房地產：政策形勢、市場走勢與行業態勢

○ 賈生華

經過連續兩年嚴厲的房地產調控，到2011年四季度，終于出現了商品房價格回落的政策效果，房地產市場也陷入了蕭條的冬天。進入2012年，中央政府反復強調“堅持房地產調控不動搖”，城市政府則不斷試探調整“限購政策”的可能性。究竟政策如何演化，市場如何運行，房價能否合理回歸，房地產投資的機遇和空間何在，成為社會各方面思考和爭論的焦點。本文根據我們對房地產政策、市場和行業的跟蹤研究，就大家關心的關鍵問題做一些分析，供大家參考。

政策形勢：預調微調逐步展開

本輪房地產調控是在2009年“救市”后，宏觀經濟過熱、通脹壓力加大和房價過快上漲的背景下展開的，核心目標是“遏制房價過快上漲”。因此，在房價過快上漲得到有效遏制后，特別是在宏觀經濟背景發生變化后，“預調微調”必然出現。

從2011年四季度開始，各種信息都顯示出商品房價格向下調整的“拐點”已經形成，“遏制房價過快上漲”的目標初見成效。

根據國家統計局公布的2012年2月份70個城市住宅銷售價格統計數據，新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市只有4個，表明多數城市的商品住宅價格開始回落。中國指數研究院公布的“百城價格指數”也顯示，從2011年9月以來，商品房價格環比一直保持下降態勢。

從浙江省統計數據來看，商品房銷售均價在2011年7月達到最高點，隨后逐步回調的趨勢已經形成，具體如圖1所示。

在房價得到初步控制的同時，我們還必須看到，宏觀經濟形勢也在發生變化。2012年一季度宏觀經濟數據表明，我國GDP同比增速為8.1%，連續5個季度回落，經濟過熱基本消除。2012年3月份，全國居民消費價格總水平（CPI）同比上漲3.6%，生產者價格指數（PPI）同比下降0.3%，物價漲幅得到控制，產能過剩和生產企業虧損問題重新顯現。加之海外市場受歐債危機影響出現嚴重收縮，我國出口形勢也越來越嚴峻。因此，2012年宏觀經濟政策的首要目標已經從2011年“防通脹”轉變為“穩增長”，人民銀行已經連續兩次下調存款準備金率，首套購房貸款利率重新回歸優惠政策，貨幣和金融政策的“預調微調”已經展開。

圖1 2008年以來浙江省商品房銷售情況的月度變化

應該看到，在內部緊縮和外部不景氣的雙重作用下，2012年宏觀經濟存在過度收縮的風險，適時適度調整過于嚴厲的房地產調控政策很可能成為“穩增長”的重要手段。

市場走勢：合理房價空間各異

在嚴厲調控政策的作用下，雖然商品房價格在2011年四季度才開始明顯回落，但成交量在三季度開始就嚴重萎縮了。開發商銷售不暢，存貨增加，資金來源困難，一些開發商存在資金鏈斷裂的風險，市場信心受到嚴重打擊。種種跡象表明，房地產市場已經陷入蕭條，浙江省表現尤為突出。

2012年開始，杭州等城市開發商促銷和價格競爭的力度明顯加大，商品房價格進一步下調壓力較大。但是，房價能否“合理回歸”，還需要具體分析。

關于“合理房價”這個問題，其實是兩個層面，一個是合理水平在哪里；第二個，能不能回到合理水平。我們認為，合理房價的水平，其一是要符合購房者的支付能力，讓他們能夠承受；其二，要符合開發商的成本約束，讓他們有合理的利潤。從購房者和開發商這兩者之間尋找供給和需求的交匯點，用經濟學的語言來解釋，就是通過供求決定價格來實現市場均衡。

具體來看，上述兩個問題的回答在城市之間有顯著的差異。

從需求的承受能力來看，我們可以用“房價收入比”指標來分析。一般認為，國外房價收入比在4-6比較合理，我國在6-8可以接受。根據浙江大學房地產研究中心對浙江省11個城市的跟蹤調查和測算，如果家庭購買60平方米的住宅，只有溫州、杭州和麗水三個城市房價收入比超過8，平均收入水平的家庭存在嚴重購房困難。如果購買90平方米的住宅，只有嘉興、衢州和金華三個城市房價收入比沒有超過8，多數城市平均收入家庭購房壓力較大。具體如表1所示。

從供給的成本約束來看，杭州、寧波和溫州等城市土地價格較高，一般占到目前房價水平的40%-50%，部分高價地塊甚至存在“面粉比面包貴”的現象，對房價進一步下降形成強約束。

表1 浙江省11個地級城市2011年12月房價收入比測算

可見，對于房價合理回歸問題需要對不同城市進行具體分析。對于嘉興、金華、衢州等房價相對較低的城市，房價已經進入合理區間，但因土地成本較低，還存在下降空間。對于杭州、寧波、溫州等城市，雖然房價依然偏高，但降價受到開發商成本約束較大，降價可能更多表現為項目之間的競爭行為，城市房價整體回歸到合理水平依然任重道遠。

總體來看，2012年房地產市場將進入蕭條的后期，價格仍然存在下行空間，成交量有望逐步回升，市場活力在下半年可能出現復蘇跡象。

行業態勢：產業環境正在變化

自1998年停止福利分房以來，房地產業持續成長，房地產業在推進城市化、改變城市面貌、改善居民住房條件等方面發揮了不可替代的作用，已經成為重要的經濟支柱之一。同時也必須看到，隨著國家持續調控房地產市場，房地產制度環境、政策環境、輿論環境等都在發生深刻變化，將對未來房地產業發展產生深遠影響。從浙江省的情況來看，隨著經濟發展水平提高和經濟發展模式轉變，房地產業也將進入新的發展階段，從低水平擴張轉向產業化發展，從數量型擴張轉向品質化提升，產品開發面臨結構調整。

20世紀90年代開始，浙江省進入了快速城市化發展階段，帶動了房地產業的持續繁榮。根據1990年7月、2000年11月和2010年11月三次人口普查數據資料，浙江省城鎮人口在20年間增加了2000多萬，城市化水平從31.17%提高到61.62%。分地市來看，杭州、寧波、溫州、舟山的城市化水平達到或接近70%，嘉興、湖州、紹興、金華等城市的城市化水平超過了50%，全省只有麗水和衢州城市化水平低于50%，詳見表2。

表2 1990-2010年浙江省及11個地方城市化水平變化

國外城市化發展的歷史表明，一個國家或地區城市化水平達到70%左右以后，城市化速度就會放慢，并逐步穩定下來。例如，美國城市人口比例在2000年是79.1%，2009年為82.0%。同期，法國分別為75.8%和77.6%；德國分別為73.1%和73.7%；日本分別為65.2%和66.6%。按照每年增加一個百分點計算（過去20年浙江省城鎮人口比例每年提高1.5個百分點），再過10年浙江省城鎮人口比例將超過70%，在人口比例方面基本完成快速城市化進程。因此，未來房地產開發的規模增長將會回落，住宅開發逐步轉向城市更新和居住品質提高，非住宅項目開發和存量市場發展，將會在房地產業發展中發揮更大的作用。

面對持續的政策調控和市場波動，房地產業的相關參與主體都必須認真思考和面對產業發展環境深刻變化，及時完善業務模式，加大技術創新、產品創新和管理創新的力度。只有這樣，才能未雨綢繆，在未來的競爭和發展中贏得先機。■