房產稅瓶頸問題淺析

【摘要】本文從目前我國房地產稅制的現狀出發，分析了開征房地產稅的動因及面臨的一些瓶頸問題，最后提出完善房產稅制度的相關建議。

【關鍵詞】房產稅 瓶頸 稅收制度

一　我國房地產稅制現狀

在我國現行稅制中，不乏存在著對房地產的課稅，而且相關稅種不少。直接以房地產為課稅對象的稅種有七種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、固定資產投資方向調節稅（2000年起停征）和契稅；與房地產聯系密切的稅種有六種，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等。

除此以外，還存在對房地產的諸多收費項目以及帶有地租性質的土地出讓金。從房地產整個經營活動的開發、保有和交易三個環節看，當前我國房地產稅費的大頭在開發投資環節，總體稅費負擔較重，而且存在費大于稅的特點。而在房地產的保有環節，房地產持有者的稅負較輕，特別是對個人持有者幾乎不征稅，這在很大程度上導致了大量投資者鐘情于房地產投資，因稅費負擔較輕而保有大量的房地產，待價而沽，這也是造成當前房價過高的一個重要原因。

房產稅并非新稅種，我國在1986年就開始實施。根據1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。以房產價值100萬元，在按優惠上限比例，也即扣除30%后的部分作為稅基，乘以1.2%的稅率就是0.84萬元。而且，最重要的是，對于廣大民眾的個人自用房屋，是不用繳納房產稅的，而只對個人用于出租的房屋征稅。

二　房產稅開征的動因

第一，我國房地產稅制存在缺陷。從學理上講，一個完善的稅收制度應當包括商品稅類、所得稅類和財產稅類三大體系。就我國現行稅制而言，商品稅類包括了增值稅、營業稅和消費稅，這三種稅在我國稅收收入中占了50％左右的比重；所得稅類包括企業所得稅和個人所得稅，這兩種稅在我國稅收收入中大約占了25％的比重。可見，商品稅類與所得稅類的制度建設取得了明顯的效果。　相比之下，財產稅類的制度建設裹足不前，仍處于滯后狀態，其中一個重要的原因是作為財產稅類較有代表性的房產稅在我國稅收制度中依然是空白。房產稅在西方國家地方政府收入中占據了相當大的比例，往往在30%～50%左右，我國房地產稅制改革的方向就是開征房產稅這樣真正屬于地方稅的稅種。

第二，地方政府希望開發穩定的稅源支持。房產稅的開征，可以強化財產稅類在我國稅收制度中的作用，并在一定程度上有助于構建完整的地方稅體系，從而將地方政府納入依靠規范的稅收收入的軌道上來；同時，隨著社會發展，作為社會財富主體部分的房地產也迅速增加，因而會使地方政府有一個充足和穩定的稅收來源。

第三，彌補我國現行稅制中財產稅在調節貧富差距中的缺位狀態，有利于建立稅收發揮調節作用的長效機制。房產稅以房地產所有者或使用者為納稅人，以房地產保有環節為主要課稅環節，其稅額與納稅人擁有或使用的房地產正相關，在一定程度上可以改變社會財富分配不均狀況，降低財產的集中度，構建和諧社會，縮小貧富差距自然。

第四，促進房地產業的健康發展。開征房產稅對于打擊投機需求、遏制炒作樓市，促進房地產市場的理性健康發展具有重要意義。1998年我國貸幣化改革以來，房價連續多年上漲，2009年以來，在政策刺激、剛性需求釋放和經濟逐步回暖等因素的影響下中國房價“只漲不跌”的神話在延續。如果開征房產稅，投機活動將得到有效抑制，并促使物業因持有成本上升而加速流通，促進空置率下降，解決“有房無人住，有人無房住”的內在矛盾，有利于房價理性回歸。同時，房產稅一旦推出很可能取消土地出讓金、房地產稅和土地增值稅等稅費，房地產開發成本將大幅下降，降低了購房門檻，有助于解決中低收入家庭住房難的問題。

三　開征房產稅的瓶頸問題

自從國內提出房產稅的概念已經多年，但至今仍沒有制定出框圖和實施細則，這也反映了我國目前的社會經濟條件仍沒有為房產稅的開征做好準備。盡管房產稅的開征是大勢所趨，但由于面臨的一些瓶頸問題而無法短期內解決。

第一，開征房產稅的許多技術層面短期內還是難點。因為除了要開征是共識外，其他的許多環節都仍然存在不少爭議，開征房產稅的條件如何確定？如何區分基本自住需求？如何防止征稅成本高？如何評估百姓房產？等等。從技術角度看，房產稅改革關鍵在計稅依據的調整，按照國際慣例，評稅價格應作為計稅依據。中國僅居住類房屋又分為廉租房、經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的房屋、房改房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建設用房等等一系列的分享不同政策的房屋。當各類房屋的政策基礎、待遇差別巨大時，評估價值并征稅是一個相當大的難點。

第二，房產稅一旦開征，可能提高房產交易成本，間接推高房價。房產稅是一個稅種，它的征收最后要納入財政的盤子，屬于公共財政范疇。而房價則屬于市場經濟的范疇，商品房的價格是由市場供求關系決定的，中長期看，無法改變龐大的購房需求，更無法改變市場、樓價運行的趨勢，因為決定房地產市場的力量不是稅收，而是經濟、城市化、居民富裕之后的需求。2003年以來的數次房地產市場調控，稅收都是重要的調節工具。但這種調節主要體現在交易環節，如對5年以內的二手房交易征收5.5%的營業稅等。這種"重交易環節、輕保有環節"的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地產市場供求失衡的情況下，交易環節的稅負十分容易轉嫁給購買者，因為房產稅是需要個人申報、到稅務部門繳納的，但我國居民還沒有養成自主納稅的習慣。為了避免可能因此導致的房產稅征收率過低的問題，對沒有按時繳納房產稅的家庭，有可能在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買賣。然而，一旦在交易環節統一征收，本來是持有環節的稅負就有可能演變成交易環節的稅負，從而轉嫁到購房者身上。

第三，健全的房地產登記管理制度尚未建立，房地產評估人員不足。房產稅的開征面對的是全社會的房地產，這就要求對所有的房地產均能建立系統、延續、準確的登記信息，而我國2008年2月才剛剛頒布《房屋登記辦法》，要想對城市中的每一幢房屋進行詳細、規范化的登記，需要漫長的過程和龐大的工作量。中國只有約3萬名評估師，注冊評估師不到1萬人，要在660個城市對幾百萬億平方米的城市不動產進行評估大約會力不從心，再有這么多種的地權、產權的差別就更加捉襟見肘了。同時，中國人并沒有養成自我如實申報的好習慣，這更會讓這種不動產品質的差別性評估成本巨增。

第四，多種稅費短期內無法整合。房產稅不可能承擔起房地產整體稅改革的重任，它僅僅是對存量房地產保有期間所征收的一種財產稅，同時或多或少地會與原有的一些房地產稅形成重疊，為避免重復征收，因此原有房地產稅種的簡化整合在所難免。從我國目前情況看，要把可能形成房地產稅、城市房地產稅、土地使用稅等進行合并就會遭遇到內外稅制統一和稅法頻繁變動問題，因此在現在稅費中哪些予以保留、哪些予以整合、哪些予以代替，都會直接關系到整體房地產稅收工作和地方政府的利益，這必然是一個艱難的博弈過程。

第五，土地國有的性質決定購房者取得的是使用權而不是所有權，不符合稅法征收標準。稅費只對增值的部分征收，而使用權只會折舊不會增值。真正會增值的是房屋下的土地，而土地屬于國家所有。國外對房產收稅的前提是業主對土地和房屋擁有永久的所有權。而我國住宅建設用地的使用權限為70年，因此業主擁有的僅僅是70年的租賃合同，對不屬于自己的東西征稅不符合稅法的定義。

第六，居民心理能力和經濟支付能力無法承受。市場經濟的財產權利平等是社會競爭與征稅的基礎，但計劃經濟則讓財產權利在公私之間不平等、在級別之間不平等、在不同收入人群之間不平等、在城鄉之間不平等，也在不同土地性質、不同戶籍以及不同歷史遺留中存在不平等。這就為房產稅的開征增添了無數的麻煩，大部分居民心理承受能力和經濟支付能力偏低，而房產稅的開征將不可避免的進入普通百姓的生活，增加居民的經濟負擔。

四　完善房產稅制度的相關建議

第一，簡化稅種，內外并軌，歸費入稅，增加繳納上的公平度和透明度。在開征房產稅的同時，還應綜合考慮房產各個環節的稅負。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營業稅等交易環節稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產稅的稅基是房產價值，而交稅的則是家庭或個人，這就導致部分低收入家庭可能出現支付能力不足。從國外經驗看，應當在出臺房產稅的同時，建立系統的減免稅制度。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據國際經驗，使其占全部稅收的10%左右是比較合理的，由此可以將房產稅作為主體稅種之一進行管理，充分發揮其收入調節作用。

第二，精確計算依據，建立房地產評估制度。按評估值征稅是美國房產稅稅法中很重要的一條原則，按房地產評估值征稅，能比較客觀地反映房增長價值和納稅人的承受能力，有利于解決現行房地產稅制存在的計稅依據不合理的問題，使多占財產的納稅人多繳稅，少占財產的少繳稅。同時，隨著經濟的發展及房地產市場的變化，房產價值隨著房地產市場的變化上下浮動，評估值也要定期調整，以體現公平的原則。應該在政府主導下，通過招投標方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機構，或者由稅務機關委托政府其他部門所屬的評估機構實施房地產價值的評估。有條件的大城市可以參考中國香港和新加坡的模式，在財政和稅務部門內部建立專門的房地產稅評估征收機構。當然，我國的評估師還要大力培養，以適應房產稅征收的需要。

第三，實施房產稅改革，需要有關管理部門建立起有效的協調機制。建議房產、土地、規劃、民政、公安等部門盡快"聯網"，實現部門之間的數據交換、信息共享制度，整合征管資源，提高征管效率，簡化程序，降低成本。最重要的是，要建立動態的居民住房信息庫。推進房產稅改革，居民住房的準確信息尤為重要。但當前大多數城市缺乏完善的住房統計信息，如果連居民家庭的住房面積等基本情況都無法弄清，不可能有效征收房產稅。準備試點房產稅的城市應盡快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動態數據庫。

第四，“抓大放小”加強房產稅征管。房產稅是作為地方稅來進行征管，因此其具體的減免規定可以由各個地方稅來進行征管，國家可以“抓大放小”規定一些關于各地情況相同的稅收減免，如可以對別墅、高檔住房征房產稅，規定對普通住房、政府擁有的房地產免稅，對于非盈利性的社會福利及教育機構的房地產免稅等等，同時，讓房產稅的征管完全下放到了地方，即可以充分調動地方房產稅征管和積極性，也可使各個地方根據各自不同的情況采取不同的征管手段。

第五，應該采取累進稅率。在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高。享有適當的住房是每個公民的權利，一個家庭擁有一定面積、套數之內的房產是合理的，應該免稅。一般來說，世界各國房產稅率大多不超過1%。如果是首套房、中小戶型就應該免征房產稅，或者以極低的稅率征收，不增加普通百姓的居住支出，而面積越大、套數越多，稅率就越高。同時，調控應在交易環節征稅，而且應該是針對收益額進行征稅。

參考文獻

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