，讓更多職工購買住房時，選擇住房公積金貸款購房。

通過采取以上措施，可以促進貸款比例的提高，管理中心預計2011年底公積金貸款余額1．7億，2012年底達到2．5億元，按存貸利差4%，2012年開始每年將實現增值收益1000萬元以上。

（2）優化存款結構，年實現增值收益2000萬

通過預測住房公積金繳存、提取、貸款等資金進出額度，在保證提取、貸款的前提下，油田住房公積金管理中心將不同時段的存量資金部分轉存為遠期存款。

油田住房公積金管理中心根據現在及未來公積金提取和貸款需求，擬將8個億的存量資金轉為5年期定期存款，按人民銀行現行規定，5年期定期利率為5．5%，上年結轉的個人住房公積金，按整存整取三個月定期利率3．1%計息，利差為2．4%，將實現增值收益近2000萬元。

未來油田住房公積金管理中心應制訂專業理財規劃，考慮各種年限存款及國債，建立現有機制下住房公積金增值收益優化模型，通過將閑置資金在各種存款和各種年限國債進行恰當配置，在更大程度上提高了住房公積金增值收益。

（3）建立考評機制

完善油田住房公積金管理中心績效考評機制。綜合考慮公積金繳存率、貸款逾期率、資金運用率、增值收益等因素，并根據管理層、技術人員、一般操作人員的工作特點細化考核指標，建立一套完整的績效考評指標體系，制定年度業績考核目標，明確獎懲標準，實現正向激勵與負向激勵并存，物質激勵與精神激勵并重。

采取以上有效措施后，從2012年起住房公積金增值收益每年新增3000萬元以上，在保證建立貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用的情況下，將有超過2000萬元結存，可用于建設油田廉租住房的補充資金。

3．2 用住房公積金全面支持職工住房消費需求

針對油田不同家庭的住房支付能力差異，油田在房改政策設計上，要改變單一的住房供應制度，針對不同人群住房需求，建立和完善以職工集資住房為主的多層次住房供應體系。向不同收入人群提供不同性質的住房，繼續保證大多數油田中等收入的職工按輪候制參加職工集資建房；鼓勵收入較高、有一定財富積累的職工通過市場購買商品住宅；向困難家庭提供廉租住房。在住房公積金全面支持下，做到“低端有保障、中端有供給、高端有市場”，建立起滿足油田職工不同層次需要的住房供應體系。

（1）用住房公積金增值收益建設廉租房

購房行為作為一項大宗消費行為，往往需要購房人動用大量積蓄、并預支其未來收入方能得以完成。以擁有個人產權住房作為解決住房問題，是油田新參加工作職工、低收入家庭力所不能及，眾多戶口不在油田的勞務派遣工愿所不能償。這種單一的模式將使這些職工、家庭改善住房的愿望長期難以實現。因此，要實現油田住房問題上的和諧，亟待改變油田以買房為主的住房供應模式，增加房屋租賃的住房消費方式，這也是成熟的房地產市場中重要的組成部分。

油田應該利用住房公積金增值收益，建造一批造價不高、房型緊湊、生活設施齊全，位于油田各生活小區的廉租住房，以遠低于市場價格的金額租給剛參加工作的職工、低收入家庭，圓他們的安居夢。

在油田采油、鉆井、井下、物探等主要生產單位，一大批勞務派遣工身處生產第一線，是油田建設不可或缺的主力軍。他們的住房訴求已成為不可回避的現實問題。在現行油田住房分配政策不能改變的情況下，用住房公積金增值收益興建廉租住房，是使勞務派遣工群體得以“安居”，進而“樂業”的一項最易于操作，最行之有效的首要措施。

此外，油田有必要利用住房公積金增值收益在武漢地區購買一批小戶型住房，作為抵御貸款風險的準備，為失去還款能力的借款人提供廉租房。這批小戶型住房平時可面向駐漢單位單身職工、困難職工出租，收取相對低廉的租金，用以住房的保養和維護。

（2）用住房公積金項目貸款加快建設集資房的進程

2009年，住建部等七部委下放了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（建金〔2009〕160號），并在全國28個城市開始試點。

油田住房公積金應該在這輪試點結束后，積極爭取政策，利用油田住房公積金貸款支持礦區保障性住房建設。允許使用油田的住房公積金結余資金，定向支持職工集資住房等保障性住房建設。

油田房產處職工集資住房建設工程項目，一直采用向職工預收70%房款來籌集資金，如果用住房公積金為職工集資住房提供項目貸款，可以解決房產處的工程籌資問題，促進工程的建設速度，擴大集資房的建設規模，為更多的職工提供住房。這樣，職工無需預交大筆資金，緩解了經濟壓力，同時也縮短了職工輪候分房的時間，既拓寬保障性住房建設資金渠道，又提高住房公積金使用效率。住房公積金中心同時要加強項目的審核和資金封閉監管，全力確保項目貸款資金的安全和有效使用。

隨著油田搬遷武漢單位的增加，遠期油田可以利用住房公積金項目貸款在武漢建設保障房。

（3）建設部分商品房，緩解油田住房供需矛盾

自去年10月以來，油田駐漢單位職工在武漢購買商品房時，充分享受了住房公積金貸款帶來的實惠。但生活在油田礦區職工，有相當一部分人有充足的經濟實力，和穩定的經濟收入，有能力購買商品住房，并具備住房公積金貸款還款的能力。油田應通過市場化運作為這部分職工提供商品住房。油田可以嘗試在礦區周邊購買商業地塊，特別是可以結合潛江新城區建設，在保證與油田住宅小區相同的水、暖、氣、電相同配套措施的情況下，建設環境更好、實施完善、戶型多樣、功能齊全的商品房小區，并提供道路、通信的大配套。房屋銷售價格按市場規律制定，為保證小區居民的同質化，銷售對象僅限油田職工，但敞開供應、無需輪候、不受房改政策限制。小區的物業管理，同樣也實行商業化運作，提供高于油田現行的物業服務水平。鼓勵油田中高收入的職工通過這類住房解決住房需求，可以極大地緩解油田住房需求壓力。

油田住房公積金可優先為購買商品房的職工提供住房抵押貸款，因為這樣房屋的商品化屬性，變現價值更高，中心承擔的貸款風險就更低。同時公積金貸款的提供，也可以緩解職工購買此類住房價格較高帶來的經濟壓力。

On How to Make Full Use of Jianghan＇s Housing Fund in Guaranteeing Housing Security

WU Xing－juan，CHEN Qiang

（Housing Fund Management Center of JHPA，SIONPEC，Qianjiang Hubei 433124，China）

The real value of housing fund lies in its serving to employees＇benefits and conveniences for after all it＇s an important system for people＇s welfare．However，housing fund is seldom tapped into and appreciates little in value．System of housing security is not in place．To solve the problems，the following two steps should be done：first is to enhance housing fund＇s ability of storing and increasing values；second is to fully support the employees＇housing consumption with housing fund．

Housing Fund；Housing Security；Appreciation Ability；Low Rent Housing；Consuming Needs

F406．76

A

1009—301X（2012）01—0034—03

2011－12－19

吳幸娟（1965－），女，碩士，高級會計師，歷任井下作業處總會計師多年，現任中國石化集團江漢石油管理局住房公積金管理中心主任；陳強（1972－），男，本科，會計師，現任中國石化集團江漢石油管理局住房公積金管理中心管理科科長，主要從事住房公積金管理工作。

［責任編輯 王惠芬］