國外房地產調控的經驗與啟示研究

■ 張 琪 陳銘新

國外房地產調控基本方式

1.法律方面

國外政府在房地產宏觀調控上往往通過立法、制定相關法律、法規，出臺有關政策，從制度上確保宏觀調控得以順利地實施。美國政府解決低收入居民住宅問題，調控房地產市場供給結構問題，先后出臺了 《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》和 《住宅自有者貸款法》等，擴大公共住房的供應，緩解低收入家庭的住房問題。瑞典政府調控房地產解決居民住房問題制定了一系列比較切實可行、具有連續性的住房政策和法規。德國的聯邦法律規定，對于因經濟收入低或孩子太多等原因導致找不到房屋的家庭，政府負責提供福利性公共住房供其租住。日本是人多地少的國家，住房歷來緊張，尤其二戰后面臨嚴峻的住房短缺問題。日本政府在立法上進行了制度支持，如日本政府先后制定實施了 《住宅金融公庫法》（1950年）、《公營住宅法》（1951年）、《日本住宅公團法》（1955年）、《城市住房計劃法》（1966年）等，此后又陸續制定了一系列相關法規，逐步建立、健全住房保障的法律體系，確保房地產調控政策得以實施。

2.金融政策

國外有些國家往往通過調整銀行信貸利率、政府為個人提供貸款擔保等方式，為房地產開發企業和個人住房消費提供資金支持或抑制融資，達到調控房地產市場目的。

美國政府通過調整銀行利率來干預房地產市場的作用尤為突出，經濟遭受周期性衰退影響下，美聯儲從2001年初開始13次降息，并將住房貸款利率也降到30多年來的最低水平，由于極低利率大大地激發居民購房的激情，使美國在一段時間內商品房銷售呈現出價升量漲的局面。2005年美國為了有效地控制通貨膨脹，避免房地產市場出現泡沫現象，達到調控房地產市場目的，連續兩年進行17次提息，使房地產市場很快地出現商品房銷售量下降，價格回落，新房建設萎縮的局面。英國房價自從2001年起連續3年增速超過20%，為此，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續5次上調利率，從3.5%上調至4.75%，增加了購房者貸款成本，有效地抑制房地產市場過度上漲的勢頭，達到調控效果。

日本為了解決居民住房困難問題，1950年創建住宅金融公庫，向普通居民提供長期低息的住宅消費貸款，其資金主要來源于國家的財政投資。德國為了解決住宅消費資金不足的問題，采取住房儲蓄制度，即構建房籌資而形成的互助合作融資體系。其特點是：一是先儲蓄、后貸款，二是貸款利率固定、低息互助，三是政府實行儲蓄獎勵。此外，政府對住宅價格的有效調控以及相應的住宅價格穩定，保證儲蓄的住宅購買力不發生大的變化。英國為居民提供購房資金有自己特點。20世紀90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款。購房者通?？少J到房價90%的購房款，有的還能貸到100%購房款，貸款額為年工資的3-3.5倍；還款期一般為20-25年，特殊情況下可為30-35年；還款方式有固定利率，也有浮動利率。

3.財政政策

美國政府一直采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問題，對廉價住房建設政府提供補貼，這包括地方政府建設的公共住房和私有營利或非營利機構建設的廉價住房，美國政府投資興建公共住房，聯邦住房與城市發展部每年會編制150億美元的住房發展計劃，向約400萬戶低收入家庭提供住房補貼和資助建設4400套左右的住房，對于住房補貼一般采取兩種途徑：一種是直接對低收入家庭提供低租金的公共住房，另一種是向低收入家庭發放住房券。德國政府對于解決低收入家庭住房問題，采取房租補貼制度，根據國家法律規定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者，有權享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。房租補貼的資金由聯邦政府和州政府各承擔50%。日本政府采取財政補貼政策有兩種：一種是政府財政撥款，主要用于低收入家庭的租房、購房補貼及資助公營住宅建設；另一種是政府財政投資性貸款，就是對住宅都市整合公團住房建設的投資貸款以及將資金貸給住房金融公庫，再由金融公庫用于建設公共住房和向低收入者發放住房貸款。

4.稅收政策

當房地產市場價格節節攀升，市場出現嚴重投機現象時，各國一般采用以高額稅率對房地產行業進行征稅的手段，達到有效抑制房地產市場的投機行為。一是征收高額地皮稅。如在法國，購房者除了需要交住房稅或空房稅外，還應繳納高額地皮稅，這樣就抑制人們把購房作為財產投資和保值選擇了。二是對房地產保有環節征收房地產稅，如美國、英國、日本等。美國各州和地方政府房地產稅率各不相同，大致為1%～3%，美國房地產稅收入約占地方政府財政收入的85%～90%。日本固定資產稅統一為1.4%，城市規劃稅稅率最高不超過0.3%。三是對購置第二套以上房產實行高稅率。美國對百姓購買第一套住房時實行免收房產稅政策，從第二套住房起征收房產稅，在購買第三套、四套住房時，房產稅會有一個較大比例的增長。韓國政府對購買第二套住房者征收重稅，將轉讓第二套以上住房的交易稅從9%至36%提高到50%。

為了保障低收入住房需求，各國政府對低收入購房者采取稅收優惠或補貼政策。美國中低收入家庭購買自用房時，可以享受三方面優惠：一是免交貸款利息稅；二是免交所得稅；三是減少財產稅。對于低收入者擁有住房，美國政府采取更為優惠的稅收減免政策：一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；二是對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅；三是對出租屋的家庭實行稅收減免政策。

國外房地產調控經驗及啟示

1.必須建立起比較完善房地產法律體系

美國、德國、日本、瑞典等國家通過法律形式明確以居住為導向的住房制度設計，建立起比較完善抑制投資投機性需求的長效機制。借鑒國外經驗，我國應該盡快出臺 《住房保障法》、 《住宅法》 和 《住房租賃法》 等相關法律，建立起完善房地產法律體系。在法律上首先明確住房的居住屬性，加強對投機性需求和開發商 “囤地”、 “囤房”擾亂房地產市場秩序行為的法律約束和懲處。此外，要建立租戶和購房者利益維護機制。對于房東和房地產開發商在短期內過快提高租金和房價的行為，法律上要有較為嚴厲處罰規定和實施措施，通過法律手段抑制房價暴漲行為。建立起房地產價格評估機制，對于不同區域、不同地段和不同類型房屋定期制定基準價格的標準。

2.利用利率、稅收杠桿抑制投機需求

從國外房地產市場發展過程中，住房貸款首付比例和房貸利率變化對購房者的購房欲望影響很大。當首付比例降低和利率調低時，容易刺激人們購買住房熱情，投機性性需求就會增加，市場出現供不應求情況，房價就會出現暴漲；反之，就會控制人們購房欲望和熱情，購房成本就會增加，投機性需求會得到有效的抑制。因此，建議我國房地產有關管理部門了解和掌握利率變化對房價影響辯證關系，學會用利率杠桿來調控房市。應該加強稅收調控手段，目前，我國房產稅征收試點工作在上海和重慶城市開展才一年多。試點推廣工作還沒有在全國展開，房地產開發和交易環節稅負較重，而房地產保有環節涉及稅種較少，稅負較輕，這就降低了持有房產的成本，在客觀上增加了投機性需求。所以，我國應該積極借鑒國際經驗，在房地產保有環節統一征收房地產稅，按房地產面積計稅，實行按年征收，還應在房地產開發環節開展征收消費稅，對于購置別墅、高級住宅和高檔公寓者征收消費稅，抑制過度消費和投機性需求。

3.加強對市場監管力度

國外市場經濟比較發達的國家，對于市場操縱和欺詐等違規、違法行為，懲罰是非常嚴厲的。如美國早在20世紀30年代就制定相關法規，禁止市場操縱和欺詐。 《1936年商品交易法》中關于欺詐和操縱明確規定，認為這是一種犯罪。美國商品交易委員會 （CFTC）將操縱定義為：任何有預謀的，能引起或保持人為價格的操作、交易等行為。我國房地產市場操縱和欺詐現象較為常見。如有的開發商采取花錢雇人排隊買自己開發的商品房，造成人滿為患搶購買房的假象，哄抬房價，傳遞虛假信息，誘導消費者上當受騙；在房價外另行收取水電、燃氣、通信、有線電視等建設費用，變相提高房價；商品房交易的中介服務費收取不規范，經營者強制或串通有關部門，隨意或變相收取各種名目的中介服務費。所以，我國應該借鑒國外的經驗，盡快制度出相關法律法規，同時，政府相關部門應該加強對市場監管力度，對于操縱市場和欺詐消費者的行為要嚴懲不貸。

4.要培育健康資本市場

由于我國資本市場起步比較晚，發展還不夠成熟，不夠穩定，風險比較高，股票暴漲暴跌，起伏不定，賠多賺少；藝術品投資，鑒別真偽十分困難風險很大；錢存銀行利息又太低，大量的民間資本找不到好的投資方向，只好涌向房地產市場，購房、置地。而國外資本市場發達國家，資本投資回報率是比較高的，并且投資渠道是很多的，如美國在過去100年間，股票的平均投資回報率達到9.7%，這個數字超過了同期國債、黃金、藝術品和房地產投資回報率。在最近20年里，美國股票年投資回報率更是平均達到13%。因此，我國應該積極地培育健康資本市場，為我國經濟高速發展所帶來的大量的財富積累找到更多投資渠道，以減低對房地產的投資和投機性沖動。

5.增加保障房建設，改善供求關系

由于我國居民收入調查及信用體系不完善，政府財力有限，經濟適用房、廉租房建設相對滯后，不能很好解決低收入者住房問題，隨著大量農村人口向城市轉移和大批年輕人到了結婚年齡，加之工薪階層想改善居住條件，對住房剛性需求是非常巨大的，這就要求市場提供大量保障性住房。我國與其他國家相比有較大差距。目前我國的住房保障體系中，由政府提供實物型的公共住房主要有廉租房、經濟適用房兩種，由于這種實物型住房保障需要的一次性投入非常大，將會給地方政府帶來巨大的壓力，現階段住房保障應以最低收入家庭為主，隨經濟的發展再將保障的對象逐步擴大到中低收入家庭，保障標準也應根據經濟發展的水平逐步提高。建議對適用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金補貼為主的手段，實物配租只能在滿足特定條件的情況下才能進行，如軍、烈屬、殘疾人等；對適用于經濟適用房的中低收入家庭，則采取出售為主、租售并舉的原則，為市場提供更多房源，改善住房供求關系。

參考資料

1.文林峰編著.城鎮住房保障[M].北京：中國發展出版社.2007.

2.牛毅.國外調控房地產市場政策種種[J].國土資源導刊.2007，（3）.

3.劉昊.國外利用稅收手段調控房地產市場的經驗與借鑒 [J].財會研究.2007，（5）.

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