漸趨成熟的房產調控

　　房價雖降 調控力度不減
　　溫家寶總理在4月13日主持召開的國務院常務會議上強調，堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。這表明本屆中央政府會將房價調控進行到底。
　　據統計，今年以來，北京簽約10套以上的約60個房產項目中，有70%是在去年調低入市價格的基礎上加大了打折力度。 除了北京以外，國家統計局公布的2月70個大中城市房價數據顯示，新建商品住宅價格環比下降了的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。隨著房價的明顯下降，3月份一線城市的成交量相對2月上漲達到50%左右。這讓不少人擔心，房價會不會就此反彈，決策層會否停止房地產調控的力度。
　　“成交量的回暖，得益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著市場全面回暖了。” 一名房地產企業負責人告訴記者。北京、上海等地，遠郊區降價力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區域，房價仍然維持在高位。
　　這樣的現實不光讓樓市調控政策不見松動，在執行層面也在進一步收緊。一些城市對調控政策的執行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內的一些政策，試圖變通。為了確保調控政策嚴格落實，部分城市已經開始調查相關工作人員，并對其中涉及的問題進行處理。
　　
　　調控手段多樣化
　　4月中旬，從住建部內部會議傳出消息，該部準備對樓市中的高庫存 “動真格”，操作方式就是預售證管控。具體方式是，如果一個開發項目最新一期推出的房源消化率未達到70%，相關地方住建系統將提高新房源預售證的審批門檻。
　　盡管這一提議只是來自住建部一名專家之口，但住建系統通過預售證管控，階段性地實現某個地產調控目標，此前就有先例。
　　北京中原市場研究部一份統計數據顯示，截至4月8日，已公布2011年年報的75家A股上市房企庫存市值達到9048億元，比2010年末上漲44.3%。庫存量的步步高升必將進一步減緩房企銷售回款的能力和還債能力，對金融機構帶來沖擊。
　　有關方面已經未雨綢繆。目前多家銀行已暫停向中小房企發放開發貸款，因為通過各種非正常渠道已經形成“事實性破產”的房企數量已經有很多。據蘭德咨詢的統計，在2008年到2010年的3年間，全國范圍內從事房產開發的法人單位已經減少了24.75%，從去年到今年減少的比例更多。目前，已經有地方政府開始監控開發商的資金結構，了解后續的投資意向，以期預防風險。
　　本輪房地產調控除了顯示出“嚴厲”特色外，也顯示出靈活的一面。近期，多家商業銀行銀行對于優質客戶首套房貸實行8.5折優惠。分析人士指出，這是為了“不誤傷剛需”。
　　
　　唯有降房價
　　以限購、限貸為核心的房地產調控政策精準地打中了房地產投機者的“七寸”，投機者無法在房地產市場里翻云覆雨；個人首套住房貸款利率出現松動，不至于誤傷“剛需”； 銀行暫停向中小房企發放開發貸款，將會把實力不強的房地產開發商擠出去房地產開發隊伍，并逼其降價換市場份額。再輔之以其它房產調控的行政手段，因此本輪房地產調控漸趨成熟。
　　隨著房地產調控的持續深入，房地產企業的處境已經在發生著變化。70多家上市房地產企業庫存超過9000億元，再創歷史新高。房地產企業普遍面臨資金鏈緊張、負債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫存”為主題，降價促銷成為必然。
　　去年開始，由于樓市低迷，“底價成交”成為住宅土地市場上越來越普遍的現象。這也意味著，房價成本的重要構成——地價成本大幅降低。“土地成本的下降，必然會拉低未來房價的成本，房價也沒有大幅上漲的成本基礎。”某地產有關負責人說。（本刊綜合）