淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和投資控制

隨著土地實(shí)行“招拍掛”制度的推行及房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭越來越激烈，成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，首先是工期短，投資效益好。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的投資管理，對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益。

筆者在文中將結(jié)合多年的工作實(shí)踐，淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和投資控制。

一、決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析和計(jì)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

1.目標(biāo)定位

項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷、策劃方案等前期工作依據(jù)。市場(chǎng)定位正確，可以為企業(yè)帶來良好的投資效益和社會(huì)信譽(yù)。如我司開發(fā)的水晶湖郡項(xiàng)目，該地塊臨水原方案為高腳樓，后經(jīng)對(duì)項(xiàng)目重新定位，改為湖?島方案,“湖心?島著?慢享，啟幕世界級(jí)湖居生活”，項(xiàng)目一推出引起社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，一 二期銷售創(chuàng)造了廈門當(dāng)年紀(jì)錄，因此榮膺廈門奧斯卡鳳凰花獎(jiǎng)，從近百個(gè)項(xiàng)目脫穎而出，被評(píng)為2011年度綜合品質(zhì)大獎(jiǎng)、2011年度熱銷樓盤、2011年度最佳自然景觀樓盤、2011年度最佳建筑規(guī)劃樓盤等四大獎(jiǎng)項(xiàng),為公司贏得了良好的投資效益和社會(huì)信譽(yù)。

有了項(xiàng)目正確的定位目標(biāo)，可以周期性地對(duì)投資實(shí)際發(fā)生值和計(jì)劃值進(jìn)行比較，未發(fā)生偏差，繼續(xù)實(shí)施，發(fā)生偏差及時(shí)分析原因，采取措施糾編，還可以根據(jù)已完成工程的實(shí)際情況預(yù)測(cè)未來值，提前采取預(yù)防措施，使項(xiàng)目造價(jià)始終處于受控狀態(tài)。

2.項(xiàng)目的合同履行能力風(fēng)險(xiǎn)

合同管理是項(xiàng)目管理的核心，也是投資控制的核心。由于項(xiàng)目建設(shè)具有一次性特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識(shí)，對(duì)合同知識(shí)知之甚少，不理解合同的基本要素，導(dǎo)致合同管理混亂，就會(huì)給項(xiàng)目造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。所以在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要經(jīng)常檢查合同執(zhí)行情況，建立履約情況記錄，預(yù)測(cè)未來合同執(zhí)行情況，有偏差及時(shí)提出預(yù)防措施。項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行合同評(píng)價(jià)，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導(dǎo)。

3.營銷風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目的是銷售，實(shí)現(xiàn)利益最大化含投資效益和社會(huì)信譽(yù)。項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)及銷售價(jià)格的定位決定銷售情況，取決于營銷策略。一方面偏離市場(chǎng)價(jià)位或銷售節(jié)點(diǎn)沒把握好, 銷售無法及時(shí)完成,導(dǎo)致項(xiàng)目資金無法及時(shí)收回, 投資效益和社會(huì)信譽(yù)受影響;所以合理的售價(jià)與銷售節(jié)點(diǎn)把握好，可贏得良好的投資效益和社會(huì)信譽(yù)。另一方面銷售費(fèi)用的把控，通過價(jià)值工程理論實(shí)現(xiàn)受益最大化。如我司某項(xiàng)目，曾以增加近百萬元的趕工措施費(fèi)，提前20天實(shí)現(xiàn)銷售節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造開盤當(dāng)日售馨紀(jì)錄，增加利潤上千萬，為公司贏得了良好的投資效益和社會(huì)信譽(yù)。

合理的計(jì)劃管理是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段、合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

二、造價(jià)控制的基本方法

工程造價(jià)管理貫穿于工程建設(shè)的全過程，即體現(xiàn)在對(duì)工程建設(shè)前期的可行性研究、投資決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工交付使用前所需全部建設(shè)費(fèi)用的確定、控制、監(jiān)督和管理。合理確定和有效控制工程造價(jià)，目的在于使有限的建設(shè)投資產(chǎn)生最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而只有在合理確定工程造價(jià)的前提下，方能通過有效控制的手段，達(dá)到理想效益的目的。

1.注重可行性研究、投資決策階段工程造價(jià)的確定。

可行性研究、投資決策是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，確定是評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目、開展后續(xù)工作的關(guān)鍵。做好可行性研究報(bào)告的關(guān)鍵是做好市場(chǎng)調(diào)研,從投入、產(chǎn)出入手,解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題。既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費(fèi)用。可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化,研究報(bào)告要確保真實(shí)性和科學(xué)性。

投資估算是研究、分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù),也是決策的主要依據(jù)。投資估算應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖、工程內(nèi)容,費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量。造價(jià)管理人員應(yīng)從建設(shè)方案的優(yōu)選開始,滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去,按照工程造價(jià)管理的原則,合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口，為投資決策提供重要依據(jù)。

投資決策是工程建設(shè)實(shí)施的必備條件。倘若決策失誤，則給投資者造成不必要的人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)和損失，尤其在工程建設(shè)投資多元化的當(dāng)今，能否合理確定建設(shè)工程造價(jià)，則將影響到投資資金的籌措和計(jì)劃的落實(shí)。因此，把建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究、決策階段建立在優(yōu)化評(píng)選的基礎(chǔ)上，搞好工程造價(jià)管理，將有效遏止“三超”現(xiàn)象在源頭的滋生。

2.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的確定。

2.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

根據(jù)測(cè)算,設(shè)計(jì)費(fèi)用約占工程總投資比例的1%～2%,但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到70%～80%。搞好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，因此,開發(fā)商在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí),要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料。

2.2 技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

由于目前我國實(shí)行的是方案設(shè)計(jì)招標(biāo),一旦某個(gè)方案中標(biāo),在接下來的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過程中就缺少競(jìng)爭機(jī)制,設(shè)計(jì)人員隨意加大梁柱截面,提高混凝土強(qiáng)度等級(jí),增加配筋量,出現(xiàn)了不少設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象,致使投資嚴(yán)重失控。如我司某項(xiàng)目地下室原設(shè)計(jì)鋼筋含量為265Kg/M2，后經(jīng)過優(yōu)化為168Kg/M2,節(jié)省鋼筋97Kg/M2。因此在設(shè)計(jì)過程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段,各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制不合理變更,確保總投資額不被突破。

3.強(qiáng)化施工階段成本控制

3.1 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。嚴(yán)格審查投標(biāo)人資質(zhì)，避免高資質(zhì)企業(yè)投標(biāo)，低資質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)包、進(jìn)場(chǎng)等不正常現(xiàn)象。做好招標(biāo)文件的編制工作，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“不留或少留活口”，以利于日后的造價(jià)控制。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)努力確保工程量清單的準(zhǔn)確及工作內(nèi)容的完整，杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭。所謂合理低價(jià)，必須是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

做好合同的簽定工作，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因素，采用工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。

3.2 施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，該階段成本控制的主要工作為：

(1)認(rèn)真履行合同約定，做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，變更要嚴(yán)格按照國家和合同約定的程序進(jìn)行，如果變更不可避免，應(yīng)當(dāng)盡快變更，施工單位應(yīng)盡快落實(shí)變更。變更后的合同價(jià)款，首先應(yīng)當(dāng)考慮適用合同中已有的、能夠適用或者能夠參照適用的，其原因在于合同中已訂立的價(jià)格是較為公平合理的。另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

(2)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)，盡量減少設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，減少工程索賠，從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。

(3)從技術(shù)措施上開展項(xiàng)目投資的有效控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，通過采用新材料、新工藝想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制，也是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

(4)從經(jīng)濟(jì)措施上開展項(xiàng)目投資的有效控制，通過對(duì)大宗材料或大型設(shè)備采用甲供形式，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本及管理費(fèi)用，最大限度降低靜態(tài)投資。

3.3 竣工階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段,是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，竣工結(jié)算書要如實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，給建設(shè)工程最終合理準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。根據(jù)工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證資料等，以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，再根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真核定工程款。使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。竣工結(jié)算要認(rèn)真細(xì)致，要尊重實(shí)際，不多算、不重算、不少算、不漏算。辦好竣工結(jié)算，是合理確定和有效控制工程造價(jià)的最終表現(xiàn)形式。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制應(yīng)是有計(jì)劃、有目標(biāo)的合同管理，通過限額設(shè)計(jì)、清單編制、風(fēng)險(xiǎn)管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的全過程管理。在實(shí)際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強(qiáng)前期計(jì)劃管理、目標(biāo)定位、過程管理才能有效地使項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)，最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益。