中國房地產市場供求影響分析

【摘要】本文探討了房價在社會經濟中的作用，分析了我國房地產市場是否存在泡沫，并從供給和需求兩個方面論述了影響房價的各個因素，最后給出了解決住房問題的一些建議。

【關鍵詞】房地產 供求分析

中國經濟發展起來，人民的收入增加，財富等于收入以利率折現，它也會跟著收入增長而增加。人民的財富增加總要找一些投資項目放進去。一般而言，土地或樓房是可靠的財富積累的選擇。人們把財富放進房地產是合理的選擇。房價上升主要體現著地價的上升。原則上，房價的上升等于經濟租金上升的折現，而經濟租金上升反映著生產力的提高。因此，房價上升可以反映一國生產力的增長。

中國正處于城市化的進程中，農業人口會大量轉變成城鎮人口，中國的人口應該如何分布，這是一個難題。合理的房價有利于引導人口適當的分布。北上廣等大城市有著優良的醫療、教育、就業等條件，如果這些城市的房價過低，其人口勢必會過多。土地、資本、勞動共同產生財富，在一定的生產函數約束下，土地、資本、勞動有著一定的數量關系，根據邊際產量遞減規律，在技術和其他要素投入量不變的情況下，勞動數量不斷增加并且超過某一特定值時，增加勞動投入所帶來的邊界產量會遞減。而邊際產量又會影響到人們勞動的工資收入，邊際產量遞減會造成人們工資收入增長乏力，進而不利于居民消費增長。可以說房價問題影響深遠，一方面房價上升可以體現生產力提高，另一方面合理的房價有利于引導一國人口分布；與此同時，房地產行業同其他行業緊密相關，房地產行業的健康發展有利于其他行業的發展。

然而中國房價的不斷上漲似乎讓人怨聲載道，不堪重負。直覺來看，人們的抱怨是說房價過高了。有學者根據現有的房價與房屋租金進行比較，得出房價偏高的結論，但是判斷房價是否過高的難處在于房價不是現有租金的折現，而是預期租金的折現，一旦牽涉到預期就是一件麻煩的事情，很難判斷人們是如何做出預期的。如果人們認為房價未來要漲，進而做出投資的決策，那么現在的房價必然會體現人們的這一預期，此時房屋的租金可能還沒有做出調整，因此就很難說房價出現了泡沫。

市場經濟中，供求決定價格。影響房價的因素無非也就是供求關系。影響房屋供給的因素中最重要的是土地的供給。在中國有兩個因素對土地的供給有決定性影響。

其一是土地的國家壟斷。土地的供給曲線應該是垂直的，完全無彈性的，土地的價格完全是由需求決定的。但是對于房地產市場而言，有多少土地用于房地產開發是由政府決定的，也就是說土地的供給變得有彈性了。國家壟斷土地的供給會帶來一個問題，那就是很難知道供給多少土地是合適的。而壟斷的結果一般會導致土地供給低于最優水平從而導致地價偏高。與此同時限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更為緊缺。本來農業用地的收益就不如工業用地，按照市場規律，農業用地會逐漸轉變成工業用地直至兩者收益相等。但是，政府限制之后，等于人為的限制了農業用地的收益，不但損害農民的利益，而且也為政府低價拿地提供了便利，因為按照農業用地的價值算就值這么點，而轉手做住宅用地、工業用地價錢就不一樣了。

其二是地方政府的“土地財政”。在地方政府高度依賴賣地收入的情況下，很難想象政府有動力擴大土地供給。一方面，在現行的房地產稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動；另一方面，“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產稅費最終會轉化為商品房成本，由購房者買單。

從需求的角度來說，對房地產有重大影響的因素有：

第一，金融市場發展不夠完善，銀行存款利率過低。居民擁有的財富增加了，財富增加總要有個投資項目放進去。由于銀行存款利率過低，存款對于居民沒有很大的吸引力，而股市的發展又很不好，找來找去也只有房地產不僅投資收益好而且安全。社會的財富自然會涌向房地產領域。

第二，隨著金融的發展，住房按揭貸款的推出，極大的刺激了住房需求。要知道這些人本來是沒有錢買房的，可是銀行會向你提供這些錢，這就相當于把未來的需求提前到今天。如果整個市場風險控制得當，這也沒什么不好，但是，提前的需求畢竟不是真實的現在需求，如果樓市不斷上升，自然皆大歡喜，一旦泡沫破裂，后果堪憂。美國的次貸危機就是一個顯著的例子。

第三，投資環境惡化，制造業資金流向房地產領域。在人們普遍覺得房價太高難以承受之際，而對房地產的需求不減，很重要的原因是因為制造業的資金流向房地產領域。很多央企、國企涉足房地產領域就是一個例證。由于投資辦廠的利潤下降，而投資房地產的利潤豐厚，造成對房地產投資需求旺盛。

最后討論下樓價上升，窮人應該怎么辦？房價上升代表著財富增長，人為的壓低房價，會造成人們的財富無故損失掉，這不是一個好的解決辦法。況且房地產市場究竟有沒有泡沫，這實在是一個難題。歷史的經驗是樓房的出租市場會解決這個問題。政府幫助窮人，推出了廉租屋、經濟適用房，政府的出發點是好的，但是必須下大力氣解決廉租房和經濟適用房中存在的腐敗問題，因為廉租屋、經濟適用房和市場價的差距會導致黑市、腐敗出現。另一方面，廉租屋、經濟適用房可能會擾亂國家應有的人口分布，這也是值得關注的一個問題。

參考文獻

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