淺談居住區(qū)綠地率

趙華瑩，王 林

（天津市河西區(qū)綠化監(jiān)理所，天津 30061）

當(dāng)今的都市生活倡導(dǎo)綠色、休閑、健康的生活理念。人們?cè)谫I房置業(yè)時(shí)，也越來(lái)越多的考慮環(huán)境因素、休閑因素。于是開(kāi)發(fā)商在銷售廣告中開(kāi)始注重宣傳開(kāi)發(fā)樓盤的環(huán)境效果以及綠化指標(biāo)。在城市園林主管系統(tǒng)內(nèi)其實(shí)對(duì)綠化指標(biāo)有一些相關(guān)的規(guī)定。這些規(guī)定主要是從“綠地率”指標(biāo)上進(jìn)行考核。

1 綠地率的概念

百度百科：綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。《石家莊市城市園林綠化管理?xiàng)l例》：各類綠地面積占建設(shè)用地總面積的比例。《天津市城市綠化異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)管理辦法》：建設(shè)項(xiàng)目的綠地率（%）＝（建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃可用地的配套綠地面積÷建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃可用地面積）×100%。《上海市綠化條例》：建設(shè)項(xiàng)目綠地面積占建設(shè)項(xiàng)目用地總面積的配套綠化比例。

2 開(kāi)發(fā)商在宣傳綠化指標(biāo)上的誤區(qū)

2.1 混淆名詞，用“綠化率”說(shuō)話

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中相應(yīng)的有“綠地率”指標(biāo)，而且“綠地率”指標(biāo)的計(jì)算有很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。而大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)往往用“綠化率”這個(gè)詞，來(lái)混淆概念。

開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“綠化率”是在使用園林管理部門的“綠化覆蓋率”的概念（綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比）。“綠地率”是用綠化的占地面積來(lái)計(jì)算的，而不能用投影面積。比如一棵樹(shù)的投影很大，但它的占地面積卻很小。

2.2 “兼容并包”的計(jì)算方法

即使不偷換概念，為了計(jì)算出一個(gè)漂亮的“綠地率”，有的開(kāi)發(fā)商利用兼容并包的計(jì)算方法提高宣傳數(shù)字。

計(jì)算綠地率時(shí)，對(duì)綠地面積的計(jì)算要求非常嚴(yán)格。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（建設(shè)部GB 50180—93）上所說(shuō)的綠地面積指的是“綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），其中包括滿足當(dāng)?shù)刂矘?shù)綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。”另外還規(guī)定：“宅旁綠地地界應(yīng)從與住宅地基的距離1.5m處起算；院落式組團(tuán)綠地地界應(yīng)從宅間小路路緣1m處計(jì)算。”另外如在地下建筑頂部建設(shè)綠地，應(yīng)滿足當(dāng)?shù)刂参锔餐翖l件，如不滿足即使是綠地也不能計(jì)算在內(nèi)。如地下車庫(kù)等，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3m的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入“綠化面積”中。

屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國(guó)家的技術(shù)規(guī)范，也不算正式綠地。《天津市城市綠化異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)管理辦法》也明確規(guī)定：垂直綠化、陽(yáng)臺(tái)綠化、屋頂及室內(nèi)綠化不計(jì)入綠地率指標(biāo)。

隨著車輛的增多，好多小區(qū)會(huì)建設(shè)草皮磚停車位，在園林主管部門綠地率考核的工作中對(duì)草皮磚面積計(jì)算一般也不是按照100%來(lái)統(tǒng)計(jì)。

總之，并不是小區(qū)內(nèi)所有的綠化都計(jì)算在綠地面積內(nèi)。

2.3 變化多端的分母

再看分母部分——用地總面積。一般來(lái)說(shuō)園林主管部門認(rèn)定的面積是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的用地總面積。如果規(guī)劃總用地周界為城市道路、居住區(qū)道路、小區(qū)自然路時(shí)，其邊界的起始點(diǎn)應(yīng)畫至道路中心線。所以用地總面積應(yīng)該包括可用地面積、后期整理用地面積等地類面積的總和。如圖1：用地總面積=可用地面積+整理用地面積+道路面積。

開(kāi)發(fā)商在計(jì)算“綠化率”時(shí)有的僅僅計(jì)算“可用地面積”。更有甚者，在后期整理面積中往往會(huì)有部分街邊的公共綠化，開(kāi)發(fā)商將這部分綠化面積計(jì)算在綠化面積內(nèi)，計(jì)算綠化率時(shí)，如果用可用地面積計(jì)算，分母部分相應(yīng)縮小，“綠地率”則會(huì)進(jìn)一步提高。

比如：某項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積為120m2，其中后期整理面積為10m2且全部為綠化，道路面積30m2，可用地面積80m2，可用地范圍內(nèi)綠化為30m2。

有些開(kāi)發(fā)商會(huì)這樣計(jì)算：

通過(guò)如上分析，您看到的開(kāi)發(fā)商在廣告中提及的數(shù)字，從計(jì)算方法上，也許就是一個(gè)數(shù)字游戲。

3 不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目屬于不合格項(xiàng)目

其實(shí)當(dāng)前好多城市建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃綠地指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，并非無(wú)法管理，也并不是無(wú)法可依的。《天津市城市綠化條例》就規(guī)定對(duì)于不達(dá)標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目收取“異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)”；《石家莊市城市園林綠化管理?xiàng)l例》規(guī)定征收少建綠地補(bǔ)償費(fèi)。不管是異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)還是少建綠地補(bǔ)償費(fèi)都將用于安排補(bǔ)償綠化的建設(shè)上。太原、鄭州、荊州、大慶等城市還推行了“綠色圖章”制度，如果不經(jīng)園林主管部門審核綠地率達(dá)標(biāo)，不加蓋“綠色圖章”。沒(méi)有綠色圖章的項(xiàng)目不得進(jìn)入銷售、交付使用環(huán)節(jié)。

總之，當(dāng)您買房置業(yè)時(shí)除了關(guān)心容積率、車位率、得房率等指標(biāo)時(shí)，是否也應(yīng)關(guān)心下“綠地率”，因?yàn)檫@也是關(guān)系到切身生活舒適程度的“率”。隨著各地市法律法規(guī)的健全和行業(yè)規(guī)定的規(guī)范，相信這些問(wèn)題必將得到規(guī)范和解決。

［1］天津市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議，天津市城市綠化條例［內(nèi)部資料］.2004.9.14.

［2］石家莊市政府86號(hào)令，石家莊市城市園林綠化管理?xiàng)l例［內(nèi)部資料］.1997.5.4.

［3］天津市城市綠化異地補(bǔ)建綠地代建費(fèi)管理辦法［內(nèi)部資料］.津政發(fā)2007-25.2007.4.29.

［4］GB 50180—93，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范［S］.

［5］上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議通過(guò)，上海市綠化條例［內(nèi)部資料］.2007.1.