7000億房地產信托壓頂

　　深諳現代金融的業內人士時常愿意把產業歸納為“三大三小”：銀行、保險、證券屬于“三大”，而基金、信托、租賃則被視為“三小”。當人們把目光聚焦在銀行業高收益、保險業再融資等話題時，信托業正做著“悶聲發大財”的生意。
　　根據中國信托業協會最新數據顯示，截至2011年底，我國信托業的資產規模已經超過4.8萬億元，而在2010年底這個數字不過是3萬億元，這意味著這個行業在短短一年內增長了60%以上，而在過去五年間信托公司資產規模年均復合增長率接近70%。
　　然而，紅火的信托業卻在發展中蘊藏著挑戰，爆發點很有可能集中在房地產信托領域。“2012年開始，房地產信托將進入償付期，這對于那些過分投資房地產項目的信托公司來說日子會比較難過，如果無法償付就不得不違約展期（延期交割）了。”中信信托有限責任公司總經理蒲堅這樣告訴《中國經濟周刊》。
　　根據中金公司公布的針對房地產信托業的研究報告，7000億元房地產信托還款期將集中在今后三年，其中2012年預計到期信托規模2234億元，總還款額約2500億元，而2013年預計到期規模近2816億元。
　　
　　38%信托資金投在房地產
　　2011年末，一只名為“國開城市發展基金集合資金信托計劃”的產品橫空出世，總募集規模500億元，首期募資101億元；基金運作期限8（6+2）年，給出預期年化收益率竟然高達20%～37%。
　　上海某信托公司投資研究部負責人告訴《中國經濟周刊》：“這個項目毫無疑問是在豪賭土地價格和房價會在2020年之前大幅度升值，如此高的年化收益率且不說開發商是否會有利可圖，即便從最正常的投資回報率來看也無異于是在放高利貸。”
　　“去年11、12月份，銀根非常緊，1月份的狀況沒有多少改善。2011年，全國新增房產開發貸款約3972億元，而同期地產開發貸款減少了約659億元，房地產開發貸款全年總計新增約3313億元。這一數字較2010年、2009年減少了四成。”SOHO中國董事長潘石屹這樣告訴記者。
　　實際上，即便是在房地產業火爆的年頭，房地產開發商也樂意與信托合作實現融資。有專業研究機構統計，2010年信托行業共發行了1993億元房地產信托；2011年，這個數字為2670.74億元，占信托行業總體的比例達38%。與此同時，大型房地產企業發行的信托產品利率在15%左右，中小型在20%左右。
　　房地產商的融資渠道像扎口袋一樣被收緊，銀行信貸融資愈發艱難，上市再融資也幾乎停擺，私募股權基金和信托成為為數不多的資金來源渠道，而代價則必須給予高額回報，這被很多業內人士看來無異于飲鴆止渴。
　　蒲堅這樣告訴《中國經濟周刊》：“如果房地產信托產品能做到年化15%收益的話，這比銀行利率高多了，其實信托公司起了一個金融普惠的功能，讓普通人都能分享房地產的收益有什么不好呢？”
　　但值得注意的是，之所以信托產品能夠做到15%年化收益，其前提是中國的房地產業需要像2009年和2010年那樣火爆。目前的情況卻是，信托產品即將到期，另一方面房地產業從價、量的角度都已經出現了下跌。因此，在很多業內人士看來，即便信托償付壓力不是壓垮房地產開發商最后的稻草的話，也是最后幾根之一。
　　
　　多個信托產品提前清盤
　　“從當前的情況來看，房地產開發商已經無法實現信托產品設計時認定的高利潤了，在無法展期的情況下，兌付本息之日會給這些企業造成很大的資金流壓力。”國泰君安房地產行業分析師孫建平告訴《中國經濟周刊》，“今年房地產信托兌付會呈現出一波波的小高潮，2月至3月份是第一輪小高潮，而到了7月份將會達到今年償付的頂峰。”
　　根據第三方理財機構諾亞財富向記者提供的研究報告顯示，房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，多數產品在2011年四季度和2012年到期，尤其是今年3月、6月、7月和8月到期規模較大。
　　“我們業內知道，有些信托公司因為之前發了太多和房地產信托有關的產品，更有些信托公司50%以上業務都是房地產信托項目，集中度太高了。”上述上海某信托公司投資研究部負責人告訴《中國經濟周刊》，“從去年四季度以來，越來越多的信托公司選擇了清盤，包括山東信托、交銀國際信托、天津信托多個房地產信托產品。”
　　今年1月19日，山東信托發布《“黃金海岸股權投資基金集合資金信托計劃”提前清算公告》，成立于2011年3月25日、規模8500萬元的該信托計劃于當日終止，并于1月29日清算，這比原計劃提前了一年。而山東信托另一則提前清盤事件則是關于“彭和大廈貸款項目集合資金信托計劃”。
　　此外，今年1月30日，天津信托發布的公告顯示，其2009年11月發行的“正元投資·信達地產股票收益權投資及回購集合資金信托計劃”，于2月10日提前宣告終止，10個工作日內對該信托計劃進行清算，并于2月24日前將信托財產劃入受益人指定的銀行賬戶。這遠比原本2012年5月到期日提早了3個月。
　　在孫建平看來，房地產信托兌付資金主要來源于開發商銷售回款，如果市場層面銷售下降，直接影響是否能收回成本。因此，信托公司愿意放棄管理費而提早清盤既出于保護受托人投資者的權益，也保證自身不會卷入到房地產企業破產官司當中。
　　在蒲堅看來，房地產信托的風險也沒有想象得那么大，地產公司可通過低價銷售、內部財務安排等多種手段，確保信托項目的到期兌付，但不排除有些信托公司會出現違約情況。
　　
　　一成多地產信托或違約
　　事實上，通過房地產信托融資已經是開發商常規手段，包括萬科A（000002.SZ）在內的30家地產上市公司幾乎都有地產信托項目，共計118個項目、金額達630億元。從發行規模看，發行規模最大的萬科A達到90億元。從到期規模看，今年到期規模較大的有中華企業（600675.SH）44億元、萬科A43億元、金地集團（600383.SH）24億元。
　　花旗銀行（中國）研究與投資分析主管邱思甥告訴《中國經濟周刊》：“房地產板塊上市公司出現信托違約的可能性并不是很大，而中小房地產企業才可能出現實質性的違約。一般來說，如果信托公司遇到到期未能兌付的項目資產，要么用自有資金收購，要么通過‘發新還舊’填補窟窿，要么將抵押項目出售變現。”
　　值得注意的是，此前銀監會已經發布了《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》，將房地產信托中主流的融資類房地產信托業務的風險計提比例提高到3%，加強了風險監測，并要求信托公司凈資本不得低于各項風險資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產的40%。這在一定程度上加大了信托公司通過“發新還舊”周轉項目的難度。
　　記者從中金公司獲得的一份房地產信托研究報告指出，10%～15%的信托項目可能在今年出現違約風險，總體而言，信托展期將使得系統性風險延遲到2013年釋放。同時，上市公司龍頭企業的信托參與度較低，而參與信托較多的中小開發商將面臨較大風險。