保障房盈利模式探討

房地產開發行業，在開發鏈上無論是一級開發還是二級開發，在物業內容上無論是住宅開發還是商業開發，在業務選擇上無論是單一開發業務還是加入施工與設計業務，都要有一個較為成形的盈利模式，企業才能獲得項目、資金和發展。目前，房地產行業發展多年已經形成一些較為成熟的盈利模式，例如一二級聯動開發模式，全價值鏈服務模式，高周轉、快去化、低成本模式等。在這些盈利模式下，企業各業務之間有清晰的互動策略，項目間有清晰的匹配原則，收益上有清晰的盈利點組合。企業盈利得到保障，項目風險最大化規避的同時企業也獲得了生存之道。好的盈利模式助推企業快速發展，成為行業的佼佼者，同時也成為各金融機構爭相追逐的對象。不成熟的盈利模式使企業徘徊不前，同時也是各金融機構首先淘汰的對象。眾所周知，房地產開發行業是資本密集型行業，資金對企業發展至關重要，要想獲得資金，就必須建立一個有效的盈利模式。

快速推進的保障房建設遇到的最大難題就是資金籌措。“十二五”期間建設3600萬套保障房，需要投入資金大約是5萬億左右，每年投入資金1萬億左右。其中中央投入10%，地方政府投入20%，其余近70%的資金需要市場化方式籌措。這么龐大的資金量需要不同性質的企業投入其中，包括金融機構、開發企業、投資型企業等。盡管各類企業參與目的不同，但資金投入的前提都是保障房項目要有明確、成熟的盈利模式，保證投入資金的收益性、流動性及安全性。

目前各地保障房建設基本是政府主導，通過指定一個部門，或者成立一個企業全程負責。具體操作層面，租賃性質的公租房與廉租房由參與企業負責建設，經適房由參與企業負責開發，建成后政府回購并給企業一定比例收益。這種模式下參與企業占用大量資金，開發后獲得收益較少，項目內部收益率（IRR）在8%左右，與開發企業平均項目收益率15%以上相比吸引力很弱。有些參與企業利用開發過程中監管不到位的漏洞，在建安成本、施工材料、土地交換等方面打擦邊球，獲得一些額外收益，提高了項目收益率。但這種盈利模式主要是通過權力尋租獲得的，不值得提倡，也有著極大的法律風險。

按照原有方式很難獲得突破時，我們必須回歸原點從保障房建設的意義和目標、以及保障房后期運營等角度入手尋找一種新的模式，使保障建設有可持續的盈利性，才能吸引更多的企業和資金投入其中。

一、保障房的目標及需求變化

保障房分為廉租房、公租房、經適房、限價房。保障房建設的意義是保障中低收入者的居住需求，而不是提供廉價的住房資產。基于這一點，保障房應該更多建設具有租賃性質的廉租房與公租房，而不是擁有產權或部分產權的限價房與經適房。從2010年以后國家在保障房建設上已經有所傾斜，重點推進廉租房與公租房建設，說明政府已經意識到提供居住需求可以做到，提供廉價住房資產是很難做到的。

我國已經進入老齡化社會階段，不過由于正處在第三次人口出生高峰的婚育年齡，人口紅利還能支撐現在的住房市場。2020年以后人口紅利逐步減少，住房需求也將隨之下降，由于過濾作用，收入高的用戶購買了商品房，大量的廉租房與公租房面臨空置。要避免空置造成的資源浪費，必須有一部分租賃房轉為用戶產權所有，即租賃房數量應隨需求減少要逐步減少。這一點同國外類似，美國在上世紀20年代末為應對經濟危機，大量興建公共居住社區（即保障房社區），解決中低收入者居住需求，60～70年代建設達到了高峰。與此同時也給政府帶來了巨大的財政壓力，80～90年代將公共居住區建設重點轉移為現有住房維護，輔以少量新房興建，并將部分住房產權轉讓以緩解財政壓力，90年代以后則停止了新房興建，只從事住房維護。英國保障房建設情況也如此，上世紀20～70年代末大力興建，80年代以后政府鼓勵購買保障性質租賃房，并給與一定優惠。可以看出，保障房以租賃房為主，而租賃房建設是一個由多至少的過程，部分租賃房產權轉移既是適應人口變化，又是緩解資金壓力的一種方式。這一點是我們從保障房意義出發，結合國外成熟經驗得出的，同樣是盈利模式創新的一個非常重要的條件。上海保障房建設已經開始探索出讓部分產權模式。

二、商業配套的作用及運營

商業配套一直是保障建設過程中容易忽視的一點，大都認為商業多少對保障房社區影響不大。恰恰相反，商業配套不僅關系到保障房入住率是否能快速提高，還影響到保障房社區的后期運營，保障房資產是否保值增值。最近各地出現的居民對部分保障房社區申請熱情不高，仔細調查后發現商業配套不到位是一個重要的原因。

另外，保障房所用土地是地方免費提供，但建設及后期維護過程中占用大量資金，尤其是前期建設資金。通過住宅租賃費用收回建設成本基本是做不到的，既然這樣，就必須要有其他的收益才能保證建設資金還本付息，商業配套運營就是一個非常有效的方式。保障房社區內的商業至少有兩部分收入，一部分是商業租金，商業租金一般是住宅租金的3倍以上，另一部分是商業物業服務收入。如果有商業資源，商業運營的收入同樣非常可觀，不過商業運營收入要由商業規模及商業運營經驗決定，存在一定的不確定性。再有商業資產增值也是一部分收入。

因此商業規模大小除了影響居住質量外，還影響保障房的盈利模式。不過商業規模也并非越大越好，還要考慮到社區的有效購買力。基礎社區配套不要超過總建筑面積的3%，大型社區商業不要超過總建筑面積的6%，集中式大型商業不要超過10%。

要保證保障房社區商業作用充分發揮，必須將保障房社區商業與商品房社區商業要區分對待。一是二者購買需求不同，普通商品房社區購買內容多樣化，購買力相對較強。保障房社區人群相似性較強，多樣化的商品對其吸引力非常有限，要想提高吸引力，必須提供針對性非常強的商品，例如某個社區都是就近工作，商業服務重點就是提供交通便捷工具或者鞋子之類。不同社區居住者特點不同，商業服務要隨之變化。二是商業配套要整體規劃、整體運營。商品房社區商業配套提供服務的意圖較重，保障房社區商業配套肩負著提供服務與獲取收益兩部分。商業配套的整體規劃、整體運營是提高收益的一個有力保障。商業配套產權出售的模式不適用保障房社區商業運營。

三、不同組織形式盈利模式分析

假設某地區廉租房或公租房項目建筑面積為40萬平方米，大型社區商業占比6%，建安平均成本（包括住宅與商業）為3000元/平方米，總投入資金為12億元，分3年依次等量投入。資金投入比例根據各模式主導方不同而不同，租金收益多少根據各主導方專業程度不同而不同，產權轉讓時間根據主導方性質不同而不同。

1.地方政府主導，企業參與的傳統盈利模式。這種模式下政府投資占比25%，銀行投資占比50%，開發企業投資占比25%。保障房建設為政府行為，住宅及商業全部長期持有，因此獲取項目盈利點僅為住宅與商業租金收入。由于地方政府專業性有限，商業租金處于較低標準。這種模式下項目內部收益率僅為7%，租金增長較為平緩，從3300萬開始，每年增長100萬左右。

可以看出這種傳統盈利模式下開發企業參與熱情不高。主要原因在于項目盈利點單一，商業運營效率不高。

2.開發商主導的創新盈利模式。這種模式下開發企業投資占比20%，銀行投資占比50%，機構投資占比30%，政府不用出資。政府協調，開發商主導的模式既有政府公益性質，又有一定商業開發性質，因此獲取項目盈利點相對多元，有住宅與商業租金及部分住宅、商業出售收益。由于開發企業專業程度高，商業租金也較高。項目經營方式上，全部住宅數量的20%在入住五年后，依次出售，出售價格為周邊住宅價格的80%，其余80%住宅長期租賃。商業配套長期租賃，30年后全部出售。這種模式下項目內部收益率在18%以上，盡管是保障房項目，收益率仍高于普通商品房開發。

可以看出，同樣是保障房項目，盈利模式不同，收益差別懸殊。政府配合，開發商主導的盈利模式不僅符合行業發展規律，保障房有租有售，而且社區商業運營效益大幅提高，開發企業、機構投資等多方利益都能夠得到滿足，是一種值得推廣的保障房建設盈利模式。

今年全國“兩會”期間提出2012年要加快房地產金融改革創新進程。如果保障房建設能夠與資本市場銜接，盈利模式將會更加多元化。