孟曉蘇：如何回歸“雙軌制”

　　“1998年房改已經非常明確要建立‘雙軌制’的住房供應體系，即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟適用住房及廉租住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。”中國房地產開發集團理事長孟曉蘇對《瞭望東方周刊》說。
　　1998年，孟曉蘇任中國房地產開發集團公司（以下簡稱“中房集團”）總經理，成為中國最早成立的房地產開發企業的掌舵人，并擔任了由國家體改委、計委、建設部等幾部委組成的房改課題小組組長。
　　盡管政策很明確，在執行過程中保障房建設卻被長期忽略了。
　　直到2007年，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次明確“雙軌制”，2010年，提出要“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，并啟動了保障房建設高潮。
　　應建立專門機構負責保障房建設
　　《瞭望東方周刊》：1998年的房改方案對于保障房是如何設計的？
　　孟曉蘇：1998年7月國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》很明確，就是建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。
　　首先，經濟適用房是發展重點，執行政府指導價，按照保本微利定價。
　　當時對于多層次的定位是：高收入家庭購買、租賃的商品住房實行市場調節價；中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房；最低收入家庭則由政府或單位提供廉租住房。
　　《瞭望東方周刊》：在后來的執行中為什么保障房建設被逐漸忽略了？
　　孟曉蘇：許多人把1998年房改的核心理解為是住房商品化，鼓勵居民買房，所以重點是發展經濟適用房這樣的商品性住房。
　　從通知下發后直到2003年，是中國經濟適用房建設的高峰期，現在的大部分經濟適用房比如北京的天通苑就是在這期間建立的。當經濟適用房2003年批量上市時，北京的平均房價還是有所下降的。比如在2003年第三季度，北京平均房價每平米還下跌了640元。
　　在房改初期，主管部門主張暫停兩年廉租房建設，目的是為了推動老百姓購買公房。因為當時大部分居民都住在單位購置的福利房里，實際上相當于廉租房，盡管大部分人的居住條件并不好，但他們都不愿意去買房。
　　沒想到的是，本應同步與商品房一起發展的廉租房“暫停”了將近10年。而經濟適用房的地位也被商品房取代，遠遠沒有達到房改設定的目標。
　　《瞭望東方周刊》：據說當時房改方案還提出成立一個專門機構負責保障房？
　　孟曉蘇：當年我們提出成立“國家住房局”來負責保障房的建設和管理。
　　關于這點我們可以參考香港和新加坡。
　　1973年成立的香港房屋署就專門負責管理包括公屋、居屋等在內的公共房屋。此外，還有一個半官方組織香港房屋協會負責建設資助性房屋項目，它在地價上可以享受政府給予的特別優惠。現在的香港房屋協會也經常獲政府注資，參與執行房屋政策。新加坡則在1960年就成立了住房發展局，專門負責公共組屋的建設和管理。
　　中國就缺少這樣一個部門。我認為應該設立“國家住房部”，這個部門不僅要制定政策，也要負責執行，應賦予其管理保障房建設資金的職能。有了這樣一個專屬機構，中國的保障房發展便可以有統一規劃，比目前建設管理僅靠地方政府要好。
　　兩個體系不可偏廢其一
　　《瞭望東方周刊》：你曾經形容中國保障房“曠課十年”，中國在2010年大力興建保障房的同時也不斷地對房地產市場進行調控，控制不斷飆升的商品房價格，你如何評價這種政策？
　　孟曉蘇：住房改革商品化最早是由鄧小平提出的。1978年全國城鎮居民人均居住面積只有3. 6平米，缺房戶占城市總戶數的47. 5%，住房矛盾很大。當時以福利房為主，國家和企業承擔提供住房的責任，這帶來的問題就是住房建設規模難以擴大。所以1978年鄧小平就提出“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助”，1980年他正式提出住房改革走商品化的路子。
　　1998年時政府也充分認識到，商品化不僅能改善中國人的居住條件，而且房地產也是一項重要的產業，其發展可以有力拉動經濟發展。
　　面對房價不斷上漲的態勢，調控是必要的，但調控不等于限制居民買房，主要方向應是增加供應量。經濟學原理表明，增加供給才能降下價格。目前應該嚴格執行“雙軌制”，保障房和商品房這兩個體系不能偏廢其一。近兩年調控房地產的結果是銷售面積降下來了，但價格似乎并沒有下降，可以看到最近幾個月全國平均房價還在上漲。
　　增加保障性住房的供給可以在很大程度上緩解高房價，但只強調打壓商品房也無益于保障房建設。保障房建設需要數以萬億的資金，地方政府也需要拿錢，錢從哪里來呢？土地財政。不賣地就沒有收入，目前中國的現狀就是如此。
　　《瞭望東方周刊》：你同意“房地產綁架中國經濟”這個觀點嗎？
　　孟曉蘇：1998年我們房改課題組曾有個研究數據表明，房地產業的對于鋼鐵、水泥等50多個相關產業的帶動作用是1 ： 2. 86，如果算上金融、房屋的建筑材料及裝修升級，目前至少也是1 ： 3。目前GDP的13. 1%是房地產，再加上它帶動的相關產業，按1 ： 2. 86算總共占了經濟總量的50%以上。這表明房地產業仍然是中國經濟的主導產業。
　　一直有人質疑房地產業的主導地位，但從發達國家走過的路來看，對住房和汽車的需求及滿足需求這個階段是無法跨越的，所以現在不管是限購住宅還是汽車，旺盛的需求仍然是無法改變的，這些需求總是要實現的。
　　《瞭望東方周刊》：保障房作為房地產的一部分，是否也對經濟有拉動作用？
　　孟曉蘇：保障房也在拉動鋼材水泥和相關產業，當然，保障房面積要少于商品房，如去年全國房產新開工面積19億平方米，其中保障房5億平方米，大概相當于商品房的1/ 4，去年全國在建面積大概50億平方米，保障房開工為5億平方米，占1/ 10，所以其對經濟的拉動作用還有限。
　　只有兩個體系同時發展，中國的住房矛盾才能解決，經濟才能健康發展。
　　可解決保障房資金不足問題
　　《瞭望東方周刊》：今年6月住建部等七部門發出通知，鼓勵和引導民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與各種保障房建設。你認為應如何解決資金問題？
　　孟曉蘇：民營開發商甚至一些上市的國企參與保障房建設的熱情并不算高，因為短期內保障房難以帶給他們好的投資回報，更多的還是一種社會責任。要提高他們的熱情，國家應該為保障房建設提供低息貸款，建設保障房企業注冊資金也可再放寬一些。同時，保障房建設要配比一定的商業面積，商業設施還可以進一步提高。
　　我認為引導社會資金進入保障房領域的最好方式是成立REITs，即租賃權益信托投資基金，也就是通常所說的房地產信托投資基金。REITs就是房地產證券化，把流動性較低的、非證券形態的租賃型資產，直接轉化為資本市場上的證券資產。簡單來說，REITs成立后可以持有廉租房及公租房，有效擴大社會資金對保障房的持有能力，推動租賃型保障房的發展。因為光靠政府的力量是無法持有所有保障房的。
　　免稅和上市流通是REITs存在的兩大基礎。國外的REITs的資金并非來自私人資本，而通常源于養老基金，為其提供7%～8%左右的固定收益，因而獲得政府免稅。如果不能上市，REITs則沒有流動性強、退出便利的優勢。
　　2008年國務院的126號文曾提出要開展房地產信托投資基金試點，但至今REITs還沒有正式推出。一方面是認識的問題，另一方面也是市場基礎的問題，只有公租房和廉租房達到一定規模，REITs才有生存空間。我相信隨著“十二五”期間保障房的大力建設，REITs將很快能面世。
　　中國的社保基金、保險基金等還沒有大量入市，REITs這樣有固定收益的產品對它們來說是很安全的投資產品，保險業的收益率只有4%左右，遠低于REITs的收益率。另一方面，REITs一旦上市，也會在一定程度上改善中國股市的低迷，REITs在國外就是活躍在股市上的一種收益穩定的特殊股票，它在美國占股市的18