漸趨成熟的房產(chǎn)調(diào)控

　　房?jī)r(jià)雖降 調(diào)控力度不減
　　溫家寶總理在4月13日主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。這表明本屆中央政府會(huì)將房?jī)r(jià)調(diào)控進(jìn)行到底。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京簽約10套以上的約60個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，有70%是在去年調(diào)低入市價(jià)格的基礎(chǔ)上加大了打折力度。 除了北京以外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降了的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè)。隨著房?jī)r(jià)的明顯下降，3月份一線城市的成交量相對(duì)2月上漲達(dá)到50%左右。這讓不少人擔(dān)心，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就此反彈，決策層會(huì)否停止房地產(chǎn)調(diào)控的力度。
　　“成交量的回暖，得益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購(gòu)的城市新年釋放了一些獲得購(gòu)房資格的需求，絕不意味著市場(chǎng)全面回暖了。” 一名房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。北京、上海等地，遠(yuǎn)郊區(qū)降價(jià)力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區(qū)域，房?jī)r(jià)仍然維持在高位。
　　這樣的現(xiàn)實(shí)不光讓樓市調(diào)控政策不見松動(dòng)，在執(zhí)行層面也在進(jìn)一步收緊。一些城市對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購(gòu)、限貸在內(nèi)的一些政策，試圖變通。為了確保調(diào)控政策嚴(yán)格落實(shí)，部分城市已經(jīng)開始調(diào)查相關(guān)工作人員，并對(duì)其中涉及的問題進(jìn)行處理。
　　
　　調(diào)控手段多樣化
　　4月中旬，從住建部?jī)?nèi)部會(huì)議傳出消息，該部準(zhǔn)備對(duì)樓市中的高庫(kù)存 “動(dòng)真格”，操作方式就是預(yù)售證管控。具體方式是，如果一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目最新一期推出的房源消化率未達(dá)到70%，相關(guān)地方住建系統(tǒng)將提高新房源預(yù)售證的審批門檻。
　　盡管這一提議只是來自住建部一名專家之口，但住建系統(tǒng)通過預(yù)售證管控，階段性地實(shí)現(xiàn)某個(gè)地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，此前就有先例。
　　北京中原市場(chǎng)研究部一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，已公布2011年年報(bào)的75家A股上市房企庫(kù)存市值達(dá)到9048億元，比2010年末上漲44.3%。庫(kù)存量的步步高升必將進(jìn)一步減緩房企銷售回款的能力和還債能力，對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來沖擊。
　　有關(guān)方面已經(jīng)未雨綢繆。目前多家銀行已暫停向中小房企發(fā)放開發(fā)貸款，因?yàn)橥ㄟ^各種非正常渠道已經(jīng)形成“事實(shí)性破產(chǎn)”的房企數(shù)量已經(jīng)有很多。據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì)，在2008年到2010年的3年間，全國(guó)范圍內(nèi)從事房產(chǎn)開發(fā)的法人單位已經(jīng)減少了24.75%，從去年到今年減少的比例更多。目前，已經(jīng)有地方政府開始監(jiān)控開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)，了解后續(xù)的投資意向，以期預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。
　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控除了顯示出“嚴(yán)厲”特色外，也顯示出靈活的一面。近期，多家商業(yè)銀行銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸實(shí)行8.5折優(yōu)惠。分析人士指出，這是為了“不誤傷剛需”。
　　
　　唯有降房?jī)r(jià)
　　以限購(gòu)、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策精準(zhǔn)地打中了房地產(chǎn)投機(jī)者的“七寸”，投機(jī)者無法在房地產(chǎn)市場(chǎng)里翻云覆雨；個(gè)人首套住房貸款利率出現(xiàn)松動(dòng)，不至于誤傷“剛需”； 銀行暫停向中小房企發(fā)放開發(fā)貸款，將會(huì)把實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商擠出去房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍，并逼其降價(jià)換市場(chǎng)份額。再輔之以其它房產(chǎn)調(diào)控的行政手段，因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控漸趨成熟。
　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的處境已經(jīng)在發(fā)生著變化。70多家上市房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存超過9000億元，再創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張、負(fù)債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫(kù)存”為主題，降價(jià)促銷成為必然。
　　去年開始，由于樓市低迷，“底價(jià)成交”成為住宅土地市場(chǎng)上越來越普遍的現(xiàn)象。這也意味著，房?jī)r(jià)成本的重要構(gòu)成——地價(jià)成本大幅降低。“土地成本的下降，必然會(huì)拉低未來房?jī)r(jià)的成本，房?jī)r(jià)也沒有大幅上漲的成本基礎(chǔ)。”某地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人說。（本刊綜合）